1️⃣ 투자코칭 이후 갈아타기를 결심
2025년 초
1호기 매도를 하고
4급지 서울 갈아타기를 하라는 투자코칭을 받았다.
아직 보유기간이 2년도 안되기도 했고
전혀 움직임이 없는 지역이었고
세입자 갱신청구권 사용한지 1달째,
세입자의 둘째아이는 생후 100일정도..
집을 바로 내놓기에는 나도 엄마인지라 차마 못내놓았다.
그렇게 4급지 앞마당만 계속 만들고 다니다 보니
서울 4급지가 가격이 심상치 않았다.
2/12일 토허제 해제
3/24일 토허제 재지정
토허제가 풀리고 상급지의 거래가 활발히 되면서
4급지까지 그 훈풍의 바람이 오는 느낌이었다.
매매가가 많이 조정되는 분위기는 아니었다.
그래도 해볼만 하다고 생각했다.
그래서 3,4,5,6 월도 앞마당을 늘려갔다.
여전히 부동산에 내놓지도 않은채
‘ 나는 아직 갈아탈 단지가 없기에 일단 앞마당 늘리자!!’ 라는 안일한 생각을 했다.
6.27 대책
실거주로 생각하던 사람들이
좋은 집으로 갈아타기 하려던 분들이
6.27 대책으로 인해 주담대 한도가 줄어든다고 하니
너도나도 좋은 집을 사기 위해서 달려들기 시작했다.
그때 성북구 앞마당을 만들면서 매임을 하고 있었는데
그 자리에서 호가도 올리고 오전에 보면 오후에 거래되고
여러명이 가서 한꺼번에 집을 보는
이것이 불장인가 싶었다.
그 이후 지방투자실전반에서 소피이튜터님이
“ 이런저런 사정이 있어도 매도하려면 물건을 내놓아야해요. 세입자에게 양해구하고 부동산에 내놓으셔야해요 ”
라는 말씀에 당장 부동산에 내놓았다.
그때도 안일했던 것 같다.
매수에 전력투구 하지 못했다.
내 물건은 지역. 내 선호생활권의 후순위 단지이지만 좋은 물건이라는 마음이 자리잡고 있었다.
9월 내집마련 실전반에서 김다랭튜터님이
“ 매도가 먼저! 그 이후 매수하셔야해요. 그 원칙을 어기면 망할 수 있어요. 내가 안전한 투자를 해야 해요. ”
“ 부동산 지역 내 상 중 하 급지 다 돌아 다니며 23년 초 차가운 시장에 매도를 했어요. 발품 팔아서 얼굴도장 찍으며 어필을 해야해요. ”
라는 말씀에 부동산에 전임으로 생활권 단지 부동산은 모두 내놓았다.
그러나 불타오르는 서울과 달리
지방은 추석전. 더 매수 분위기가 얼어붙었다.
월부학교 진심을 담아서 튜터님이
“ 이 단지에 오는 수요를 생각해 보세요. 같은 생활권보다는 더 하위 생활권의 상급. 단지에서 넘어오는 곳이라면 그 곳까지 연락해서 내놓아야해요. 방문하면 더 좋구요. ”
그 다음 하위 생활권의 대장레벨에 내놓고
그 다다음 하위 생활권의 신축단지에 내놓고
여러군데 내놓았고
사람들은 보러 오지만
매수의사는 전혀 없었다.
2️⃣ 수요는 생각보다 훨씬 냉정했다
매도를 준비하며 가장 크게 체감한 건
수요는 친절하지 않다는 사실이었다.
비슷한 가격대,
비슷한 연식,
비슷한 평형의 매물들이 있어도
사람들의 반응은 놀랄 만큼 달랐다.
특히 같은 지역 안에서도
차이는 분명했다.
- 학군이 한 블록만 달라도
- 생활권이 살짝만 달라도
실제 사람들이 움직이는 동선이 다르면
문의 수부터가 달라졌다.
지도상으로는 거의 같은 위치인데,
체감은 전혀 달랐다.
3️⃣ “괜찮다”와 “사겠다”는 다르다
중개사무소에서 종종 듣던 말이 있다.
“이 정도면 나쁘지 않아요.”
하지만 매도 과정에서 깨달았다.
‘괜찮다’는 말과 ‘사겠다’는 행동은 완전히 다르다는 것을.
실제 수요자들은
훨씬 솔직했고, 훨씬 계산적이었다.
- 아이를 키우는 입장에서
- 출퇴근을 매일 하는 입장에서
이 동네에서 몇 년을 살아야 한다는 전제로
그들의 기준은
내가 생각했던 것보다 훨씬 구체적이었다.
4️⃣ 지방에서는 ‘왜’를 모르면 안 된다
특히 지방에서는
선호도의 이유를 모르면
투자가 아니라 추측이 된다.
왜 이 동네를 선택하는지,
왜 이 단지는 꾸준히 거래되는지,
왜 같은 가격인데도 이쪽만 먼저 빠지는지.
그 이유를 모른 채
“싸 보인다”, “조건이 괜찮다”는 이유로 접근하면
매도 단계에서 반드시 벽을 만난다.
1호기 매도 과정에서 직접 마주하니
지방에서의 선호도 파악이 더 중요하다는 것을
절실하게 느꼈다.
5️⃣ 매도를 하려고 애쓰다가
10.15일 대책 발표
10.20 일 토허제 지정으로 인해
5일장이 열렸다.
마음이 조급해졌다.
10.18일 토요일 오후
“ 집이 마음에 든대요. 매매가 조정 되나요? ”
라는 부동산 사장님의 전화를 받는다.
마침 반임장 중이어서 튜터님께 말씀드렸다.
그때 갈아탈 단지도 정해지지 않았고
반임장 마무리하고 일요일 하루만에 갈아탈 매물을 찾을 수 있을까? 에서
자신을 메타인지하고
그리고 튜터님과 상의한 결과
1호기 자산을 지키는 것으로 결정을 내렸습니다.
환경안에 있어서 가능했고
아니였으면 결정도 못내리고
어영부영시간만 가고
마음이 더 조급해 졌을거 같습니다.
이 자리를 빌어서
진심을 담아서 튜터님
감사합니다. ❤️
사실 …
제 1호기에 대한 애증이 강했던 것 같아요..
튜터님이 단지의 가치에 대해
잘 말씀해주셔서
더 확신을 할 수 있었습니다.
제 자산을 지킬 수 있게 해주셔서 감사합니다.
👏잘한 점 – 그럼에도 불구하고
사는 곳이 아니라 매일 가지는 못하지만
매일 부동산에 전임하여
내 물건의 상태와
보러 오는 사람들의 피드백을 반영하여 가격을 수정하고
하위급지까지 매물을 내놓고 노력한 점
갈아탈 단지가 없어서 내 자산을 지키는 선택을 한 것.
❌️잘못한 점 –
매도를 하기 위한 적극적 행동이 늦어서 매도가 안된 것.
내 단지의 가치를 제대로 파악하지 못한 것
