안녕하세요? 김철종 세무사 입니다.
많은 분들이 올해를 마무리하면서, 내년도 계획을 수립중이실텐데요.
내년 계획 수립하시는데에 도움이 되었으면 하는 마음에
최근 2주택 양도세 상담을 하면서 가장 많이 들었던 질문들에 대해
말씀드려보고자 합니다.
“ 2주택을 팔려고 하는데, 어떤 걸 먼저 팔아야 세금이 적게 나올까요? ”
“ 1세대 1주택 비과세를 받으려면 정확히 뭘 확인해야 하나요? ”
위 질문들은
제가 지난 몇 년 간 가장 많이 들었던 질문입니다.
고객 분들과 상담을 하다보면
이미 매각 순서를 잘못 선택하거나
비과세 요건을 놓쳐서 수천만 원의 세금을
더 내셔야 하는 경우가 상당히 많았습니다.
특히 양도차익이 큰 주택을 먼저 팔아서
불필요한 세금을 더 내셨거나,
보유기간과 거주요건을 제대로 체크하지 않아
비과세 혜택을 통째로 날려버리는 사례를 보면
상담을 하면서도 마음이 편치 않았습니다.
양도차익이 큰 주택을 먼저 팔면 손해입니다.
2주택 양도세에서 가장 많이 하시는 실수가 바로
양도차익이 큰 주택을
먼저 매각하는 경우입니다.
2주택 상태에서 주택을 매각하면
양도차익에 대해 양도세율이 적용되는데,
양도차익이 큰 주택을 먼저 매각하면
불필요한 세금을 더 내게 될 뿐더러
2026년 5월 9일 이후
중과세 한시적 적용 배제 기간이 종료되면
중과세율까지 적용될 수 있습니다.
일반세율은 6% ~ 45% 인 반면,
중과세율은 여기에 20%p 를 더한
26% ~ 65% 세율이 적용됩니다.
게다가 장기보유특별공제까지 적용받을 수 없어
양도차익에 절반 가까운 세금이 발생합니다.
그런데 많은 분들이
“급하게 현금이 필요해서”
“시세가 좋을 때 빨리 팔아야 할 것 같아서” 라는 이유로
양도차익이 큰 주택을 먼저 매각하시곤 합니다.
당장은 모르지만
나중에 양도차익이 적은 주택을 팔 때
후회하게 됩니다.
올바른 방법은
양도차익이 적은 주택을 먼저 매각하는 것입니다.
양도차익이 적은 주택을 먼저 팔아서
1주택자가 된 후,
일정 요건을 충족하면 나중에 파는 주택은
1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다.
이렇게 하면 불필요한 세금을 줄이고
비과세 혜택까지 받을 수 있어
수천만 원 이상 세금을 절감할 수 있습니다.
실제로 얼마 전 상담했던 고객 분은
서울 아파트와 지방 아파트 2채를 보유하셨는데
서울 아파트를 먼저 팔려고 계획 중이셨습니다.
양도차익이 6억 정도 예상되는 상황이었는데,
만약 그대로 진행했다면
약 1.5억 정도 세금을 내셔야 할 것으로 보였습니다.
다행히도 저는 상담을 통해
순서를 바꿔 지방 아파트를 먼저 매각하고
서울 아파트는 1세대 1주택 요건을 충족한 후
매각하는 방식으로 설계해드렸고
세금을 대폭 줄일 수 있었습니다.
1세대 1주택 비과세 요건,
이것만은 꼭 확인하세요
두 번째 실수는
1세대 1주택 비과세 요건을
제대로 확인하지 않고 매각하는 경우입니다.
1세대 1주택 비과세를 받으려면,
동일 세대 내 1주택을 보유한 상태에서
매각하는 주택의 보유기간은 2년 이상이고
취득 당시 조정대상지역 내 주택이었다면
거주기간 2년 이상이라는 요건이 추가됩니다.
대부분 동일 세대 내 1주택 보유 요건은 잘 알고 계셔서
매각 시점에 1주택만 보유한 상태이거나
애매한 부분이 있다면 상담할 때에
그 부분을 미리 명확히 알려주시면 편입니다.
그런데 문제는 다른 데서 발생합니다.
보유기간 2년은 채웠지만, 실제로 그 집에 거주한 기간이
2년이 안되는 경우가 종종 있습니다.
특히 전입신고를 하지 않거나,
또는 전입신고만 하고 실제 거주하지 않은
사례가 종종 발생합니다.
이런 경우 거주기간 2년 미만이 되어
비과세를 받지 못할 수도 있습니다.
실제로 한 고객 분은
아파트를 5년 간 보유하셨는데
전입신고를 1년 반 정도 늦게 하셨습니다.
고객 분은 당연히 비과세를 받을 수 있다고 생각하셨지만,
그렇게 단순하지만은 않습니다.
왜냐면 거주기간의 판단은 기본적으로
주민등록표 초본 상 전입기간으로 판단하며,
실제로 거주하였으나
전입신고하지 않은 경우에는
실제 거주하였다는 사실을 입증해야만
그 기간을 인정받을 수 있기 때문입니다.
그리고 그 입증하는 과정이
생각처럼 단순하지 않을 수 있습니다.
다행히 고객 분과 상담하면서 이 문제를 발견하여
실제 거주하였음을 입증할 수 있는
근거 자료로 무엇을 준비해야 하는지
설명해 드리면서,
만약 입증이 쉽지 않다면 매각 시점을 조정해서
주민등록표 상으로도
거주기간 2년을 채운 후 매각하시어
불필요하게 문제될 소지를
사전에 방지하는 편이
더 바람직할 수도 있다는 점을 안내드렸습니다.
고객 분께서는
이러한 상담 내용을 토대로
고객 분의 상황에 맞는
보유주택 매각 로드맵을 수립할 수 있었습니다.
2주택 양도세는
매각 순서, 시점, 비과세 요건 충족 등 여부에 따라
세금이 수천만 원 씩 달라집니다.
단순히 “언제 팔까?” 가 아니라
“어떤 순서로, 언제, 어떻게 팔 것인가” 를
치밀하게 설계하고 계획을 수립하셔야 하는 이유입니다.
오늘 내용이
조금이나마 도움이 되기를 바래봅니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 ^^
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