“과천 아파트값은 고공행진인데, 평택은 왜 이럴까?”
“서울 신축·구축 가격 차이 5.6억, 따라잡을 수 없는 벽이 생겼다.”
요즘 부동산 뉴스 보면 숨이 턱 막히시죠?
서울 아파트 평균가가 15억 원을 돌파하고,
특히 최근 위 기사처럼 경기도 내에서도 과천 같은 핵심 입지는
전고점을 넘보며 치솟는 반면,
평택이나 외곽 지역은 공급 물량에 치여
힘을 못 쓰는 '입지별 양극화'를 보면 막막함이 앞서실 거예요.
"이제 내 집 마련은 끝났구나",
"지금이라도 무리해서 저 멀리라도 사야 하나?" 하는 불안함,
저도 충분히 공감합니다.
하지만 여러분, 숫자가 벌어진다고 겁부터 먹을 필요는 없습니다.
부동산 시장이 무서운 건 가격 그 자체가 아니라,
그 가격이 왜 벌어지는지 '이유'를 모를 때입니다.
이유를 모르면 남들이 산다고 할 때 뒤늦게 상급지에 올라타려다 고점에 물리고,
정작 사야 할 기회에는 무서워서 발을 뺍니다.
안녕하세요.
오지랖 때문에 한가할 수 없는 부동산 투자자 (안)한가해보이입니다.
오늘은 다음에 대해서 이야기 할려고 해요.
“과천과 평택처럼 따라갈 수 없을 만큼 벌어지는 가격 차이,
그 본질은 무엇이고 초보는 어디에 집중해야 할까?”
완벽한 타이밍을 잡으려 애쓰지 마세요.
지금 당장 우리가 해야 할 일은 시장이 보내는 신호를 읽고,
내가 할 수 있는 최선의 선택지를 준비하는 것입니다.
실전 3단계. 개념 → 방법 → 사례
개념. 신축·구축 격차보다 무서운 ‘입지의 위계’
부동산R114의 최신 자료를 보면
4년 전 3.17억 원이었던 신축과 구축의 가격 차이가
현재 5.6억 원까지 벌어졌습니다.
하지만 초보자가 더 눈여겨봐야 할 것은 지역 간의 가격 격차입니다.
단순히 "새 아파트가 좋다"는 논리라면
평택의 신축과 과천의 신축 가격이 비슷해야 합니다.
하지만 현실은 어떻습니까?
과천의 전셋값이 평택의 매매가보다 비싼 경우도 허다합니다.
이것이 바로 부동산의 본질인 ‘입지의 차이’입니다.
입지의 희소성(과천)
서울 접근성이 압도적이고
일자리와 인프라가 응축된 곳은 땅 자체가 한정적입니다.
누구나 살고 싶어 하지만
가질 수 있는 사람은 적으니 가격이 천정부지로 솟습니다.
공급의 가변성(평택)
평택처럼 지어낼 땅이 많은 곳은 신축이 계속 들어옵니다.
'새집'이라는 가치는 시간이 지나면 낡지만,
'땅'의 가치는 변하지 않습니다.
공급이 계속되는 곳은 희소성이 떨어지기에 가격 상승에 한계가 생깁니다.
결국 서울 고가 아파트 매수세가 붙고 매물이 사라지는 이유는,
대중이 이제 '연식'보다 ‘입지의 절대적 가치’에 배팅하고 있다는 증거입니다.
초보가 자주 하는 실수 3가지
“지역 이름만 보고 판단한다”
경기도라고 다 같은 경기도가 아닙니다.
입지의 위계를 무시하면 안 됩니다.
“새집이면 다 오른다고 믿는다”
공급이 쏟아지는 지역의 신축은 구축보다 위험할 수 있습니다.
“가격이 싸면 기회라고 생각한다”
싼 것에는 반드시 이유가 있습니다.
가치가 낮은 자산에 묶이면 상급지로 갈 사다리가 끊깁니다.
방법. 초보가 당장 분석해야 할 ‘가치 판단’ 3기준
지금 당장 과천 아파트를 살 돈이 없어도 괜찮습니다.
대신 아래 3가지 기준으로 아파트를 바라보는 연습을 시작하세요.
(1) 대체 불가능한 ‘위치’인가? (입지성)
주변에 아무리 새 아파트가 들어와도
내 집 앞 지하철역이나 일자리 접근성을 이길 수 없다면,
그 가치는 낡지 않습니다.
과천이 강남만큼 대접받는 이유를 분석해 보세요.
(2) 공급 폭탄에서 안전한가? (희소성)
서울의 향후 3년 입주 물량은 약 6만 6천 세대 수준으로
인구 대비 0.6%에 불과합니다.
반면 내가 보려는 지역의 입주 물량이 쏟아지고 있지는 않은지 확인해야 합니다.
귀해질 곳에 내 돈을 묻어야 합니다.
(3) 사람들이 '돈'을 더 지불할 용의가 있는가? (수요)
단순히 집이 깨끗한 것을 넘어
학군, 상권, 커뮤니티 등 사람들이 기꺼이 높은 비용을 지불하고서라도
살고 싶어 하는 '한 끗'이 있는지 살펴보세요.
사례. 연식보다 무서운 입지의 차이를 경험한 사례
최근 올림픽파크포레온(둔촌주공)의 사례를 보면 명확합니다.
분양 당시에는 대출 규제와 고금리로 인해 "너무 비싸다",
"그 돈이면 지방이나 외곽에 두 채 사는 게 낫다"는 부정적인 여론도 있었습니다.
하지만 '본질'을 본 사람들은 달랐습니다.
1만 세대 신축 대단지라는 상품성과 강동구라는 입지의 가치를 믿은 사람들은
13억 원대에 분양권을 잡았습니다.
결과는 어땠나요?
현재 호가는 20억 원을 훌쩍 넘겼습니다.
반면 입지 분석 없이 단순히 가격이 저렴한 외곽 지역을 택했던 사람들은
자산 가치가 제자리걸음을 하는 것을 지켜봐야 했습니다.
투자는 돈의 크기로만 하는 게 아니라,
편견을 깨는 시선과 '입지'를 알아보는 안목으로 하는 것임을 증명하는 사례입니다.
그럼 지금부터 바로 할 일을 말씀드릴께요.
관심 지역 격차 확인
과천(상급지)과 평택(성장지)의 대장 아파트 가격 차이를
앱으로 확인해 보세요.
입주 물량 체크
아파트 실거래가 앱 등을 통해
내가 보려는 지역의 향후 3년 입주 물량을 확인하세요.
이유 찾기
왜 과천은 비싸고 평택은 조용한지
딱 3가지 이유만 메모장에 적어보세요.
부동산 격차는 앞으로 더 잔인하게 벌어질 것입니다.
하지만 두려워 마세요.
가격 뒤에 숨겨진 '입지의 힘'과 '공급의 법칙'을 이해하기 시작한다면,
그 격차는 여러분에게 절망이 아닌 '어디로 가야 할지' 알려주는 이정표가 될 것입니다.
"오늘 당신이 본 아파트는
어제보다 더 비싸졌을지 모릅니다.
하지만 오늘 당신이 키운 안목은
내일의 당신을 상급지로 보내줄 것입니다.”
