요즘 기사를 보면 청약을 해지하는 사람이 많다는 것을 알 수 있습니다.
분양가도 올라가고 당첨되기도 어렵고 분양물량도 적고…
그런데 이 사람들이 해지하는 가장 큰 이유는 무엇일까요?
아마도 청약통장에 넣어둔 적지 않은 돈이
사용하지도 못하고 통장 속에만 있는 것이 아쉽기 때문일 것입니다.
여러분들의 청약통장에는 얼마의 돈이 잠들고 있나요?
그리고 또 매달 얼마를 입금하고 있나요?
많은 사람들이 내가 왜 청약통장에 입금을 하는지 모른채
남들이 하니까 그냥 따라하는 경우가 많이 있습니다.
오늘 이 글을 보시면 내가 청약통장에 매달 얼마씩 납입을 해야하는지
또는 얼마만큼의 금액을 예치 해놓고 있으면 되는지를 명확하게 알 수 있습니다.
우선 이 금액을 정하기 위해서는
공공분양과 민영분양의 차이를 알아야 합니다.
공공분양과 민영분양을 나누는 가장 중요한 기준 1가지
공공분양과 민영분양을 나누는 기준은 복잡해 보이지만, 핵심은 단 하나입니다.
바로 ‘누가 공급하느냐’ 입니다.
공공기관(LH·SH 등)이 공급하면 공공주택 청약,
민간 건설사가 공급하면 민영주택 청약이에요.
여기서 더 중요한 건,
공급 주체가 달라지면 청약의 ‘규칙’이 완전히 달라진다는 점입니다.
- 공공분양은 “순차제(월납입인정금액 순)”이 중요
- 민영분양은 “가점제(무주택기간, 부양가족수, 청약통장가입 기간)”이 중요
이 두 가지를 기억하면, 청약 공고가 나왔을 때 길을 잃지 않습니다.
1. 공공주택 청약이란? (공공분양)
공공주택 청약은 정부나 공공기관이 공급하는 주택을 신청하는 제도입니다.
공공청약의 핵심 특징
공공청약은 “가격은 일반 분양보다 저렴하지만,
공급되는 물량이 적고, 조건이 까다로운 청약”입니다.
- 공급 주체: LH, SH, 지자체 등 공공기관
- 공급 목적: 주거 안정, 무주택자 지원
- 특징: 분양가가 상대적으로 저렴한 편
무주택 여부 + 소득/자산 기준이 붙는 경우가 많음
즉 간단히 공공청약을 이야기하자면,
조건이 맞는 사람에게 기회를 주는 청약입니다.
그래서 공공청약은
‘내가 신청 가능한지’부터 먼저 판단하는 게 가장 중요합니다.
2. 민영주택 청약이란? (민간분양)
민영청약은 민간 건설사가 공급하는 일반 아파트 청약입니다.
흔히 우리가 아는 브랜드 아파트 래미안, 자이, 힐스테이트 등이 여기에 포함됩니다.
민영청약의 핵심 특징
민영청약은 “선택 폭이 넓지만, 좋은 분양일 수록 경쟁이 치열한 청약”입니다.
- 공급 주체: 건설사 (ex. 삼성물산, 현대건설, GS건설 등)
- 공급 목적: 시장 공급 (공공보다 자유로움)
- 특징: 상대적으로 입지 좋은 곳이 많고 공급도 다양
분양가가 높은 편, 가점 경쟁이 치열할 수 있음
즉 간단히 민영청약을 이야기하자면,
조건은 비교적 자유롭지만 가점과 경쟁률, 그리고 분양가를 부담하는 것이 관건이라 볼 수 있습니다.
그래서 민영청약은
‘내 청약 가점으로 가능성이 있는지’와 ‘당첨되었을 때 자금이 감당 되는지’가 핵심입니다.
나에게 맞는 청약은? 공공 vs 민영 선택법
여기서 가장 중요한 부분은
공공이 좋다, 민영이 좋다의 문제가 아니라
내 상황에 맞는 청약을 하는 것이 중요합니다.
1. 무주택 + 소득 조건 충적 → 공공청약 우선
공공분양은 조건이 맞는 순간
시세보다 싸게 내집마련할 수 있는 기회가 됩니다.
예를 들어, 과천주암지구의 경우 큰 시세차익까지 기대해볼 수 있는 분양이지만
조건에 맞는 사람만 청약을 넣을 수 있습니다.
📌이런 분들은 공공청약을 꼭 보셔야 해요!
- 무주택자
- 소득이 과하게 높지 않은 직장인
- 자산이 많지 않은 3040
- 청약 가점이 낮은 사람
- 청약납인인정금액이 높은 사람
2. 소득이 높거나 무주택 요건이 애매하다면 → 민영청약
민영청약은 공공청약보다 조건이 덜 까다롭기 때문에
공공청약의 요건에 맞지 않는 사람에게도 기회가 있습니다.
📌이런 분들은 민간청약을 꼭 보셔야 해요
- 소득이 높아 공공 자격이 어려운 경우
- 이미 1주택이 있는 경우 (비규제지역)
- 분양가 감당이 가능한 경우
- 가점이 높은 경우(장기 무주택, 부양가족 많음, 청약통장 가입기간 김)
3. 청약을 처음 접하신다면 두 가지 모두 봐야 합니다.
처음부터 공공만 파는 것도, 민영만 보는 것도 위험합니다.
왜냐면 청약은 결국
“나에게 맞는 아파트의 기회를 잡는 게임”이거든요.
따라서 초보일수록 이렇게 보시면 좋아요.
- 공공청약 공고 → “조건 충족 여부”부터 체크
- 민영청약 공고 → “가점과 자금” 체크
- 둘 다 가능하면 → 입지·분양가·미래가치 비교
그럼 청약통장에는 얼마를 넣어야 하나요?
우선 민간분양을 생각하고 있는 사람은 최소금액으로
통장에 85m2 이하에 해당하는 예치금을 넣어두는 것이 좋습니다.
특별시 및 부산은 300만원, 그 외 광역시는 250만원,
특별시 및 광역시를 제외한 지역에 거주하는 분은 200만원을 넣어두는 것이 좋습니다.
조금 더 넓은 평형은 원하는 분들은 아래 기준표에 맞춰 입금해놓으면 됩니다.
공공분양을 생각하고 있는 사람은 매월 25만원씩 납입하는 것이 유리합니다.
실제로 정말 좋은 청약이었던 수방사 사전청약 커트라인은 2550만원,
뉴홈 서울대방은 2580만원이었습니다.
이는 10만원씩 21년 이상을 납부해야 가능한 금액이며
현재는 납입인정금액이 25만원으로 늘어났기 때문에
좋은 공공분양일수록 당첨 커트라인은 높아질 것으로 예상됩니다.
청약은 운이 아니라, ‘판단의 틀’입니다
많은 분들이 청약을 이렇게 생각합니다.
“어차피 청약은 운 아니야?”
“나 같은 사람이 되겠어?”
“공고는 너무 어렵고 복잡해…”
그런데요.
청약은 운이 아니라 구조입니다.
공공인지 민영인지 구분하고
내 상황에서 무엇을 먼저 봐야 할지 기준만 세워도
청약은 더 이상 ‘불가능한 이벤트’가 아닙니다.
오늘 글에서 딱 이것만 가져가세요.
- 공공청약 = 조건(무주택, 소득, 자산) 중심
- 민영청약 = 가점 + 감당 가능한 자금 중심
- 초보는 ‘공공/민영 둘 다’ 보며 나에게 맞는 청약을 찾아야 합니다.
그리고 이 기준을 잡은 분들은
청약 공고를 볼 때 더 이상 “멈추지 않습니다.”
앞으로는
“이건 내가 해볼 수 있는 청약이다”
“이건 내가 준비해야 하는 청약이다”
이런 판단이 가능해지니까요.
여러분의 청약 당첨을 진심으로 응원하며,
다음 편에서는 주택유형별 특징을 파악해보겠습니다.
특별공급, 신혼희망타운, 민간분양… 다양한 청약 주택 유형이
각기 어떤 특징을 가지는지 손쉽게 파악하고 싶다면 다음 편을 꼭 이어서 읽어주세요.
