관련 강의
[4월 개강] 지방투자 기초반 - 내 종잣돈 2배 불리는 소액 지방투자 방법
권유디, 재이리, 김인턴
무려 9시간에 걸친 마라톤 강의에도 불구하고, 끝까지 재밌게 강의 해 주신 재이리님 감사드립니다😁
어제 업로드 된 1강을 퇴근 후에 연이어 듣기 시작 하다가 오늘 아침에 집에서 나오기 전까지도 계속들었습니다.
결국 마지막 1시간 30분 분량은 마저 듣지 못하고 2강 오프 강의에 참석했는데요. 그래서인지 온라인 강의로 웝업하고 오늘 오프 강의로 정점을 찍은 듯한 느낌도 들었던 것 같습니다. ㅎㅎ
지방 투자자의 시각과 사고로 갈아끼우는 시간
과장을 (크게) 한스푼 더하자면 지방 투자자의 사고방식과 지방 투자의 기준으로 브레인워싱…을 당한 기분이었달까요? ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ 우선 천안과 청주 지역 분석을 샅샅이 해 주신 덕분에 임장을 가 본적 없는 두 지역과 매우 친해진 시간이었습니다. 또북구, 또덕구… 무엇보다 지역 분석의 내용을 바탕으로 단지 대 단지 비교 예시를 많이많이 해 주신 덕분에, 중소도시에서 중요하다는 ‘환경과 연식’의 힘을 체감할 수 있었습니다. 여태 제 앞마당들은 광역시 선호도 중간 이상의 지역구 였기에, 중소도시에서 상품성의 의미를 제대로 체감해 볼 수 있었습니다.
아래는 오늘 강의를 듣고 BM할 내용을 정리해 보았습니다.
BM 1. 임보로 선호도 1등 생활권 파악하고 임장으로 상품성 확인하기
수도권과 입지의 힘이 있는 광역시 지역을 앞마당으로 늘려 온 편이었다. 이번 임장지인 부산 남구도 부산에서는 중간 정도 되는 선호도는 되는 지역구인 것으로 알고 있는데, 그렇다 보니 "해/수/동/연" 과는 다르게 입지의 힘이 강하진 않을 것 같다는 생각이 든다. 그러므로 이번 임장지에서 연식이 좋은 만큼 상품성이 정말 좋은지, 연식을 뛰어넘는 상품성을 가진 단지는 없는지, 남구 내에서 어느정도면 1등 생활권의 입지 파워를 상품성으로 커버할 수 있을지 임장으로 제대로 확인 할 필요가 있다는 생각이 들었다. 이것이야 말로 손품으로는 알기 힘든 주옥 같은 현장의 정보!
BM2. 공급과 매매-전세 지수 상관관계 파악하기
사실 공급량과 매매-전세 지수간의 관계는 서울 수도권에서는 크게 의미를 두지 않는 장표인데, 지방에서는 그 중요도가 매우매우 중요해 진다. 과거의 지수 흐름을 해석해 보고, 어느 지역의 공급량까지 고려해야 하는지 파악하고, 그래서 향후에는 예정 공급량으로 인해 어떤 시장 분위기가 될 지 그려보는 시간.
지방은 지역마다 시장이 다르게 흘러가기 때문에, 지역이 바뀌면 새롭게 해석을 해 봐야 한다는 점이 어렵기도 하지만 흥미로운 지점이기도 하다. 이번에 분석한 천안이 딱 적절한 예다. 다른 지역에 비해 과거에 먼저 상승장이 시작 되었고, 후반에는 정책적 요인으로 정수리 끝까지 지수가 끌어올라간 곳이기 때문이다. (아주 흥미로워, 하지만 내가 스스로 발견해 내기엔 어렵지 않았을까? ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ)
이번 임장지가 부산 남구인데, 부산 시장 전체도 살펴봐야겠지만 남구만 따로 떼어서 인구 교류가 많은 지역구의 영향도 디테일하게 들여다 보면서 주의깊게 살펴봐야겠다. 아무래도 천안/청주보다 땅이 크다 보니, 부산 내에서도 상급지로 이동하는 수요가 있을테니까.
BM3. 우선순위에 따른 단지 특징 갈라보기
특히 지방에서는 투자 범위를 잘 설정하는 게 중요하다는 이야기를 많이 듣긴 하지만, 여태껏 자신 있게 투자 범위를 잘 설정했다고 자부할 수 있는 지역은 별로 없는 것 같다. 대구 북구, 마산 합포 정도? 지방 앞마당만 7개인데도 ㅋㅋㅋㅋ
재이리님이 선호도에 따른 단지들의 특성을 정리하고 크게 4분류로 나눠 4분위 그룹은 투자 범위에서 제외하신 걸 따라해 보면 좋을 것 같다. 우선 (1) 선호도에 따른 단지들의 특성을 정리하기 : 남구의 단지들을 모두 그룹화하고, 특성을 뽑아내 보자 (2) 투자 범위 설정하기 : 그룹을 나누고 나면 지금은 어느 그룹까지, 시장 상황이 더 흘러가면 어디까지 확장할 지 범위를 변경하기도 용이할 것 같다는 생각이 든다!
