“양도차익 10억 남았는데 세금이 7억이면, 팔 수 있을까요?”
경제성장전략이 발표되고 나서 바로 들어온 세금 상담자의 질문이었다.
최근 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 가능성이 거론되면서, 조용하던 ‘세금 공포’가 다시 시장 위로 올라왔습니다. 이 이슈가 무서운 이유는 단순히 세율이 높아서가 아닙니다. 양도세는 한 번 판단이 틀리면 ‘매각’이라는 선택지 자체를 닫아버릴 수 있는 세금이기 때문입니다. 더구나 토지거래허가구역, 조정대상지역 조정 가능성, 보유세 부담 증가까지 겹치면 “그냥 버티면 되지”라는 말이 결코 단순한 해답이 되지 않습니다.
“다주택자 중과세 유예”멘트는 없었다.
다시 나올 수 있겠지만… 시간 자체가 얼마 없는 상황…
1. 세제의 방향은 “정책 구호”보다 “세수”를 따라 움직인다
최근 세금 이슈(상속세, 보유세, 법인세 등)를 종합해 보면, 공통분모는 한 가지입니다. 세수 압박입니다.
세수 기반이 약해지는 구간에서는 세제의 추가 완화가 쉽지 않고, 정책은 거래 활성화(유도)와 과세 정상화(확보) 사이에서 흔들립니다. 다주택자 양도세 중과 유예는 본질적으로 “정책적 배려”라기보다, 시장에 매물을 유도하기 위한 한시적 처방에 가깝습니다. 그런데 재정 입장에서는 유예를 계속 연장할수록 “정상 과세” 명분이 약해지고, 상징적 세수 카드도 스스로 내려놓게 됩니다.
따라서 “중과가 다시 강화될까?”라는 질문은 정치적 수사보다, 세수 압박의 강도와 연결됩니다. 세수 확보 필요성이 커질수록 정책의 추는 ‘유예 연장’보다 ‘종료(정상화)’ 쪽으로 이동할 가능성이 커집니다.
2. ‘170배 차이’는 과장이 아니다: 양도세는 세율이 아니라 “구조”가 무섭다
실무에서 가장 자주 겪는 사고는 이것입니다.
“나는 1주택 비과세인 줄 알았는데, (주택 수 판단·거주요건·규제지역·시점 판단 등) 딱 하나가 틀려서 중과로 뒤집히는 경우.”
양도세는 단순히 “세율이 조금 오른다”가 아니라, 공제 구조가 함께 바뀌며 결과가 폭발합니다. 제공해 주신 표(사례)만 봐도 체감이 분명합니다.
사례(가정)
양도가액 15억 원
취득가액 7억 원
양도차익 8억 원(필요경비 0 가정)
이때 결과는 “적용 방식”에 따라 완전히 달라집니다.
1세대 1주택(비과세/부분과세)로 정리되면:
과세표준 약 2,950만 원 → 세액 합계 약 348만 원
일반과세로 보면:
세액 합계 약 2억 1,803만 원
2주택자 중과(기본+20% 가산)로 보면:
세액 합계 약 5억 436만 원
3주택자 중과(기본+30% 가산)로 보면:
세액 합계 약 5억 9,208만 원
즉, 같은 거래가 348만 원 vs 5억 9,208만 원으로 갈립니다. 단순 비교만 해도 170배 수준의 차이가 발생합니다.
왜 이런 차이가 생길까요? 핵심은 두 가지입니다.
- 장기보유특별공제의 유무
일반과세/1주택 체계에서는 장기보유특별공제가 실질 세부담을 크게 낮춥니다. 반면 중과 적용 구간에서는 공제가 제한되거나 배제되면서 과세표준이 크게 커집니다.
2. 중과세율은 ‘기본세율 + 가산’ 구조
중과는 기본세율 위에 20%p, 30%p가 얹히는 구조로 작동합니다. 공제 축소(또는 배제)와 가산세율이 동시에 작동하면 세부담이 단순 증가가 아니라 구조적으로 폭증합니다.
그리고 여기서 끝이 아닙니다. 비과세로 확신하고 신고했다가 중과로 뒤집히면, 세금이 늘어나는 데서 그치지 않고 과소신고·납부지연 가산세가 붙을 수 있습니다. 실무에서는 이 가산세가 체감상 “2차 폭탄”이 됩니다. 그래서 현장에서는 ‘양포 세무사(양도세 업무를 포기하는 세무사)’라는 말까지 생긴 것입니다.
3. “버티면 된다”는 말의 함정: 버티기의 비용은 결국 “보유세”다
“안 팔면 양도세는 안 내잖아요?” 논리적으로 맞습니다. 하지만 버티기는 무비용 전략이 아닙니다. 특히 다주택자의 버티기는 다음 3가지 비용을 동반합니다.
1) 보유세(재산세+종부세): 현금흐름을 직접 때린다
버티기의 핵심 비용은 보유세입니다. 집값이 상승하면 과표가 달라지고, 종부세 부담이 커질수록 보유자는 매년 반복되는 세금을 현금으로 감당해야 합니다.
버티기가 가능하려면 “마음”보다 “현금흐름”이 먼저입니다. 종부세가 누적되어 유동성을 압박하면 버티기는 선택이 아니라 강제 매각으로 전환될 수 있고, 그 매각이 중과 구간에서 발생하면 손실은 더 커집니다.
2) 규제 리스크: 조정대상지역은 ‘고정값’이 아니다
“내 집은 조정대상지역이 아니다”라는 안심은 위험할 수 있습니다. 조정대상지역은 정책적으로 조정 가능한 변수입니다. 규제지역이 확대되면 중과 적용 범위가 넓어지고, 그 순간 ‘나는 예외’라는 전제가 무너질 수 있습니다.
3) 거래 리스크: 토허제·거래절벽과 결합하면 ‘매매’가 닫힌다
이미 거래가 경색된 상황에서 중과까지 겹치면, 시장은 거래절벽을 넘어 거래 실종에 가까워질 수 있습니다. 이때 남는 거래는 대체로 양극단입니다.
급매(현금이 급한 쪽) 또는 증여(매매 대신 이전)
즉, 버티기를 선택하는 순간 보유자는 세금뿐 아니라 정책·유동성 리스크를 함께 떠안게 됩니다.
4. 매매가 닫히면 “증여로 이동”한다: 다만 세무조사 리스크도 함께 커진다
양도세 중과가 강화되면 시장의 자산 이전은 ‘매매’에서 ‘증여’로 이동하는 경향이 커집니다.
매매의 비용(양도세)이 폭발하면, 보유·승계 관점에서 증여가 상대적으로 합리적으로 보이기 때문입니다. 다만 최근에는 주택 취득자금, 편법 증여 등에 대한 조사 강도도 높아지는 흐름이어서, 증여가 ‘만능 해법’이 되지는 않습니다. 증여는 증여세 자체도 부담이지만, 자금출처·취득자금·저가양수도 등 사후 리스크까지 함께 점검해야 합니다.
5. 결론: “팔까/버틸까”가 아니라, 지금은 ‘내 숫자’를 확정할 때다
정책은 언제든 바뀔 수 있습니다. “정해진 바 없다”는 보도자료가 나오기도 합니다. 그러나 중요한 건 이것입니다. 정책이 확정되지 않았다는 것은, 리스크가 사라졌다는 뜻이 아니라 ‘확률 게임이 시작됐다’는 뜻입니다. 이 게임에서 주택 소유자가 할 일은 단순합니다. 공포가 아니라, 숫자를 먼저 확정하는 것입니다.
중과 적용 시 내 세금은 얼마인가?
유예 유지 시 내 세금은 얼마인가?
보유세를 3~4년 누적해도 현금흐름이 버티는가?
조정대상지역이 확대되면 내 주택이 편입될 가능성은 있는가?
매매가 막힐 때 증여·저가양도·승계의 비용과 리스크는 무엇인가?
6. 마지막으로, 실무에서 가장 강조하고 싶은 원칙은 하나입니다. “비과세라고 믿는 순간”이 가장 위험합니다.
급매든 일반 매매든, 계약서 작성 전에 세무 검토를 끝내야 합니다. 양도세는 ‘의견’이 아니라 ‘요건’의 문제이고, 요건은 작은 사실관계(취득일 착각, 주택 수 판단, 기준일 오해, 규제지역 적용 등)에서 뒤집힐 수 있습니다. 한 번 뒤집히면 세금뿐 아니라 가산세까지 동반되며, 그때의 손실은 되돌리기 어렵습니다.
버티기는 의지가 아니라 재무 체력의 문제입니다.
그리고 승부는 “뉴스를 먼저 본 사람”이 아니라, 내 상황을 먼저 계산한 사람이 가져갑니다.
