안녕하세요. 항상 월부에서 많은 도움을 받고 있는 새댁티라노입니다.
24년도 12월 월부와 많은 동료분들의 도움을 받아 세낀 물건 1호기를 달성했었습니다.
이제 그 1호기의 재계약 기간이 도래해서(계갱권 사용예정) 이렇게 글을 남기게 되었습니다.
알아본 바로는 계약갱신청구 전세계약서는 기존 계약서를 승계하는 것으로 알고 있는데, 기존 전세계약서는 계약당시 4.5년 계약이기도 하며 특약사항에 제가 원하는 부분이 안 들어 있기도하고 불필요한 특약도 들어있습니다.
이런 경우 계약갱신 청구권 사용하면서 작성하는 전세계약서 특약사항에
- 본 계약 건은 기존 임대차 기간의 만료와 임차인의 “계약갱신청구권”을 행사하는 전세 재계약이며, 아래의 특약을 따른다.
- 현 시설 상태에서 임대차 계약이며 기본시설 파손 시 임차인은 원상복구하기로 한다.(자연마모 제외)
- 임대 기간 중 전기, 수도, 보일러, 누수 등의 노후로 인한 수선비용은 임대인이 부담하고 소모품 교체 및 관리 소홀(곰팡이, 결로 등)에 따른 수리비용은 임차인이 부담하기로 한다.
- 애완동물 반입과 실내 흡연은 금지하며, 이로 인해 발생한 오염된 시설물은 임차인이 원상복구한다.
- 벽걸이 tv 등의 콘크리트 타공이 필요한 경우 임대인의 동의를 얻는다.
- 임차인은 만기 3~6개월 전 이사 여부를 미리 통보하고, 부동산 방문에 적극 협조하기로 한다.
- 임대차 신고는 임차인이 하기로 한다.
- 임차인 전세 만기 도래 시, 신규 임대차계약을 위한 부동산 방문에 적극 협조하기로 한다.
- 임차인은 새로운 임차인과 협의하여 이사일을 결정한다.
Q1. 이런 식으로 새 계약서에 제가 원하는 부분을 추가해도 되는지 궁금합니다. 혹시 특약사항에 이상한 부분이 없는지도 봐주시면 감사하겠습니다.!
Q2. 또한 최악의 경우 역전세도 고려해야하는 상황인데, 다운계약서를 계약갱신 할 경우 보증금만 변경해서 전세계약서를 작성하고 임대차 신고만 신경을 쓰면 될까요? 별도로 더 신경써야하는 부분이 있을까요?
Q3. 그리고 역전세 대신 역월세도 고민중인데, 찾아보니 특약사항에 명시한다고 되어있더라구요.
“n천만원 2년치 이자 n00만원을 임차인에게 00계좌로 지급하기로 한다.” 이런 식의 특약문구가 굳이 있어야 하는지도 궁금합니다. 반드시 필요한 부분일까요? 굳이 넣지 않아도 될까요?
Q4. 계갱권 사용없이 묵시적 계약을 유도한다면, 기존 전세계약서에 기간이 4.5년으로 되어있어도 묵시적계약은 2년이 추가 연장된다고 생각해도 될까요?
예를들어
-당초계약 21.11.2~26.4.1(4.5년)
-묵시적계약 연장 26.4.2~28.4.1(2년)
으로 보고 28년초 임대인, 임차인이 연장여부 연락하기.
아니면 기존 전세계약서에 기재된 4.5년이 26.4.2.~30.10.1.(4.5년) 이렇게 추가로 연장되는걸까요?
첫 갱신이라 모르는 게 많네요. 선배님들의 고견에 미리 고개 숙여 감사합니다. 많은 조언과 따끔한 가르침 부탁드리겠습니다 :)
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댓글
안녕하세요 전세 재계약관련 고민이 있으시군요 1. 전세 특약을 추가로 협의해서 넣으실 수 있습니다 2. 갱신권을 사용한 계약이라는 점과 감액된 보증금액과 계약 기간을 기존 계약서에 특약으로만 변경해서도 작성 가능합니다 3.역월세의 경우도 두분이 합의하신내용이라면 상호합의하에 진행 하는 건으로 특약에 같이 명시해두시면 좋을것 같습니다 마무리까지 잘 진행되시길 바라겠습니다+
새댁티라노님 안녕하세요. 묵시적 갱신 or 계약갱신으로 하실 경우 4.5년 더 연장 거주가 맞는 것으로 알고 있습니다. 기존 전세계약이 4년이라면 갱신청구권은 + 추가 4년입니다. 그렇기 때문에 깔끔하게 신규 전세계약으로 하면 어떨까 싶기도 해요. 원하시는 부분 추가 작성 계약 넣으셔도 됩니다. 하지만 세입자분께서 받아들여 주실지는 의문입니다. 그렇기에 신규계약을 하면서 도배정도는 갈아드리겠다 라는 어드벤티지를 생각해보시고 이에 대한 편익과 비용을 생각해보시면 좋을 것 같아요 지금 역전세에 대한 고민이 있으시다면 갱신청구권을 사용하셔서 4.5년 더 연장하시는 것도 고민해보실 수 있겠습니다. 다만 최악은 묵시적갱신입니다. 묵시적 갱신은 그냥 추가 4.5년 더 거주 가능하고, 갱신청구권을 1회 더 사용할 수 있어요. 그렇기 때문에 갱신청구권을 명시하고 지금 그 청구권을 한 번 쓰게 하시는 것이 더 좋을 것 같습니다.
안녕하세요 새댁티라노님 말씀하신 것처럼 계약갱신에 의한 전세 계약의 경우, 기존 계약을 승계하는 형식이기 때문에 통상적으로는 특약 또한 기존계약을 그대로 쓰는 경우가 많은 것 같습니다 다만 세입자가 ok 한다면 특약 조항을 추가/수정하실 수 있습니다. 다만 세입자분이 굳이 싫다고 하시면 강제할 수는 없을 것 같습니다 역전세를 대비해서 다운계약서를 쓰신다는 것은 혹시 어떤 형태를 말씀하시는 걸까요? 계약갱신권에 의한 갱신 계약이라는 내용만 계약서 상에 들어간다면, 전세금은 협의하여 정하실 수 있습니다. 동결하셔도 되고 5% 이내로 인상하셔도 되고 반대로 일부 감액하셔도 이 또한 무방할 것 같습니다. (다운계약서는 실제 계약금액과 서류상의 금액이 다를 때를 이야기 하고, 리스크가 있습니다) 역월세의 경우에도 상호간 협의 하셔서 말씀하신 대로 얼마를 어떤 기간동안 지급하기로 했는지를 계약서에 명시하시는 게 가장 명확할 것 같습니다 계갱권 사용 없이 묵시적 계약을 하게 된다면 그로부터 2년이 추가 연장 되는건데, 계약갱신 여부에 대해 세입자가 만기 2개월 전에 연락을 먼저 해온다면 묵시적계약의 형태는 어려울 수 있고 (이미 사전에 논의가 되기 시작했으므로) 일반적인 갱신 계약이 되지 않을까 싶습니다 현 세입자의 전세가가 시세보다 높은 상태인걸까요? 묵시적 갱신을 유도하고자 하시는 것 같아서 그럴 수 있지 않을까 생각했는데, 전세가가 오히려 빠진 경우라면 말씀하신 방법을 기대해볼 수도 있지만 만일 묵시적 조건이 성립되지 않으신다면, 세입자와 잘 협의해서 다른 방식으로라도 전세가를 방어하는 방안을 찾아볼 것 같습니다. 말씀하신 대로 역월세의 방법도 있고, 집 내부 상태에 따라 일부 수리를 해주는 것도 있을 거고 등등이요- 고민하시는 부분들에 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다. 마무리까지 화이팅입니다!
