이번에 재이리 튜터님의 전세/매수/매도 계약에 대한 전체적인 내용의 강의를 들으면서 아래와 같은 사항들을 다시 한번 배울 수 있었습니다.
1. 강의를 들으면서 깨닳거나 다시 한번 느낀 점
- 등기부등본 을구에 채권최고액이 너무 높게 잡혀 있더라도 현재 남은 대출금액이 훨씬 작을 수도 있으므로 저평가된 물건이라면 얼마나 대출이 남아 있는지 직접 확인하는 것이 필요
- 근저당이 집값의 70~80%수준이라면 적당한 금액임
- 언제까지 하자담보책임에 대하여 매도인이 보장해야 한다는 기간을 쓰지 않는다면 민법상 그 사실을 안 날로부터 6개월이내이므로 특정한 날짜나 기간을 계약서에 명시하지 않는 것이 유리함.
- 전세보증보험은 KB매매시세의 90%이하까지, 전세자금대출은 일반적으로 전세금의 80%까지 가능함.
- 전세보증보험에서 SGI 기구의 경우에는 집주인 당 임차인 1명에게만 보증보험이 가능함. 즉 SGI의 경우에는 다주택자의 임대인은 한 임차인에게만 보증보험이 가능하므로 가능하면 HUG를 통해 전세보증보험을 하도록 유도해야 함.
- 계약금을 주고 받았다 하더라도 계약 조항(특약)에 매수인이 계약을 위반하면 계약을 포기하고 매도인이 계약을 위반하면 계약금의 배액을 지급한다"는 등의 위약금 특약 조항이 명시돼 있어야만 계약금액 상당의 위약금으로 청구하는 것이 가능함. 위약금 특약 조항이 없다면 실제로 발생한 손해액(증거로써 증명을 해야 함)만 청구할 수 있음.
- 전세권을 할 경우 집에 대한 소유권을 제외한 나머지 권한을 임차인이 가져가는 것이므로 누수 등 중대하자가 발생할 겨우 임차인이 고쳐야 함. 이런 사항을 이야기하여 임차인이 전세권보다는 전세보증보험을 하여 전세계약을 진행하도록 해야 함.
- 전세자금대출이 안 나오면 계약금을 돌려 달라는 전세입자가 있는 경우 특약을 써서 해당 임차인이 전세대출을 알아보는 동안 동시에 다른 임차인에게도 집을 보여주고 먼저 최종 계약을 한 임차인과 전세계약을 하여 전세를 최대한 빼도록 해야 함.
- 매수 후 집의 수리부분에서 집의 기능과 관련된 것들은 집주인이 수리, 소모품 혹은 임차인 과실은 임차인이 수리를 해야 함. 하지만 추후 다음 전세입자를 위해 집을 보여줄 임차인과의 관계를 위하여 작은 것들은 왠만하여 수리를 해주는 것도 좋음.
2. 적용할 점
- 이번에 매임 하면서 근저당이 있는 물건은 현재 근저당이 집값의 얼마만큼 잡혀 있는지 등기부등본확인하여 채권최고액으로 따져보기
- 매임할 물건을 찾아보면서 전세보증보험과 전세자금대출 한도가 얼마나 될지 보고 최고로 낼 수 있는 전세금 계산해 보기
- 1호기의 전세 계약을 올해 4월에 만료인데 강의에 나온 내용을 토대로 재계약할지 의사를 물어보는 연락하는 것과 계약갱신청구권을 쓸 경우 어떤 방식으로 재계약할지 교안의 방법들을 가지고 시도해 보기
