수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[BEST] 열반스쿨 기초반 - 평범한 직장인이 부동산 투자로 부자 되는 법
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요.
어제보다 더 나은 미래를
만드는 그뤠잇입니다.
26년 새해가 밝았습니다.
그리고 올해부터는 모두가 알고 계시다시피 전례없는
공급 부족이 수도권 시장에서 시작됩니다.
공급이 부족한 시장에서 수도권에는 주요 지역에
토허제가 설정되면서 매물이 급감하면서
내가 가진 물건을 팔고 다른 곳에 가지 못하게 되면서
팔지도 사지도 못하는 상황이 벌어지고 있습니다.
이런 상황에서 예측에 영역에 가깝지만 시장에 물건이 나올 수 있는
물량이 있는데요.
그것은 바로 2017년 정부의 지원으로 많은 사람들이 등록했던
주택임대사업자(주임사) 물건이 올해부터 시장에 나올 수 있다는
것입니다.
지금은 아파트의 경우 주임사를 등록하지 못하지만
한 때 민간 임대사업 활성화를 위해 많은 양의 물건들이
주임사로 등록됬고, 세제 혜택을 본격적으로 볼 수 있는 것이
바로 2026년 올해부터로 예상됩니다.
민간 주택임대사업자란 무엇이며, 어떤 혜택이 있으며
2026년에 어떤 영향을 끼칠 수 있을지 글로 정리해보겠습니다.
# 민간 주택임대사업자란?
민간 주택임대사업자란 시, 군, 구 기관 단체에서 공공 주도하에서
주택 임대사업을 하는 것이 아닌 민간인이 개별적으로 주거공간을
전,월세 임대를 통해 시장에 임대 물량을 제공하는 사업을 등록하는
사업자를 의미합니다.
국가 주도하에 임대사업을 하는 물량에는 한계가 있기에 이를
민간에 권한을 나눠주면서 시장에 충분한 물량을 공급함과 동시에
나라를 대신하여 공급자의 역할을 하는 민간에게 여러 세제 혜택을
주게 되었는데요.
2017년 문재인 정부 출범과 동시에 임대사업자에 대한 혜택을
대대적으로 확대하면서 많은 혜택을 주겠다는 약속과 함께
임대사업자 등록을 홍보했습니다.
당시의 주요 혜택으로는
. 전용 60m 이하 아파트를 분양받아 임대사업자로 등록 시 취득세 전액 면제
. 전용 60m 이하 아파트 재산세 50% 감면, 85m 이하는 25% 감면
. 공시가격(수도권 6억, 지방 3억 이하) 임대 아파트 등록 후 5년 이상 임대 시
종부세 합산 배제, 과세 표준에서 제외 됨
. 국민주택규모 이하, 기준시가 6억 이하 아파트를 4년간 3호 이상 임대 시
임대 소득에 대한 소득세 또는 법인세를 감면(최소 30%)
. 조정대상지역 다죽택자라도 요건 성립 시 다주택 양도세 중과 배제
. 수도권 6억, 비수도권 3억 이하인 주택 10년 임대 시 70% 장기보유 공제 등
혜택만 있었던 것은 아니며 8년 또는 10년 기간동안 지속적으로 임대해야 했고
이 기간동안 보증금은 5%씩만 인상이 되며 위반시 과태료를 물고 등록이
취소되기도 했습니다.
표준 계약서 양식을 사용해야 했고 관할 지자체에 신고를 해야하는 등
절차상에서 해야할 것들이 존재했습니다.
지금으로 보면 양도세 등 여러 혜택들이 있었고 폭발적인 가입자 상승으로 인해
정부에서는 점차적으로 혜택을 없애면서 2020년에는 혜택을 축소하고
아파트 부분은 신규 등록을 금지하기까지 이르게 됩니다.
증가 추세는 2020년까지 이어졌으며 이후 신규 등록을 금지하면서
더 이상 민간 사업자가 제공하는 임대주택은 시장에 나오지
못하게 되었습니다.
# 2026년, 임대 사업자 등록 8년이 도래하는 시점
임대사업자가 폭발적으로 증가했던 2018년 시점을 생각해보면
올해는 세제 혜택을 볼 수 있는 원년으로 볼 수 있습니다.
수도권을 기준으로 한다면 18년부터 지금까지 꽤 큰 시세 차익이
발생했을 것이며 다주택자들은 차익 실현 욕구가 어느정도는
있을 것으로 생각합니다.
반면 주임사 기간동안 받았던 보유세 혜택이 사라지면서
매도에 대한 고민을 할 수 밖에 없는 시기가 왔다고 생각합니다.
그동안 누려왔던 혜택이 사라지고 정권의 성격 상 앞으로
많은 규제가 있을 수 있다는 리스크가 있기에 모든 물건을
정리한다기 보다는 가지고 있는 것 중 비교적 좋지 않은
물건을 매도할 가능성이 있다고 생각하며 서울을 봤을 때
상급지에 매물이 나오기 보다는 하급지나 지방에서
물건이 나올 가능성이 높을 것으로 생각합니다.
서울에서는 강남이나 서초 지역보다는 노원이나 강북 지역에 등록이 많았고
경기 지역에서는 수원, 용인, 공양 등 신도시권에 등록이 많았기에
이들 지역에서 어느정도의 물량이 나올수도 있다는 생각을 해볼 수
있을 것 같습니다.
다만 10년 보유 시 세제혜택이 더 크기에 올해부터 엄청난 물량이 나올 가능성이 크지는
않다고 생각되며 이는 정부에서 향후 부동산 대책을 어떻게 하느냐에 따라서
다주택자들의 생각도 변화될 수 있다고 생각합니다.
많은 사람들이 바라는 핵심지에 대한 공급은 많지 않을 수 있지만 서울의 하급지나
경기권에서 교통이 좋고 선호되는 환경을 가진 지역에서의 공급은 의미가 있다고
생각하며 앞으로의 주임사 물건이 시장에 얼마나 나올 수 있는지 확인해볼 필요는
있을것으로 생각됩니다.
# 임대 사업자 등록 물건 찾는 방법
렌트홈이라는 웹사이트를 통해 관심있는 지역 단지의 임대 사업자 등록 건에 대한
정보를 확인할 수 있는데요.
렌트홈 : https://www.myhome.go.kr/hws/portal/gis/rentHome.do#
사이트에 이동하여 상단의 조건을 설정한 후
줌 인 하여 개별 단지를 클릭하면 아래와 같은 정보가 나오게 됩니다.
제가 선택한 단지는 용인 수지의 한국 아파트로 해당 평형에 총 11건의
임대사업자가 등록되어 있으며 102동 504호에는 19년 5월부터
임대사업물건으로 등록되어 있음을 알 수 있습니다.
지금은 사라진 혜택이지만 보유기간을 채운 물건들이 올해 부터 시장에 나올 가능성이 있고
이런 물량은 어느 통계에도 잡히지 않은 숨겨진 물량이라고 생각합니다.
수도권 시장에 물량이 크게 부족하기에 이 물량들이 얼마나 나올지도 생각해보는 것이
중요할 것이라 생각하며 정부의 정책에 따라 어떻게 될지 생각해 볼 필요가 있다고 생각합니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
