내집 마련을 하기로 마음먹었지만
막상 마음에 드는 물건을 찾는 것이
생각보다 쉽지 않음을 느낍니다.
막상 아파트를 가면 저층 물건 뿐이고,
그나마 나와있는 물건의 가격은 비싸고
가격을 협상할 여지도 느껴지지 않다보니
허무하기도 하고 과연 내가 할 수 있는게 맞을지
걱정만 계속 늘어 갑니다.
그렇다보니 급매가 나오진 않을지
하루에도 여러번 핸드폰을 확인해봅니다.
다양한 기사를 보면서 이런 생각이 듭니다.
토허제가 풀린다는데 좀 기다려 봐야할까?
정부 공급 대책이 나온다는게 지켜봐야하나?
다주택자 양도세 중과 유예가 종료되면
급매가 나온다는데 기다려야할까?
가장 먼저 내집 마련에 있어서
토허제는 크게 상관이 없습니다.
어차피 내집마련은 실거주를 하는 것이기 때문입니다.
정부 공급 대책은 항상 나왔던 이야기입니다.
대표적인 3기 신도시의 현재 상황을 보시면
그냥 지켜보는 것이 맞을지에 대해서
어느 정도 판단이 되실거라 생각합니다.
그렇다면 다주택자 양도제 중과 유예가 종료된다면?
정말 급매가 나오면서 내집마련하기 좋은 타이밍이 될까요?
쏟아지는 정책의 변화가 과연 진짜 기회일지
아니면 희망 고문일지 확인해보겠습니다.
3년간 이어진 다주택자 양도세 중과 유예
현행 소득세법상 조정대상지역 내 다주택자는
기본세율(6~45%)에 2주택자는 20%p,
3주택 이상은 30%p의 세율이 가산됩니다.
여기에 지방소득세까지 더해지면
3주택자의 최고 세율은 82.5%에 달합니다.
지난 정부는 출범 이후 부동산 시장 연착륙이라는 목표로
이를 한시적으로 유예해 왔으나, 오는 5월 9일 종료를 앞두고 있습니다.
시장에서는 "매년 법 개정 없이 유예만 반복하는 것이
오히려 불확실성을 키운다"는 지적이 끊이지 않고 있으며,
특히 토허제 해제나 새로운 공급 대책과 맞물려
부동산 시장 참여자들의 심리는 극도로 예민해진 상태입니다.
이런 관심과 상황이 의식되었는지 정부에서는
아직 이에 대해서 결정된 바가 없다는
내용을 직접적으로 보도 자료를 통해
설명하는 모습을 보여줬습니다.
그렇다면 시장에 어떤 변화가 생길까?
두가지 경우로 나눠서 생각해 볼 수 있습니다.
유예가 지속되거나 종료가 되는 것입니다.
나눠서 살펴보면 다음과 같습니다.
Case1) 다주택자 양도세 유예 종료 및 중과세 실행
단기적으로 살펴보면 제한적으로
급매물이 생기면서 수요가 몰릴 수 있습니다.
5월 9일 이전까지 세금 혜택을 받으려는
일부 급매물이 나올 수 있음을 의미합니다.
하지만 최근 통계에 따르면 다주택자 비중은
14.9%로 수년째 하락세를 보이고 있어
기대만큼 매물이 많지 않을 수 있습니다.
오히려 "진짜 마지막 기회"라는 생각에
수요가 더 몰리면서 현재와 비슷한 가격 수준으로
거래가 이어질 가능성이 있습니다.
이후 유예가 종료되는 순간, 남은 다주택자들은
'증여'나 '버티기'로 선회하며 시장에서 매물이 사라지며
매물이 잠기는 상황이 생기게 될 것입니다.
다른 의미로 공급 절벽 상황을 맞이하게 되는 것이고
이는 수도권의 신축 공급 부족과 더해지며
오히려 가격을 더 밀어 올리는
강력한 상승 요인으로 작용할 수 있습니다.
즉, 정리하자면 유예가 종료된다고 하더라도
우리가 생각하는 급매와는 많이 다를 가능성이 높습니다.
Case2) 추가 연장 또는 제도 폐지
만약 연장 혹은 폐지가 된다면
급격한 세금에 대한 부담 우려가 사라지며
관망하던 매수 잠재 수요가
일시적으로 매수 수요로 바뀌게 됩니다.
'안 오르는 곳은 안 본다'는 심리가 강화되면서
소위 똘똘한 한 채로 쏠리는 현상은 지속되며
양극화가 더 심해질 수 있습니다.
다만, 반복되는 유예는 '버티면 결국 이긴다'는 인식을 심어주어
정부의 향후 규제책이 시장에서 작동하지 않는
부작용을 낳을 수 있습니다.
이 경우에 대해서 정리하면 현재와 비슷하지만
오히려 기대심리나 관망하던 수요까지 집중되면
가격이 하락하기는 어려운 상황으로 흘러갈 수 있습니다.
정부가 결정을 미루는 이유는 6월 지방선거를 앞두고 있고
역대급 세수 결손이라는 딜레마 때문입니다.
양도세 중과를 실행하자니 반발이 심할 것 같고
이와 별개로 세금은 필요하고 그렇다고 부동산 시장을
안정화했다고 보기 어려운 상황들이 얽히게되는 것이죠.
양도세 중과 유예가 종료가 되어도 유예가 되어도
내가 원하는 상황이 찾아오지 않을 가능성이 높습니다.
혹여나 그런 급매가 나오는 상황이 찾아온다고 하더라도
그 기간은 그리 길지 않을 테구요.
오히려 그때만 기다리다가 그 시기까지 놓쳐버린다면
많은 후회와 아쉬움만 남게 될 겁니다.
확실하지 않은 미래보다, 현재에 베팅하세요
토허제 해제, 공급 대책, 양도세 완화…
이런 뉴스에만 귀를 기울이다 보면
결국 아무것도 결정하지 못하는
상황에 빠지기 쉽습니다.
우리는 보통 무엇인가 결정할 때
확실해지면 움직이겠다고 생각하지만,
시장이 확실해졌을 때는 이미 가격에
그 결과가 반영된 후인 경우가 많습니다.
우리가 경계해야 할 것은 확실하지 않은 미래의 정책 변화에
너무 많은 기회비용과 인생을 거는 것입니다.
미래는 그 누구도 확신할 수 없는 영역이며,
때로는 그 불확실성을 선택 하는 것이
돌아가고 싶은 과거로 이어지기도 합니다.
가장 중요한 것은
지금 당장 내가 감당할 수 있는 범위 내에서
최선의 선택을 하는 것입니다.
내 예산의 범위를 알고 있고 실거주 목적이 분명하다면
외부의 소음이나 불투명한 정책 예측에
인생의 선택을 맡기지 마세요.
현재 내린 최선의 선택들이 쌓여야만
내집 마련이 가능해집니다.
정책의 파도를 타려 하기보다, 내 상황과 생애 주기에 맞는 선택으로
여러분들만의 행복한 내집마련에 성공하셨으면 좋겠습니다.
