안녕하세요 

아파트와 사람들의 삶에 관심을 가지고

투자를 삶의 일부로 생각하고 즐기기 시작한

절대 포기하지 않는 제리파파입니다.

26년 새해를 시작된 지도

벌써 보름이 지났습니다

새로운 마음으로 임장을 시작하신 분들도

1주 차에 분위기임장을 한고

2주 차에 단지임장을 하신 후 이제 막 

단지 분석을 준비하고 있으실 것 같습니다

오늘은 제가 투자를 시작하고 

여러 시행착오를 통해 알게 된

시장의 흐름을 이해하는 단지 분석 방법

에 대해 이야기를 해보려고 합니다

누구나 보면서 쉽게 따라하실 수 있도록

'포항 남구' 의 사례를 통해 제가 직접 

작성한 임장보고서를 보여드릴 예정이니

걱정 마시고 편하게 따라와 주시면 됩니다

단지 분석 프로세스

제가 단지분석을 하는 프로세스는

1.생활권의 핵심을 정리하고

2.생활권 내 단지들을 비교하고

3.생활권 개별 단지들을 분석하고

4.생활권을 분석한 후

생활권 별로 1~4의 과정을 반복합니다

모든 생활권이 다 정리가 되면

5.마지막으로 생활권 정리를 통해

지역의 가격 흐름을 보고 있습니다

단계별로 구체적으로 설명해보겠습니다

1.생활권 핵심 정리

지역 내 생활권 별 핵심 내용을 정리합니다

생활권의 핵심 내용은

‘입지결정요소’

‘단지 선호도 순위’

‘순위 선정 이유’

3가지로 간단하게 정리할 수 있습니다

첫번째, 생활권의 입지결정요소는 무엇인가?

생활권마다 거주민들이 거주를 선호하는 이유는 서로 다른 이유를 가지고 있는데요

포항에서 '효자생활권'을 

거주민의 관점에서 설명하면

포항제철소에서 물리적으로 가까워

직주근접이 가능합니다

제철중으로 학군 배정 받을 수 있는

효자초등학교를 선호합니다

남쪽의 형산강뷰가 잘 보이는

일부 단지들의 전망을 선호합니다

신축과 준신축이 모여

균질한 생활권을 이루고 있습니다

효자생활권을 거주민들의 선호 이유는 크게

1.아파트의 상품성(연식/세대수/브랜드)

2.형산강뷰

3.학군(효자초 배정 단지)

3가지로 나타낼 수 있습니다

두번째, 생활권 내 단지 선호도 순위를 매깁니다

생활권 내 단지 선호도 순위를 통해 사람들이 어떤 단지를 더 좋아하는지 파악합니다

단지 임장을 하면서 고민했던 것을 바탕으로

사람들이 어떤 단지를 더 좋아할 지 순위를 매겨봅니다

자주 수정하기 때문에 순위는 틀려도 됩니다

세번째, 단지의 순위를 정한 이유를 적어줍니다

단지 임장을 하고 단지의 순위를 정한 후

그 이유를 적고, 이후에 전임, 매임을 통해

선호도 순위와 그에 대한 이유를 수정합니다

저는 이 장표를 시세지도를 기반으로 작성하고 있는데요. 생활권별 핵심입지가치와 단지 선호도와 순위가 포함되어 이 장표만 보면 생활권과 단지의 가치를 알 수 있습니다

2.생활권 단지 비교

생활권 내 단지들의 가격을 

그래프로 비교해보면서

내가 생각한 단지의 가치 순서대로

생활권 내 단지의 가격이 형성되어있는 지

검증하는 단계라고 볼 수 있습니다

이러한 과정을 거치는 이유는 

생활권 내에서는 물리적인 거리가 가까워

단지 간 선호도 차이가 

가격에 빠르게 반영됩니다

급매라는 예외가 있겠지만 

같은 생활권 내의 단지들은 

가치와 가격의 왜곡 발생 가능성이 

적기 때문에 가치와 가격이 

정렬되어 있을 가능성이 높습니다

여기서 조심해야 할 부분이 있는데요

'단순히 가격이 더 비싸다는 이유 만으로

내가 생각한 단지의 가치 순위를 바꾸면 안됩니다'

만약 내가 생각한 것과 다른 것이 있다면

우선 내가 현장에서 보고 느낀 것을 믿고

전임과 매임을 통해 사장님께 질문하면서

정확한 답을 찾아갈 수 있습니다

놓친 부분이 있다면 수정하면 되고 특별한 이유가 없으면 제 생각이 맞는 것입니다

3.생활권 단지 분석

이 장표는 생활권의 모든 단지들을 

개별적을 분석하는 내용입니다

일반적으로 하고 있는 단지 분석과 같습니다

단지가 많기 때문에 

정말 필요한 정보들로만 간소화하여

저는 하나의 장표 안에 

단지를 2개 씩 분석하고 있습니다

단지의 배치도

단지의 그래프

단지의 최근 거래 동향 및 실거래가

단지 특징 (선호동, 언덕, 구조 등)

단지 임장을 통해 느낀점

매물 임장 느낀점과 당시 시장 상황

단지 자체의 특징과 가격, 그리고 

현재 시장에서의 매물 상황과 분위기 등

여러 정보들을 기록으로 남겨놓고 있습니다

내가 임장을 했을 때의 

시장 상황과 분위기에 대해

자세하게 기록해놓으면

나중에 여러 복기를 하는데

굉장히 유용하기 때문에

꼭 남겨보시면 좋겠습니다

4.생활권 분석

앞서 생활권 내 단지들의 분석이 완료되면

생활권의 상-중상-중하-하 의 가치를 지니는 4개의 단지를 선정하여

데이터를 가져와서 쉽게 볼 수 있습니다

생활권 분석을 통해

현재 생활권 내에서 

어느 단지까지 상승 흐름이 왔는지를 

파악해볼 수 있기 때문에 직관적으로

상대적인 저평가 여부와 시장 분위기를

살펴볼 수 있습니다

그리고 생활권의 과거 상승장, 하락장의

모습을 통해서 앞으로

어떤 단지가 먼저 

상승 흐름을 가져올 수 있는지,

내 투자금으로 어떤 단지를

더 우선순위로 봐야 하는지

한 눈에 직관적으로 

알 수 있는 장점이 있습니다

예시를 들고 있는 

포항 효자동 생활권에서는 

현재 생활권 대장인 포항자이 조차도

전저점에서 거의 가격이 오르지 않았고,

생활권 내 모든 단지들이 전저점에 가까운 것을 볼 수 있습니다

생활권 내 모든 단지가 

상승 흐름이 오지 않아 저평가 되어있고

내 투자금으로 가능하다면

가치가 있으면서 가격이 저렴한

생활권 내 대장부터 먼저 

보아야 한다는 것을 알 수 있습니다

5.생활권 정리

생활권 별로 1~4의 과정을 반복하여

지역 내 모든 생활권에 대한 정리가 끝나면

생활권 별 정리된 내용을 그대로 가져와서

전체 생활권 정리를 하고 있는데요

하나의 페이지에 전체 생활권을 정리하면

지역의 단지 가치에 따른 가격 흐름을 볼 수 있어

지역 내 어느 생활권까지 가격이 상승했는지

각 생활권 내에서 어느 단지까지 상승했는지

지역 내 가격 흐름을 직관적으로 볼 수 있습니다

포항은 과거 20년초부터 

가격이 상승하기 시작했고

20년 초 효자동 연식 좋은 

단지들부터 상승을 시작하고

20년 말 지곡, 이동 구축까지 

흐름이 오기 시작하여

21년 말~22년 말에 대부분

단지들이 고점을 찍었는데요

이후 하락하여 23년 초 

대부분 단지들이 저점을 형성하고

현재까지 대부분 단지들이 

전저점에 가까운 가격입니다

그리고 최근 향후 입주가 예정되어있는

포항자이애서턴과 힐스테이트 상생공원의

분양권 거래가 활발히 이어지면서

물건이 줄어들고 마피가 줄어들고 있습니다.

아직 26년~27년 좋은 위치에 

브랜드 대단지 입주가 예정되어있지만

지역의 흐름이 분양권에서부터

먼저 온다는 점에서 

상황을 예의 주시 한다면

내 투자금으로 할 수 있는 

가장 좋은 물건을 선택할 때

도움이 될 수 있습니다

지금까지 제가 단지 분석을 하는 방법에 대해서 알려드렸는데요

이 방식을 활용하면 

단순히 단지 자체를 분석하는 것이 아니고

단지-생활권-지역으로 연결하여

지역의 상승 흐름을 한 눈에 볼 수 있어

내 투자금으로 할 수 있는 

가장 좋은 단지를 선택하기 위한

의사결정을 할 때 

아주 유용한 자료가 될 수 있습니다.

그리고 생활권 정리 장표만 

지속적으로 업데이트하여

앞마당 원페이지에서 활용하면 

앞마당을 관리할 때도 편리하기 때문에

잘 활용해보셨으면 좋겠습니다

지금까지 긴 글 읽어주셔서 감사합니다