혹시 첫 내집마련을 앞두고 계시나요?

아직 내가 한번도 집을 사본적이 없는 무주택자라면 이 글을 꼭 읽어보세요!

안녕하세요.

함께할때 더 빛나는 함께하는가치입니다.

지난 2025년 10월 서울, 수도권 일부지역이 규제로 묶이게 되면서

집을 살 수 있는 사람들이 굉장히 적어지게 되었는데요.

주택을 매수할 수 있는 사람들이 줄었음에도 불구하고 

규제 이후에도 시장의 분위기는 여전히 그 온기가 꺼지지 않고 있습니다.

서울 외곽이라고 인식되어 사람들의 관심이 덜하던 지역인

노원구, 은평구 등의 가성비 지역들로도 온기가 점점 퍼져나가고 있는데요.

서울, 수도권에 전월세물량이 빠르게 줄어들면서 

가격이 오르고 있다는 기사를 요즘 많이 접해보셨을거예요.

실제로 현장에서는 전세가격이 나올때마다 몇천만원씩 오른 호가로 나오지만

그것마저도 매물이 없어 전세 대기자가 줄을 섰다고 합니다.

그래서 천정부지로 높아진 전월세 가격을 보며, 

차라리 조금 더 대출을 받아서 이참에 매매를 할까?라고 생각하는 분들이 늘면서

한강벨트, 좋은 지역이 아니더라도 내집마련을 해야겠다라고 마음먹으신 분들이 많아진 것 같습니다.

하지만 내집마련을 해야겠다는 건 알겠는데..🤔

막상 내집마련을 하자니 어디서부터 시작해야할지 막막하게 느끼시는 분들이 많습니다.

그래서 정리해드리려고 합니다.

첫 내집마련을 앞두고 있는 2030세대에게 꼭 필요한

무리하지 않고 현명하게 내집마련 하는 5단계 전략! 알려드릴게요.

✅ 1단계: 예산설정(종잣돈+대출)

가장 기본중의 기본인, 내집마련의 시작은 예산을 명확하게 파악하는 것입니다.

당장 활용할 수 있는 현금, 적금, 예금, 청약, 보험등 가용할 수 있는 자금을 빠짐없이 계산해보세요.

예적금 외에도 내 생각보다 더 활용할 수 있는 현금 자산이 찾아보면 더 많을 수 있어요.

그리고 대출을 활용하기 위해서는 우리집의 소득, 지출을 명확하게 파악하는것이 필수입니다.

한달에 얼마의 고정비가 들어가고, 어떤 지출 습관을 가지고 있는지 알아야만

무리하지 않고 받을 수 있는 대출 범위가 어느정도인지 알 수 있고

내집마련의 다음 스텝으로 넘어갈 수 있습니다.

꼭 기억하세요!

📌 당장 활용할 수 있는 자금 확인하기(현금, 예적금, 청약, 보험 등)

📌 우리집 소득, 지출 예산 파악하기(감당가능한 대출 범위를 파악할 수 있어요)

✅  2단계: 매수 가능한 아파트 매매가격 선정

예산을 파악했다면 내가 매수할 수 있는 아파트 매매가격이 어느정도까지인지 파악해야합니다.

방법이 크게 어렵지는 않은데요!

현재 서울, 수도권 규제지역을 기준으로 한다면 

15억 이하인 아파트가 최대 대출한도인 6억까지로 가장 많은 대출을 받을 수 있고

일반 LTV40%, 서민실수요자, LTV60%, 생애최초 LTV70%가 적용됩니다.

• 일반: LTV40%

• 서민실수요자: LTV60%

  (단, 주택가격 8억이하/연소득 9천만원 이하/무주택 세대주)

• 생애최초: LTV70%

여기까지 파악하셨다면 

내가 보유한 예산과 내 조건에 맞는 LTV한도로

쉽게 계산할 수 있는 공식을 알려드릴게요.

“매수가능가격 = 보유자금/(1-LTV%)”

그런데 지금은 이 계산식에서 주의할 점이 있어요!

예를 들어 내가 보유자금이 3억이 있는 사람이고 생애최초조건이라면

3억/(1-70%) = 3억/30% = 10억(종잣돈3억, LTV70%=7억)

LTV 대출한도를 모두 받을 수 있다면 10억짜리 집을 살 수 있는 가정이 나오지만

현재는 규제 때문에 최대 대출한도가 6억이기 때문에 

10억이 아닌 9억까지 집을 살 수 있는거예요.

종잣돈 3억 + LTV70%7억(X), 최대대출한도6억(O) = 9억(DSR 판단 필요)

여기서 중요한건, 대출받는 금액의 원리금 상환액이 부담되지 않는 수준인지예요.

이건 가족의 지출과 소득에 따라 천차만별이기 때문에 딱 정해드리긴 어렵지만

금리 변동의 가능성을 열어두고 현재 월 저축하는 금액의 7~80%정도 수준이라면

금리가 오르더라도 감당하실 수 있는 정도의 대출일거예요.

LTV, DSR 등 용어가 어려우신 분들은 아래의 글을 참고해보세요!

LTV, DTI, DSR? 늘 들어도 헷갈리는 내집마련 주택담보대출 용어정리

✅ 3단계: 지역선정

감당가능한 예산이 어느정도인지 내가 파악했다면,

다음 스텝은 어느 지역으로 갈것인지를 선정하는것인데요.

이때 지역은 최소 3개 이상의 지역을 선정해야합니다.

그래야 서로 비교를 해보고 더 나은 판단을 할 수 있기 때문이예요.

가족의 직장, 학교 등을 고려해 생활권을 정한 후에 

직관적으로 지역을 선정하는 빠른 방법은 호갱노노에 들어가서 내 예산에 맞는 단지를 필터해보는거예요.

호갱노노> 필터> 평형, 가격, 세대수, 입주년차 등

• 평형: 가족 구성원의 수에 따라 필요한 평형
• 가격: 앞서 설정한 매수할 수 있는 가격
• 세대수: 세대수는 많으면 많을수록 좋고, 최소 300세대 이상
• 입주년차: 입주년차는 사실 크게 중요하진 않지만 범위를 좀 더 좁히려면 설정해보세요!

저는 가격을 7억~8억미만으로 설정하고, 세대수를 300세대이상으로 필터링했어요!

그랬더니 이렇게 노원구, 강북구, 성북구, 은평구 등에서 단지들이 많이 나오네요!

이중에서 우리 가족의 생활권과 가까운 동네 3군데를 찾아보세요.

✅ 4단계: 단지선정

이렇게 지역을 3군데 정도 추렸다면, 

각 지역에서 내 예산으로 매수할 수 있는 단지를 각각 5~10개 정도를 리스트업 해보세요.

이때 그냥 리스트업하기는 어려우니 기준을 세워보는거예요.

1.세대수 500세대이상

2.지하철 역까지 도보 10분

3.초품아(초등학교를 품은 단지)

4.연식은 20년이내

.. 등등 원하는 조건을 생각해보고 

이 조건에 맞는 단지들을 리스트업하면 좀 더 찾기가 수월하실거예요.

그리고 이런 표를 만들어서 각각의 단지들을 비교해보세요!

여기서 교통을 강남까지 거리를 따로 보는 이유는 

강남이 우리나라 최대의 업무지구이고

많은 사람들이 이쪽으로 출퇴근을 해야하기 때문이예요.

기본적으로 부동산은 환금성이 중요하기 때문에

우리가족의 실거주 만족도도 좋으면서, 다른사람도 좋아하는 아파트를 선택해야 합니다.

그래야 나중에 내가 이 집을 팔고 다른곳으로 갈아타기를 할때도

좀 더 수월하게 매도를 할수 있다는 장점이 있고 투자적으로도 좋은 아파트를 선택할 수 있어요.

✅ 5단계: 선정한 지역과 단지 방문해보기

단지선정까지 마쳤다면 이제 직접 선정한 단지주변을 직접 가보시는거예요.

지하철까지의 거리는 실제로 얼마나 걸리는지?

비슷한 또래의 사람들이 많이 거주하고 있는지?

단지 주변에 보습학원은 있는지? 아이들이 많아 활기찬 느낌이 나는지?

주변에 생활하기에 편리한 환경들을 갖추고 있는지?

주변환경이 유해하지는 않은지? 위험한 시설은 없는지?

유흥상권이나 술집상권이 많지는 않은지?

꼭 임장을 하시면서 이런부분들을 체크해보고 

주변을 꼼꼼히 살펴보아야 나중에 매수하고 나서 후회하는 일이 덜할거예요.

물론 모든것을 충족하고 만족할 수 있는 단지를 내 예산안에서 찾기가 어려울 수는 있어요.

하지만 직접 방문해보고 이런것들을 체크해보면서 좀 더 좋은 조건의 단지는 어디일까

우리가족이 안정되고 편안하게 살 수 있는 곳이 어디일까를 직접 느껴보고 비교해봐야만

내 예산안에서 가장 좋은 선택을 할 수 있다는것을 잊지마세요!

처음 내집마련을 앞두고 계신분들은 일생일대의 가장 큰 쇼핑이기 때문에

떨리는 마음도 있고, 집을 매수하는게 정말 괜찮을까 걱정도 되실거예요.

하지만 필연적으로 우리가족이 살아야할 보금자리 하나쯤은 있어야 하고,

집값이 단기적으로 오를지 떨어질지는 아무도 예상할 수 없지만

부동산은 통화량이 늘어나고 인플레이션에 따라 장기적으로 우상향할 수 밖에 없어요.

이건 부동산뿐만 아니라 모든 재화에 해당되는 이야기예요.

짜장면 값이 10년전 5천원이였지만 지금은 1만원이 훌쩍 넘어가는것처럼요.

전월세가격도 인플레이션 성장률과 비슷하게 따라가는 구조를 가지고 있기 때문에

그래서 더더욱 우리가족이 안정적으로 거주할 집은 반드시 필요해요.

더 떨어질 타이밍을 찾기보다는 내가 준비되었을때가 내집마련을 하기 가장 좋은 타이밍입니다.

내집마련을 앞두고 계신 여러분들께 이 글이 도움이 되었으면 좋겠습니다 😊