안녕하세요,
매 순간 진심을 담고 싶은 진심을담아서입니다.
부동산 매수에 관심이 많으셨던 분들께서는
“왜 내가 가기만 하면 늦는 것 같지?"
라는 생각이 드는 분들이 계실겁니다.
많은 분이 KB 시세나 뉴스 헤드라인을 보고 타이밍을 잽니다. 하지만 안타깝게도 통계는 언제나 한 박자 늦습니다. 데이터로 집계되어 뉴스에 나올 때는 이미 가격이 반영된 뒤니까요.
진짜 고수들은 모니터 앞이 아니라 ‘부동산 현장’에서 시장의 변화를 감지합니다.
상승장과 하락장, 그 미묘한 공기의 차이는 어떻게 다를까요?
오늘은 제가 현장에서 깨달은 차트보다 3개월 먼저 움직이는 현장의 시그널을 정리해 드립니다.
상승의 신호: “계좌부터 주세요”
시장이 달아오를 때는 매수자의 마음이 급해집니다.
1. 급매가 소진되고 '호가'가 '실거래가'가 된다
가장 먼저 '못난이 매물(저층, 비선호 동)'이 사라집니다. 그리고 사람들이 "너무 비싸다"고 쳐다보지도 않던 최고가 매물(호가)이 덜컥 거래됩니다.
어제 본 가격이 오늘 가면 없는 상황. 이때부터 바닥은 단단해지고 천장은 뚫리기 시작합니다.
2. 전월세 매물 소진 (전세 → 매매 전환)
이게 가장 무서운 신호입니다. 전세를 구하러 갔는데 물건이 없고, 대기자가 5명씩 줄을 서 있습니다.
이때 세입자는 계산기를 두드립니다.
"이 돈 주고 전세 사느니 차라리 대출 좀 보태서 사는 게 낫겠어."
전세난에 떠밀린 실거주 수요가 매매 시장으로 넘어오는 순간, 집값은 폭발적인 에너지를 얻습니다.
3. "안 보고 계약금 쏠게요" (10:1)
부동산 사장님 전화기에 불이 납니다. 하나의 매물을 두고 10명이 경쟁합니다.
집을 보여달라고 하면 사장님이 말합니다.
"지금 보러 오실 시간 없어요. 다른 분이 가계약금 넣는답니다."
결국 마음이 급한 매수자는 집 상태도 안 보고 계약금을 쏩니다.
매도자가 왕이 되는 '매도자 우위 시장'의 전형적인 모습입니다.
하락의 신호: “깎아주면 갈게요”
반대로 시장이 식을 때는 아주 차갑고 냉정해집니다.
1. 급매보다 더 싸야 팔린다
네이버 부동산에 '급매'라고 떠 있는 가격이 있습니다.
하지만 현장에 가면 그 가격에도 거래가 안 됩니다.
매수자는 생각합니다. "급매? 더 떨어질 것 같은데?"
결국 매도자가 급매가에서 1~2천만 원을 더 깎아줘야(조정) 겨우 거래가 성사됩니다.
현재 시점에서 일부 지방 시장이 이런 모습을 보이고 있습니다.
2. 전·월세 매물이 쌓인다.
매매가가 떨어져도 전세가 버텨주면 하락은 제한적입니다.
(전세가 아래로 매매가가 내려가지 않기 때문입니다.)
하지만 전세마저 안 나간다? 이건 위험 신호입니다.
세입자가 귀해지면 집주인은 전세금을 낮춰야 하고, 갭투자자들은 역전세난을 못 이겨 급매를 던지게 됩니다.
전세가 하락은 매매가 하락의 가속 페달입니다.
3. “RRR만 보여주세요” (1:10)
부동산 문을 열고 들어가면 사장님이 너무나 반갑게 맞이합니다. 커피도 타 주십니다.
(저는 꿀홍삼차까지 얻어마셔 봤습니다 ㅎㅎ)
매수자 1명에게 보여줄 매물이 10개, 20개 쌓여 있습니다. 매수자는 느긋하게 로얄동, 로얄층을 골라내고, 가격까지 후려칩니다(?) 기본 1천만원 네고이며 심하면 5천 네고까지 발생하기도 합니다.
매도자가 "제발 사주세요"라고 매달리는 ‘매수자 우위 시장’입니다.
주의할 점: 속지 말아야 할 ‘가짜 신호’
하지만 이 신호들만 믿고 덤벼들면 안 되는 경우도 있습니다. 시장은 생물처럼 복잡하기 때문입니다.
1. "나 홀로 신고가" (거래량이 실종된 상승)
가장 흔한 착시 현상입니다. 단지의 평균 시세는 8억인데, 갑자기 10억짜리 실거래가 딱 하나 찍히는 경우입니다.
- 왜 가짜인가? 특수 관계인(가족 간 거래)이거나, 펜트하우스/테라스 같은 특수 물건, 혹은 시세 띄우기용 자전거래일 가능성이 있습니다.
- 체크 포인트: "뒷거래가 붙는지"를 봐야 합니다. 10억 거래 이후에 9억 8천, 9억 9천 거래가 연달아 터져야 진짜 상승입니다. 매물이 있음에도 불구하고 후속 거래 없이 다시 8억대로 회귀한다면, 그 신고가는 '튀는 데이터'일 뿐 시장 가격이 아닐 수 있습니다.
2. “전세가가 빠지는 상승”
매매가는 호가도 오르고 실거래도 조금씩 오르는데, 이상하게 전세가는 뚝뚝 떨어지거나 매물이 쌓이는 상황입니다.
- 왜 가짜인가? 이건 100% '가수요(투기 수요)'가 밀어 올린 장세입니다. 실제 살고 싶은 사람(실거주/전세)은 그 가격을 인정하지 않는데, 투자자들끼리만 폭탄 돌리기를 하고 있다는 뜻입니다. 이런 상승은 전세 만기가 도래하는 시점(2년 뒤)에 역전세난이 터지며 와르르 무너질 위험이 큽니다.
- 체크 포인트: 진짜 튼튼한 상승은 '전세가가 매매가를 밀어 올리는(전세가율 유지/상승)' 형태여야 합니다. 최근 수도권 시장을 보시면 아실 수 있습니다.
다만 주의할 건, 시장 전반적으로 전세가가 오르는 상황에서도 특정 단지만 전세가가 떨어질 수 있습니다. 이 경우 전세가가 떨어지는 단지가 오히려 투자자/실거주자가 선호해서 일어날 수 있는 상황으로 전반적인 분위기를 보시는 게 좋습니다.
3. "호가만 오르는 담합" (매수자가 사라진 시장)
네이버 부동산을 보면 분명 지난주보다 호가가 5천만 원 올랐습니다.
그런데 부동산에 가보면 사장님이 한숨을 쉽니다. “보러 오는 사람이 없어요.” 이런 경우에도 조심해야할 시장 중 하나일 수 있습니다. (다만 가격에 대한 확신이 있다면 도전해보면 아주 좋은 시장입니다.)
- 왜 가짜인가? 입주민 단톡방이나 부녀회에서 “우리도 00억 아래로는 내놓지 맙시다”라고 담합하여 인위적으로 가격표만 바꿔 달았을 가능성이 높습니다. 매수자가 받아주지 않는 호가는 허상입니다. 이런 곳은 급한 매도자가 배신(?)하고 가격을 낮춰 던지는 순간, 시세가 계단식으로 급락할 수 있습니다.
- 체크 포인트: 호가는 오르는데 '매물 개수'가 줄어들지 않고 계속 쌓이고 있다면, 그것은 상승장이 아니라 '매도자들의 희망 사항'일 뿐입니다.
부동산 투자는 주식처럼 클릭 한 번으로 끝나지 않습니다.
내 발로 현장을 밟고, 중개소 문을 열고 들어가 소장님의 표정과 목소리 톤을 느껴야 비로소 '진짜 흐름'이 보입니다.
지금 여러분이 관심 있는 지역은 어떤 모습인가요?
매물이 쌓이고 있나요, 아니면 대기자가 줄을 섰나요?
상승장에서는 1개의 집을 10명이 보지만,
하락장에서는 10개의 집을 1명이 봅니다.
이번 주말, 스마트폰은 잠시 내려두고 동네 부동산에 들러 커피 한잔하며 '공기'를 마셔보세요.
그곳에 3개월 빠른 정답이 있을 겁니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)
