도곡렉슬로 알아보는 서울 전세가의 역사 : 전세하락과 전세대란 후에 오는 것





안녕하세요 케익교환권입니다~!


여러분들 도곡렉슬을

아시나요?



도곡렉슬은

강남구 도곡동에 위치한

3002세대라는 상당히 큰 규모의

아파트 입니다!!




도곡렉슬은 한티역 초역세권

이라는 점이 상당한 강점인데요

한티역은 수인분당선으로

별로 힘이 센 노선은 아니지만

한티역을 중심으로

현대백화점과

대치 학원가가 늘어서 있다는 점이

상당히 큰 의미를 갖습니다!


도곡렉슬을 임장하다보면

도곡렉슬이 정녕 06년식이 맞나?

라는 생각이 들 정도로...

아 이걸 보고 바로 짱짱하다고 하는거구나!

라는 생각이 자동으로 들 정도로

상당히 좋습니다.


물론! 아파트 단지에

사는 사람들도 남다르구요~



도곡렉슬은 매매가 28억부터

전세가는 13~14억정도로

형성되어 있습니다.


전세가율이 약 5%정도네요!


전고점은 32억정도였고

이번 하락장에서 약 23%하락하여

24억까지!!!! 거래가 되었는데

현재 다시 전고점 가까이 상승해서

호가 28억까지 회복했습니다.



정말 대단하죠?


이렇게나 빨리 매매가를

회복했다는 것은 이 도곡렉슬이

정말로 선호도가 높다는

증거라는 생각이 듭니다.



이런 선호도가 높고

세대수가 많은 아파트 단지는

시장의 흐름을 잘 파악할 수 있다는

아주 큰 장점을 가지고 있는습니다!




우리가 주로

아실로 그래프를 확인할 때는



매매는 06년,

전세는 11년부터

그 가격을 확인할 수 있는데요!


KB로 들어가서 보면



전세가 역시 06년부터

확인할 수 있어서

더 장기적인 시장흐름을

볼 수 있습니다.



06년도부터 현재까지의 기간을

중요한 이슈별로 6개의 구간으로 나누어


지금부터

이 도곡렉슬이라는 아파트와 함께

서울 지역의 전세가의 역사여행을

저와 함께 떠나보시겠습니다!!





근데 좀 길어지면

나눠서 쓸게요♥






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(1) 2007~2008년

엘리트파와 리먼브라더스

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2007년부터 2008년까지는

부동산 시장이 바짝 얼어붙기 시작했습니다.

먼저 2007~2008년에는 송파에

상당히 멋진 아파트들이 들어왔습니다.

이름하야 엘리트파!


잠실 엘스, 리센츠,

트리지움, 파크리오까지!




2호선 역세권에

호수공원과 잠실종합운동장까지!

평지에 대단지 아파트가 와장창!!!

사람들이 좋아하지 않을 이유가

없었습니다.


지금 가봐도 그 연식이 믿기지 않을 정도로

상당히 좋은 아파트였죠.

도곡렉슬이 06년식 아파트였는데도

파크리오의 입주로 인해서

전세가가 내려가기 시작합니다.


엘리트파의 입주는 서울 상위권

단지들의 전세가에 큰 영향을

미쳤습니다.


뿐만 아니라 2008년 7월에는

리먼브라더스 파산의 영향으로

우리나라의 부동산 시장에도

많은 영향을 주었습니다.



그러면서 부동산의 가격은 점점 떨어지고

한국 부동산에 대한 믿음 역시

흔들리게 됩니다..



부동산은....

안사는거야.....




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(2) 2009년

전세대란의 시작

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2008년 글로벌 금융위기로

사람들의 심리는 쪼그라들고

그 쪼그라든 마음은

전세로 향했습니다.


부동산 매매 안해!

전세로 갈거야!!!!



그러면서 전세가격은

2009년에 접어들면서

급격히 오르기 시작합니다.



이 때 전세가격이 오른 이유는

다른 이유도 있습니다.

바로 08년도 이명박 대통령의 공약이었던

뉴타운 개발이 시작되었던 것 입니다.

뉴타운 개발이 무슨 상관이냐구요?

뉴타운 개발 지역에 살던 사람이

삶의 터전을 잃는 것이기에

다른 곳으로 이동을 해야 하기에

전세 수요가 갑자기 터져나온 것이죠.



2009년에 나온 기사 2건입니다



이 두 기사 모두 2012년에는

전세 대란이 올가라고 했지만..

이미 2009년부터 전세 가격은

급박하게 오르기 시작한 뒤였습니다.



하지만 놀랍게도 매매는 계속

오르지 않았고 전세만 오르기 시작했습니다.



다음은 2015년의 기사입니다.



전세난...

시장에 늦게 참여한 저에게는

상당히 낯선 단어이지만

2015년에는 전세대란 때문에

서울을 떠나는 인구까지 있었고

전세의 상승이 경기도까지

번져나갔음을 알 수 있습니다.







도곡렉슬을 살펴보

2009년부터 2015년까지

KB시세 기준 매매는 2억 올랐고

전세가는 5억이 올랐습니다.


매매가는 20% 오를 때

전세가는 120%가 올랐네요.







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(3) 2015~2016

타이밍은 바로 지금!!

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도곡렉슬의 투자 기회는

2015년부터 오기 시작했습니다.

2015년부터 전세가가 주춤하기

시작했습니다.



왜냐구요??


저도 잘 모르겠습니다 ㅎㅎ

특별히 입주가 많은 것은

아니었는데요~



아마도 15년도의 전세 가격이

상당히 비싸기 때문이 아니었나

생각해봅니다....



09년부터 15년까지

내리 6년동안...

1학년이었던 초등학생이

6학년 졸업을 할 때 동안

전세가가 5억이나 올랐는데

참 피곤할 만도 하다는 생각이 듭니다.







아닌게 아니라 06년부터

전세를 선호하던 현상이 있었는데

10~16년도를 지나며 월세 비중이

점점 늘어나게 되면서

16년도에 들어서는

전세와 월세 비중이 비슷하게

되었습니다.


2010년도부터 전세가격은

점점 올랐는데

이 때 부터 월세가 늘어나기 시작했다는

사실이 상당히 유의미하게 느껴집니다.



사람들의 피부에도 전세가격이

상당히 비쌌다는 증거라는

생각이 듭니다.



사람은 합리적인 소비자이기 때문에

전세와 월세 중에 자신에게 유리한

상품을 선택하기 마련이죠.








하지만 이 때가 도곡렉슬을

투자하기에 가장 좋은 시기였습니다.

2.1억으로 도곡렉슬을 살 수 있었죠.



우리는 결과를 알고 있기에

2.1억으로 도곡렉슬 대박~~~~


이라고 생각할 수 있지만

그 때 당시에 매매가가 11억, 전세가 9억이었습니다.

매매가도 크지만

전세 레버리지 금액 역시도

상당히 큽니다.



게다가....

그래프를 그 때 당시로 돌려보면




요런 분위기라는거죠...

매매는 06년도부터 12년도까지

6년 내리 하락을 기록하다가

12년도부터 15년 3년간

약간씩 상승했습니다.

하지만 그 상승폭이

하락폭을 전혀 따라잡지 못했죠!



2006년부터 2016년까지

상당히 플랫한 그래프라는

생각이 들었지만

막상 수치화를 해보니

약 10년간 20% 하락한 금액이었습니다.



이런 시기에 과연 몇명이나

투자를 할 수 있었을까요?

심지어 도곡렉슬의 투자 기회는

2015~2016년까지 꽤나 길었습니다.


이런 시기에 투자를 한 사람이

돈을 벌 수 있는거구나...

라는 생각이 드네요..!






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정리

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(1) 06~09 전세가 하락 후에

(2) 09~15 전세 대란과 긴~ 전세 상승

(3) 15~16 기가막힌 투자타이밍이 왔다.




오늘은 이렇게 3가지 흐름을

살펴보았습니다.



내용들이 많았는데 잘 따라오셨는지요!



현재 전세가격이 너무나도 저렴하고

많은 하락을 했는데


역사를 되돌아보았을 때

전세가가 하락한 후에 전세 대란이 오며

전세가가 아주 오랜 기간

크게 상승하였고,


그리고 전세 상승에서는

매매가와 달라붙어서

최적의 투자타이밍까지 주었습니다.



투자시장을 긴 시계열로 바라보니

앞으로의 시장이 어떻게 전개될지

참 기대가 많이 됩니다!!!!!




다음 글에서는

2016년도 이후의 이야기를

함께 나누어볼게요!



읽어주셔서 감사합니다!











댓글


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승숭user-level-chip
24. 01. 02. 01:11

켁님! 진짜 전세가 하나로 도곡렉슬, 서울의 흐름을 공부할수있는 글 써주셔서 감사합니다ㅎㅎ16년부터는 어떻게될까요? 15년에 2.1억으로 살 수 있는 인사이트를 가진 투자자가 되고싶네요ㅎㅎ

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김안녕user-level-chip
24. 01. 02. 06:21

와.. 도곡렉슬을 이렇게 보니 정말 흥미롭네요! 많이 배워갑니다! 다음글도 기대되어요!!

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엣프제user-level-chip
24. 01. 02. 06:24

도곡렉슬로 보는 강남! 넘나 흥미롭습니다:) 감사합니다!