“계약했는데 마음 바뀌면 그냥 포기해야 하나요?”
 

분양계약을 체결하고 나서
 

“이거 잘못 산 것 같다”,

“광고랑 너무 다른데?”,

“자금이 안 맞는다”
 

이런 생각이 들면 가장 먼저 떠오르는 게 바로 계약 해지입니다.
 

그런데 분양계약은 일반 매매보다 훨씬 강하게 묶입니다.
 

아무 이유 없이 마음이 바뀌었다고 해서 언제든 빠질 수 있는 구조가 아닙니다.
 

하지만 법적으로 가능한 출구는 분명히 존재합니다.
 

그 방법은 크게 다섯 가지입니다.
 

1. 계약금 포기하고 해제하는 방법 (해약금 해제)
 

가장 많이 쓰이는 방식입니다.
 

분양계약서에 보통 이런 문구가 있습니다.
 

“계약금은 해약금으로 한다.”
 

이 말은, 중도금 내기 전까지는 계약금을 포기하고 빠질 수 있다는 뜻입니다.
 

언제까지 가능하나요?
 

👉 중도금을 한 번이라도 내기 전까지
 

판례는 중도금을 ‘이행에 착수한 시점’으로 봅니다.
 

즉,

• 계약금만 냈다면 → 계약금 포기하고 해제 가능
• 중도금 냈다면 → 이 방법 불가능
   

현실적으로 가장 쉬운 출구
 

법적 다툼 없이,
 

그냥 “계약금 포기하고 해지하겠습니다”라고 통보하면 끝납니다.
 

다만 계약금은 돌려받지 못합니다.
 

2. 청약철회권 (7일 또는 14일 무조건 철회)
 

분양을 전화, 방문, 홍보관 영업으로 계약했다면

일정 기간 안에 이유 없이 철회할 수 있는 제도가 있습니다.
 

이는 방문판매 등에 관한 법률에 명시되어 있는 내용이며, 분양담당자가 직접 방문하는 것이 아닌, 전화나 홍보관 영업으로 계약했더라도 방문판매법이 적용되므로, 아래의 내용대로 청약철회가 가능합니다.

가능 조건
 

아래 중 하나에 해당하면 됩니다.
 

이 제도의 무서운 점

• 위약금 없음
• 계약금 전액 환불
• 분양사 귀책 없어도 가능
   

말 그대로 계약 자체를 철회하는 것입니다.

다만 대부분의 분양은 이 기간이 지나서 문제 되는 경우가 많습니다.
 

분양사도 이런 내용을 잘 알고있기에, 14일간 매우 치밀하게 방어하려 하죠.

3. 분양사가 속였을 때 (사기·기망으로 취소)
 

광고와 실제가 너무 다르면
 

“속아서 계약했다”며 취소할 수 있습니다.
 

대표적인 인정 사례는 이런 것들입니다.

• 토지 확보 100%라고 했는데 실제는 30%
• 지하철 확정이라고 광고했는데 계획도 없음
• 인피니티풀, 대형 커뮤니티 약속했는데 설계에 없음
   

이런 경우,

처음부터 계약이 없었던 것처럼 취소가 됩니다.
 

→ 계약금, 중도금 전부 돌려받을 수 있습니다.
 

다만 중요한 조건이 있습니다.

단순 과장이나 영업 멘트가 아니라

계약내용의 핵심을 속였다는 증거가 있어야 합니다.
 

그래서

• 광고물
• 브로셔

• 상담 녹음
   

  이게 매우 중요합니다.

4. 중요한 착오가 있었을 때 (착오 취소)
 

“이 동네에 대형 공원이 생긴다길래 샀는데,

알고 보니 계획도 없더라”
 

이런 경우는 단순 실망이 아니라,
 

계약의 전제가 무너진 경우에 해당할 수 있습니다.
 

다만 법원은 매우 엄격하게 봅니다.
 

조건은 딱 하나입니다.

그 사실이, 계약의 핵심 조건으로 분양사에게 표시되어 있었는가
 

계약담당자나 분양사가 “공원 생기는거 확실하죠, 이것 때문에 계약하시는 거죠?”라고 말했고
 

그게 계약 동기로 인정되면 계약해지의 가능성이 생깁니다.

 

5. 분양사가 계약을 지키지 않았을 때 (채무불이행 해제)

분양사가 약속한 걸 안 지키면
 

법적으로 계약을 해제할 수 있습니다.
 

대표적인 경우는 세 가지입니다.
 

① 입주가 너무 늦어지는 경우
 

계약서에 “3개월 이상 지연 시 해제 가능” 같은 문구가 있으면 그대로 행사할 수 있습니다.

또한, 통상적으로 예정된 입주일로부터 3개월 이상 지연되면 계약해지가 가능합니다.
 

또한 사회적으로 납득 안 되는 수준이면 충분히 가능성이 있습니다.
 

② 건물이 심각한 하자가 있는 경우
 

단순 누수, 마감 불량은 해제까지는 어렵습니다.
 

하지만 구조적 결함, 안전 문제면 해제가 가능합니다.

그러나, 현실에서는 대부분 인정되지 않는 케이스죠.
 

③ 소유권 이전이 불가능한 경우
 

이중분양, 토지 미확보 등으로
 

분양사가 등기를 못 해주게 되면
 

즉시 해제할 수 있습니다.

정리하면 이렇습니다

분양계약은 쉽게 못 빠져나오게 만들어진 구조입니다.
 

하지만 다섯 개의 합법적 출구는 분명히 존재합니다.
 

문제는 증거와 타이밍입니다.
 

광고물, 문자, 녹음, 계약서 조항
 

이것들이 분양계약 해지의 생명줄입니다.

또한, 분양담당자와 대화하는 모든 내용, 분양계약 당시 받았던 홍보물, 팜플릿 등 모든 자료는 반드시 보관해두시기 바랍니다.