의미 없는 단지분석은 그만, 투자로 이어지는 단지분석(+💥양식 공유) [도리밍]

안녕하세요 도리밍입니다😊

요즘 단지분석을 하면서 힘들어 하는 동료들을 보면

의미를 명확히 알지 못한 채 수익률과 그래프 등을 넣고

기계적으로 단지분석을 쓰는 분들이 많이 보입니다

과거의 저 역시 단지분석만 하면 

왜 이렇게 임보쓰는게 귀찮고 재미가 없는지..

하루 이틀 만에 이미지만 복붙하고 "투자를 검토하겠음 / 안 하겠음"

코멘트만 적으며 현타를 느꼈던 시간이 있었습니다

저 또한 그 과정을 거쳐왔기 때문에 

“실제 내 투자에 어떻게 연결되지?”

하는 생각에 더 어려울 수 있는데요

임보를 쓰는 가장 중요한 이유가

투자에 연결이 되는 단지분석과 결론 파트인 만큼 

재미가 없다고 소홀히 할 수는 없다 생각합니다

그래서 오늘은

👉단지분석을 하면서 꼭 가져가야 하는 핵심 포인트

👉단지분석을 의미있게 쓰는 방법

👉실제 활용 가능한 예시와 양식 공유

을 함께 정리해 보겠습니다

💡단지분석 이전에, '생활권'을 먼저 정리합니다

단지를 분석하기 전에 그 단지가 속한

생활권의 특징을 먼저 정리합니다

선호요소를 포함해 현재 시장의 분위기까지 정리하고

생활권 내 단지들의 선호도를 상/중/하로

러프하게 나눠봅니다

분임, 단임, 전임, 매임을 하면서

현장에서 느낀 시장분위기를 기록해 두면

이 시점의 지역 별 시장 상황과 분위기에 대한

생생한 정보들이 단순 기록을 넘어

투자 생활의 통찰로 이어질 수 있다고 생각합니다

💡양식에 구애받지 않는 단지분석 작성

단지분석 장표를 쓰는 방법과 양식을 공유해 준다고 했는데

"양식에 구애받지 않게 쓴다니 이상하지 않나?"

생각할 수 있을 것 같습니다

하지만 우리는 임보 한 장 한 장을 쓰면서

이 장표를 왜 담는지 의미를 생각해보면 됩니다

단지분석의 목적은

✔️사람들이 이 단지를 왜 선택하는지,

✔️이 단지의 핵심 선호 요소는 무엇인지

✔️단지 내에서 좋아하는 동, 층, 향, 타입은 무엇인지

디테일한 선호요소까지 파악하고

가치대비 적정한 목표 매수가와 투자금 규모를

산정하는 과정이라 생각합니다

그래서 저는 단지분석에 아래 내용을 담습니다

✔️단지 내 평형대가 표시된 지도

✔️단지의 선호요소와 입지가치

✔️선호동 / 비선호동과 그 이유

✔️최근 실거래, 호가, 전고점 등 시장 상황

✔️해당 단지만의 특이점

✔️실제 검토하거나 매임한 매물의 정보

의미 없이 복붙한 지도나 그래프보다는

"이 단지를 왜 좋아할까?"

“사람들이 이 단지를 얼마나 좋아할까?”

를 계속 질문하면서 실제 투자에 필요한 정보들을 쌓아갑니다

💡실제 단지분석 장표에 적용하기

지방의 경우 매도를 해야하기 때문에 환금성이 중요합니다

가격 차이가 크지 않다면

선호하는 동/층/향/구조를 선택하는 것이

매도를 할 때 유리하기 때문에 투자가 가능한 단지라면

해당 내용들을 기록해두는 것이 좋은데요

연산역에서 도보가 가능한 소규모 주복 단지인

e편한세상연산더퍼스트를 예로 든다면

102동 뻥뷰의 판상형 타입을 좋아하는데요

최근 5억중반선에 거래된 매물은

RR이 아닌 약간 막힌 뷰로 5천만원 이상 가격 차이가 납니다

비슷한 가격이라면 최대한 뷰가 잘나오면서 타입이 괜찮은 것이 좋고

동/층/향이 괜찮다면 투자금을 최대 1억초반까지

써보겠다 작성해 보았습니다

블러처리 했지만 전임 혹은 매임한

매물들에 대한 정보와 조건, 상황 등을

기록해두면서 확인 매물이 찍혀있는 시점에

매물 상황들을 확인하면서 '이 당시 이런 매물이 있었구나'

시장의 가격이 어떻게 흘러갔는지 확인할 수 있습니다

센텀kcc도 선호도에 영향을 줄 수 있는

경사도와 상권을 포함한 선호에 영향을 줄 수 있는

동/층/향/구조에 대한 부분을 세세하게 기록했습니다

이 단지는 앞동이면서 판상형인 A타입이

밝은 톤 인테리어로 더 선호합니다

주변에 전세가 없는 상황이고

생활권의 단지 선호도가 조금 나은

드파인센텀 24평과 비슷하게 가기 때문에

드파인센텀 24평의 최저 매매 호가 6.9억과 비교했을 때

센텀kcc스위첸 33평의 6억 중반 매물의

가격 경쟁력이 있겠다 기록하고

해당 생활권의 전세 매물 갯수도 함께 정리했습니다

💡투자로 의미있는 단지는 비교평가까지!

투자로 의미가 있는 단지라면

같은 지역내 혹은 지역간 비슷한 가치, 가격대의

단지를 함께 가져와 지도에 올리고 비교평가를 합니다

✔️입지가치의 비교

✔️가격과 투자금 대비 우선순위 산정

이 과정을 통해 투자금 별 선호도와 투자 우선순위까지 정리합니다

이 부분은 기존에 양식을 공유한 글이 있어

아래 링크 첨부합니다

⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️

https://weolbu.com/s/IqQjujKZPa

📌 마지막으로 정리하자면

✔️ 단지분석은 '왜'하는지 목적을 알고 작성해야 합니다

✔️ 이 단지를 왜 사는지, 가격에 영향을 주는 선호 요소를 정리합니다

✔️ 실거래와 호가를 참고해 최근 시장 상황과 분위기를 정리합니다

✔️ 투자에 의미가 있는 곳은 비슷한 가치 혹은 가격의 단지들과 비교평가를 합니다

단지분석이 재미없거나 어렵게 느껴진다면

투자로서 의미있게 쓰는 단계로 넘어가고 있는

과정 중 하나일지 모릅니다

조금만 관점을 바꾸어 작성을 하다보면

지금 쓰는 단지분석 한 장 한 장이

언젠가 투자를 앞둔 나에게 확신을 가져다줄

든든한 임보가 되어줄 것이라 생각합니다

긴 글 읽어주셔서 감사합니다💙