✅ 기사 정리
- 김용범 청와대 정책실장이 보유세와 양도세 개편을 언급하면서 시장이 술렁이고 있다.
- 지난 21년 더불어민주당은 양도소득세 장기보유혜택을 최대 30% 포인트 축소하는 방안을 검토했다.
- 실거주 감면율 최대 40% 유지하되, 보유기간별 감면율은 차익 규모에 따라 차등하는 내용이었다.
- 현행법은 차익의 규모와 무관하게 보유/실거주 기간이 10년 이상이면 최대 80%가지 양도세 감면을 받는다.
- 하지만 당시 법안은 10년 이상 보유 시 양도차익 5억 이하 40%, 5-10억 20%, 20억 초과 10% 공제율을 차등하는 방안을 제안했었다.
- 이 법안에 따르면 특별공제율 최대치는 80%에서 50%로 떨어지는 결과가 된다.
- 서초구 래미안퍼스티지 84 17억 → 10년 보유 → 55억 매도
- 지금 세율 : 2.33억
- 21년도 법안 적용 세율 : 6.61억 (2.8배 증가)
- 마포구 래미안푸르지오 84 8억 → 10년 보유 → 26억 매도
- 지금 세율 : 0.58억
- 21년도 법안 적용 세율 : 0.98억
- 서초구 래미안퍼스티지 84 17억 → 10년 보유 → 55억 매도
- 하지만 양도세 체계를 만지면 오히려 매물잠김 현상이 발생할 수도 있다.
- 보유세도 누진성을 강화하겠다는 의지를 보여, 주택의 개수보다는 주택 가액에 따라 과세표준을 설계하겠다는 의지를 보였다.
✅ 생각 정리
- 일단 정책실장의 한마디 말에 21년도 법안까지 가져와서 검토를 한 부분은 합리적이면서도 재미있다.
- 보통 정책을 만들 때는 기존 제도와 과거 제도 등을 검토해서 적용하기 때문이다.
- 모두가 5월 다주택자 양도세 중과를 생각하고 있을 때, 의외의 양도소득세 개편이 나왔다.
- 일단 다주택자(2주택 이상)에서는 장기주택보유혜택이 없어진다.
- 즉, 투자에 있어 주택수를 늘려나가는 선택을 한 사람들에게는 이 법안이 크게 타격이 없다.
- 다만 ‘똘똘한 한채’로 투자를 이어나가려는 사람에게는, 특히 양도차익이 큰 사람들에게는 세금이 크리티컬하게 느껴질 수도 있겠다.
- 세금 구간을 더 타이트하게 관리해서 더 많은 세수를 가져가겠다는 정부의 취지를 알 수 있다.
- 나는 반대로 이 법안이 통과되고 적용된다면 일단 다주택자는 늘 하던대로, 1주택자는 ‘더’ 장기보유를 하면서 매물이 잠기는 현상이 발생할 것으로 본다.
- 지금 시기에 그 누구도 세금 손해를 보면서까지 주택을 매도할 이유가 없기 때문이다.
- 상급지의 집값을 계속 오르고 있기에 갈아타기를 준비중이던 사람에게 매도금액이 줄어드는 현상은 갈아타기를 멈추거나 시기를 늦출 가능성이 높다.
- 공급부족에 매물잠김으로 부동산 시장에 교란이 온다면 분명 다음 정권에서라도 보유세, 양도세, 임대사업자 등의 완화 정책이 나올 수 있다고 생각한다.
- 그렇기 때문에 이런 보유세/양도세 강화를 하는 건 소탐대실 하는 꼴일 수 있다.
- 이번 연말정산에서도 느꼈지만 과세표준에서 얼마나 작게 들어가는지가 세금 결정에 큰 영향을 미친다.
- 1주택자로 장기보유특별공제를 잘 받을 수 있다면 더할 나위 없이 좋겠지만, 평생 1주택으로는 우리가 생각하는 부자가 되기 어렵다.
- 결과적으로 다주택자의 길을 선택했다면 좋은 자산을 취득해 오래 보유하면서 적절한 매도타이밍을 봐야하는 것 같다.
- 현재 기준으로 조정대상지역+다주택자는 매도가 매우 매우 불리하다 (아래 1,2,3주택자 예시 참고)
- 하지만 조정대상지역이 아닌 비규제지역에서 다주택자로는 세금중과가 심하지 않으므로 충분히 소액투자로 돈을 불려나갈 수 있다고 생각한다.
- 수도권 조정지역 주택은 계속해서 보유를 하면서 전세자금 회수로 비규제지역 재투자를 고려해봐야 할 것 같고
- 이번 정권의 지속적인 규제는 예측하기 보다는 대응해나가면서 (앞으로 몇 십번의 규제가 나올 수 있기에) 항상 준비된 자세로 가치와 우선순위 평가를 해둬야겠다.
- 적용점 : 비규제지역 우선순위 상시 대기 (이번주 수목금 : 비규제지역 전수조사 및 지도, 순위 매기기)
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