공포에 사서 탐욕에 팔라

천안과 청주는 낮선 도시다.

그런데 이 두 중소도시가 소액 투자에 적절한 현재 매우 싼 곳 임을 알게 되었다.

하지만 대전과 마찬가지로 공급이 아직 남아있다는 사실.

리스크는 당연 있지만 대비만 잘 한다면 소액 투자로 적기다.

말그대로 공포에 사서 탐욕에 팔 수 있는 기회.

천안은 서북구와 동남구로 나뉜다.

1.서북구는 불당(강남)>성성(떠오르는 신규택지)>백석(가족살기 좋은)>두정(먹자골목,1호선상권) 순이다.

2.동남구는 신부(천지개벽 구도심)>청수,청당(외곽, 법조타운)> 쌍용(1호선,구축→불당학원접근가능) 순이다.

3.그 이후에 서북구의 차암(초미니신도시)>동남구의 원도심(봉명,용곡,신방) 순으로

상위ㅡ 중위ㅡ하위 위상을 나눌 수 있다.

천안의 직장은 양적,질적 우수하며 서북구와 아산시가 압도적이다.

천안의 학군은 서북구, 불당이 대체불가 수준, 특히 신불당>구불당! 연식을 뛰어넘는 호가를 보인다.

천안의 환경 또한 서북구, 특히 불당>(동남구)신부이다. 신축 중에서도 먼저가 불당이다.

천안의 교통은 신불당, 성성이 플러스 요소이나 압도적인 입지 요소는 아니다.

천안의 공급은 26년 이후 줄어들지만 여전히 29년까지 공급은 이어진다. 성성(28년), 탕정(26년) 유의!

                    현재 22-25년까지 과잉 공급 후 줄어든 공급으로 전세가가 회복 중이다!

천안의 시세는 줄어든 공급 후 가격이 섞여있는 상황. 

선호도 좋은 신축84가 4억초반으로 싸다. 

천안의 투자 전략은, 

1. 연식(신축)!!! 나홀로 아쉬운 입지여도 신축이라면 검토 가능하다. 현재는 구축 검토 시기는 아니다. 

   서북구 메인 땅의 구축만 검토 할 수 있다. 

2. 불당(중심)!!! 불당은 외곽 신축도 이기는 힘이 있다. 

   같은 조건이면 중심을 택하지만, 다른 조건임에도 중심을 선택하는 것은 항상 신불당이다. 

청주는 흥덕구(강남)>상당구(신규택지)>청원구(가성비 준신축택지)>서원구(옛날택지)로 나뉜다.

청주의 직장은 하이닉스 등 흥덕구가 종사자수, 사업체 수 가장 많다. 

청주의 교통은 큰 의미가 없다. 직주근접 플러스로 당연 흥덕구가 선호 높다.

청주의 학군은 흥덕구의 복대동으로 솔밭초/중이 인기다. (복대,가경,울량,동남)…

서원구의 산남중도 공부 잘하긴 하지만…

청주의 환경은 복대,가경(신축,택지,커뮤,규모)>테크노,동남,방서(신축,택지,규모)>율량(택지)>산남(택지) 순.

청주의 공급은 역대급이 지났어도 28년까지 여전히 남아있다. 미분양은 시장의 흐름과 밀접한데 

미분양이 줄면 가격 상승의 준비가 되었다는 뜻. 청주가 지금 그렇다.

청주는 미분양과 남은 공급을 같이 보면 좋다. 현재는 테크노폴리스와 원도심(사직+모충)의 입주를 주의!

청주는 복,가,테,동,방,율! → 84가 우선이고 59는 신축만 본다. 

수곡,사천,모충,성화,용정,사직 → 입지 덜 좋은 신축, 준신축 84.

구축 84 → 복대, 가경 

신축 59, 낀평 → 6개 택지.

두 중소도시 모두 이제 공급이 줄어드는 상황이기 때문에 구축이 우선 순위는 아니다.

땅의 특징 상 신축이 인기 있기 때문에 선호도 있는 입지의 신축을 먼저 볼 것.

그러나 위의 매물은 대부분 소액 투자에서 벗어나 있기 때문에

선호도 입지와 가까운 신축, 준신축이 가장 먼저다.

지방과는 달리 또 뇌를 갈아끼워야한다!!!!!