[지투기 32기 5천안 투자해서 9억 만들조 레알자유인]매도는 목적이 있어야 좋은 매도이다! - 매도특강후기

내가 가지고 있는 유일한 부동산은
동작구 노량진역 초역세권에 있는 오피스텔이다.

처음 이걸 살 때만 해도
“역세권 + 노량진이면 언젠가는 올라가겠지”
라는 기대가 컸다.
월세 수익보다는 입지에 따른 시세 상승을 보고 들어간, 말 그대로 나의 0호기였다.

하지만 시간이 지나고 시장이 바뀌면서
이 오피스텔을 계속 들고 가는 게 맞는지,
언젠가 지방 아파트로 갈아타는 게 맞는지
머릿속에서만 계속 빙빙 돌고 있었다.

그러던 중에 들은 강의가
한가해보이님의 「매도 잘하는 방법」 강의였다.
이 강의를 계기로,
**노량진 오피스텔을 매도하고 지방으로 갈아탈 ‘그림’**을
처음으로 구체적으로 그려보게 됐다.

1. 인상 깊었던 부분 – “매도 기준이 없으면 결국 감으로 움직인다”

강의에서 제일 강하게 남은 문장은 이거다.

“매도는 시기·가격·목적,
이 세 가지 기준을 먼저 정해놓는 순간부터 편해진다.”

지금까지 나는
노량진 오피스텔을 두고
“지금 팔자니 아깝고, 더 들고 가자니 애매하다”
이 생각만 반복했다.

• 주변에 새 아파트가 들어오면 더 오를 것 같고
• 전세가나 매매가 조금만 움직여도 마음이 흔들리고
• “그래도 노량진인데…”라는 생각 때문에
  냉정한 판단을 뒤로 미뤄왔다.

돌이켜보면
언제, 얼마에, 왜 팔 건지를
단 한 번도 숫자로 적어본 적이 없었다.

강의에서 여러 사례들을 들으면서
“아, 나도 결국 감정과 기대만 붙잡고 있었구나”
이걸 인정하게 됐다.

2. 내 오피스텔에 강의 내용을 대입해 보니

강의를 듣고 나서
노량진 오피스텔을 이렇게 다시 바라보게 됐다.

1) 매도 목적부터 명확히

오피스텔 매도 목적은 결국 이 두 가지다.

1. 입지에 대한 기대는 어느 정도 가져가고 정리한다.
   – 지금까지 먹은 만큼은 인정하고 내려온다.
2. 다음 단계인 ‘지방 아파트 1호기’ 투자에 필요한 총알을 만든다.
   – 더 이상 0호기에 묶여 있지 않고,
   실수요 + 수요가 분명한 곳으로 옮겨간다.

이렇게 목적을 정리하고 나니
“조금 더 오르면 어떡하지?”라는 막연한 고민보단
“이 정도 수익이면 여기서 정리하고
지방에서 한 칸 더 가보자” 쪽으로
머릿속 방향이 바뀌었다.

2) 시기와 가격을 숫자로 적어보기

강의에서 배운대로
내 오피스텔이 속한 생활권과 영향권을 다시 체크했다.

• 노량진역 초역세권이라는 입지
• 인근 오피스텔·원룸, 소형 아파트들의 매매·전세 흐름
• 노량진이라는 상권·직주근접의 변화 가능성

이걸 쭉 정리해보니
예전처럼 막연히 “노량진이니까 언젠가 오른다”가 아니라,
“어느 구간까지는 상승을 어느 정도 반영했고,
여기서 더 가는 구간은 내가 아니라 다음 사람 몫”
이라는 생각이 들었다.

그 뒤에는

• 현실적으로 받을 수 있는 목표 호가
• 양도세·중개수수료·기타 비용을 뺀 실제 손에 쥐는 금액
• 양쪽을 감안한 마지노선 가격

이 세 가지를 적어보면서
매도 기준을 구체적으로 잡아봤다.
이 작업만으로도
“언제 어떻게 팔지”에 대한 막연한 불안이 많이 줄었다.

3. 지방 투자로 갈아타는 시나리오

강의에서 한가해보이님이 계속 강조한 건
**“팔고 나서 뭘 살지까지 같이 그려라”**는 점이었다.

그래서 나는
노량진 오피스텔을 정리한 뒤
지방 중소도시 아파트로 갈아타는 시나리오를 이렇게 정리해봤다.

1) 후보 지역과 조건 정리

• 인구·일자리·학교가 같이 있는 중심 생활권
• 300세대 이상, 실거주 수요 뚜렷한 단지
• 전세 수요·매매 거래가 꾸준히 이어지는 곳
• 너무 외곽이 아닌, 도시 안에서 “생활권 중심” 역할을 하는 곳

강의에서 나왔던 지방 사례들을 참고해서
현실적으로 내가 갈 수 있는 도시 2~3개를 골라
앞마당을 넓혀보고 있다.

2) 지방 아파트 매수 기준도 함께 세우기

갈아탈 아파트에 대해서도
나름 기준을 만들어봤다.

• 최소 세대수
• 연식과 상품성(리모델링·재건축 가능성 포함)
• 주요 직장·역까지의 출퇴근 시간
• 전세가율, 과거 전고점과 현재 가격 차이

이 기준을 가지고
노량진 오피스텔 매도 후 확보할 수 있는 자금으로
어느 정도 레벨까지 갈 수 있을지
시뮬레이션을 해보고 있다.

4. 이번 강의를 통해 달라진 생각

이번 강의를 듣고 나서
노량진 오피스텔을 보는 시각이 완전히 달라졌다.

예전에는

“역 바로 앞인데, 언젠가는 오르겠지”
“노량진이니까 그냥 들고 가도 괜찮지 않을까”

이 정도 생각에 머물렀다면,

이제는

“여기서 내가 더 욕심을 낼 건지,
아니면 일정 수익을 확정 짓고
지방의 ‘실수요 아파트’로 갈아탈 건지 선택해야 한다.”

이렇게 정리된다.

결국 이 오피스텔은
처음엔 “초역세권 시세차익 기대 0호기”였지만,
이제는 **“지방 1호기로 넘어가기 위한 자금 원천”**으로
역할을 바꿔가고 있는 셈이다.

매도 기준을 만들고 나니
이제 남은 건

• 실제 시장 호가와 부동산 반응 체크
• 세금·비용 최종 계산
• 세입자·중개사와의 조율

이 세 가지를 하나씩 실행해 보는 일이다.

이번에는 감으로 움직이지 않고,
처음부터 끝까지 기준을 가지고 움직여보려고 한다.