순수 개인명의로 28년 만41세까지 순자산 32억이 목표다. 물론 최종 순자산 목표는 아니기 때문에 경로로서 30억과, 최종 30억의 포트폴리오 구성법은 매우 다를 것이다.
실제로 만45세까지는 가장 좋고 큰 최종 주택 1채를 완성하는 것에 몰두 할 것이다. 이후에는 글로벌 자산배분으로 구성된 연금계정을 최대한 채우는 것에 몰두하고, 마지막으로는 사옥을 마련하는 것에 목표가 있다.
다만 이때가 되면 부동산 투자15년차가 되기 때문에 22년말과 같은 기회가 온다면 주택 투자도 그냥 지나치지는 않을 것이다. 하지만 큰 목표는 이렇게 3꼭지다(최종주택 --- 연금계정 --- 사옥)
이 블로그를 보는 이웃들은 30대가 가장 많다. 그리고 이들을 강의에서 만나보면 이미 종자주택을 마련한 경우가 많았다.
아마도 이런 사람들의 최종 순자산 목표가 대략 30억 정도로 추정된다. 그래서 오늘은 최종 순자산30억을 기준으로 가장 완벽한 세팅을 하려면 어떻게 구성해야 할지 알아보자.
부자의 기준
부자의 기준은 아래 두가지를 동시에 만족해야 한다고 생각한다.
첫째, 만족할 만한 실거주 집
둘째, 대한민국 가구당 평균 소득을 넘어서는 수동적 소득
결국 위 두가지를 중심으로 생각해봐야 한다.
2. 만족할 만한 집
4인 가족이 산다고 가정해보자. 아빠,엄마,첫째,둘째가 된다. 아빠와 엄마는 맞벌이를 할 확률이 매우높다. 그렇다면 이들에게 가장 중요한 것은 직주근접이다. 대한민국에서 가장 핵심적인 일자리는 아래에 몰려 있다.
첫째, CBD(광화문,시청 일대)
둘째, GBD(양재,서초,강남,삼성,잠실)
셋째, YBD(여의도, 영등포구)
넷째, 판교
다섯째, 성수
여섯째, 마곡
일곱째, 용산정비창(예정)
이중에서 가장 중요한 것은 강남 접근성이다. 즉 만족할만한 주택의 첫번째 조건은 입지고, 입지란 해당 단지에서 지하철역까지 10분이내, 강남권역 접근 30분이내의 입지여야 한다. 만약 강남권역 접근성이 부족하다면 대안으로 위에 언급한 GBD/YBD에 동시 20분내 접근 가능한 입지면 된다. 마포와 목동이 대표적이다.
이런 입지에 더해서 상품성도 봐야한다. 일단 1000세대는 넘어야 하고, 준식축(15년차)은 되어야 한다. 아니면 아싸리 재건축 단지여야 한다. 재건축 단지란 사업성이 나오는 단지를 말한다. 이런 곳에 포함되는 국평기준 최소 아파트는 아래와 같다.
동남권 고덕 그라시움
동북권 옥수 래미안 리버젠
서남권 흑석자이
서북권 마포래미안푸르지오
그 다음은 학군이다. 위 아파트 학군에 대해서는 여러 논란이 있을 수 있지만, 그래도 최소 무난한 정도는 된다고 볼수 있다. 학교들의 학업성취도가 어느정도 있는 편이고, 앞으로는 더 좋아질 것이다. 왜냐하면 경제력 있는 부모들이 점점 더 많아지기 때문이다. 학원가도 어느정도 형성되어 있거나 약간의 라이딩을 통해 가능한 편이다.
위 아파트들은 현재 모두 25억 정도에 맞춰져 있다. 주담대 6억 정도를 가정하면 대략 19억의 자기자본이 들어간다. 그래서 순자산30억은 대략적으로 집에 20억 정도를 소진하면 적당하다고 봤다. 만약 최종 순자산 목표가 25억이거가, 또는 부채를 0으로 하고 싶다면 해당급지 아파트의 25평을 선택하면 된다. 이들은 현재 20억 정도에 맞춰져 가고 있다.
위 아파트를 반드시 선택해야 하는 것은 아니고 위 아파트와 동급인 재건축이나 재개발, 또는 더 신축의 30평형을 선택할수도 있다. 다른 입지(목동과천,분당등)를 선택할 수도 있다. 포인트는 순자산 30억에 1주택이면 이 정도 급의 주거가 적당하다는 점이다.
3. 대한민국 가구당 평균 소득을 넘어서는 수동적 소득
수동적 소득이라 하면 배당주나 월세만 있다고 생각하는 경우가 많다. 그렇지 않다. 시세차익이라도 오히려 더 안정적이라면 시세차익중 일부를 자가배당해서 쓰는 것도 수동적 소득이다. 특히 주식(국가분산된)/채권/실물로 잘 구성된 자산배분 포트폴리오는 연복리 8~9%를 평균적으로 벌어주고, 순간최대하락률(MDD)를 -15%수준으로 구성할 수가 있다. 이들의 하락최장기간(LDD)도 1.5년정도여서, 최악의 타이밍에 거치식으로 매수했어도 2년이면 거의 99%의 확률로 원금을 회복한다. 이정도라면 자가배당 개념이 성립된다.
보통 소비재의 물가상승률을 3%정도로 잡는다. 즉 3%는 최소로 재투자를 해줘야 먹고 사는 수준을 장기적으로 유지할 수 있다는 뜻이다. 그러니 연복리7%로 바산배분 수익률을 보수적으로 잡을 경우 3%는 재투자, 4%는 사용하는 자가배당으로 쓰면 해당 포폴은 구매력 기준으로 그 가치를 평생토록 유지하게 된다. 그러니 평균적으로 원금의 4%를 사용할 수 있다.
위 가정처럼 순자산30억의 20억은 주택에 사용했다. 그러면 10억을 글로벌 자산배분 안정형에 투자한다고 가정하면 연복리 8%를 평균적으로 기대할 수 있다. 1년 수익금이 8천만원이다. 이정도면 대한민국 가구당 평균 소득을 살짝 넘어선다. 그중 3천만원은 재투자를 하고, 5천만원은 사용한다고 가정하면 원금가치는 평생유지된다.
물론 실제에서는 변동성에서 차이가 난다. 예를들어 경자인 포트의 경우 22년에는 -15%, 23년에는 +16%, 24년에는 +15%, 25년에는 현재까지 +15%정도다. 그러니 실제에서는 이렇게 수익이 장기평균보다 두배가 날 때는 6%를 재투자하고, 10%를 2년에 걸쳐서 사용한다는 생각으로 조절하면서 사용하면 더 유리하기 운용할 수 있을 것이다. 그러다가 22년같은 해가 오면 미리 인출해둔 돈으로 추가 인출하지 않고 생활하는 식으로 유연하게 조절하면 포폴이 장기적으로 더 좋을 것이다.
4. 2:1의 비율
이렇게 하면 원화자산의 성격이 있는 서울 부동산 2: 달러자산이 가장 많은 비중으로 포함된 글로벌 자산배분1의 비율이 된다.
부동산과 금융의 비율로도 2:1 정도가 된다.
이는 60억 구간으로 높아져도 비슷할 것이다. 다만 90억 구간이라면(상위0.1%) 주택수가 늘어나거나 금융자산의 비중이 더 커질 것이다.
개인적으로 대중부자는 좋은 실거주 주택의 비중이 큰 경우고, 부자는 그 비율이 비슷한 경우, 갑부는 가장 좋은 최종 주택을 가졌음에도 금융자산이나 기타 자산이 더 높은 비율인 경우를 말한다고 생각한다.
30억 정도면 대한미국 상위1%에 해당된다. 그리고 이들을 보통 대중 부자라고 한다. 이 정도가 아마 직장인들의 현실적인 목표일 것이다.
과거 00년대에 텐인텐 카페가 유행했다. 그 당시에 비해 3-4배정도 자산가격의 상승이 있었기에 지금30억과 당시 10억은 비슷한 수준일 것이다.
그러니 이 블로그 구독자라면 이정도를 목표로 위와같은 구성을 염두 해 두고 투자여정을 설계해보면 어떨까 싶다.
최종30억이 아니라, 경로로서30억은 아래글을 참고!
https://m.blog.naver.com/kyungjain/224022432319
