안녕하세요.
함께 성장하는 투자자, 바베큐캠프입니다.
오늘은 많은 분들이 고민하시는 앞동 선호층과 뒷동 비선호층에 대해 이야기해보려고 합니다.
특히 투자를 앞두고 계신 분들이라면
한 번쯤은 “과연 앞동이 무조건 유리할까?”, “뒷동은 정말 피해야 할까?” 같은 고민을 해보셨을 텐데요.
단지를 예시로 한번 비교해보겠습니다
앞동 비선호층과 뒷동 선호층
부산동래구의 아파트인 사직 쌍용예가(2006Y, 2947^)라는 아파트가 있습니다
약 3,000세대의 대단지로, 부산 동래구 내에서 선호도가 높은 구축 아파트죠.
여기서 주의할 점은 비선호 동인 윗동과 아랫동의 매매가 차이입니다.
사직쌍용예가 같은 경우,
윗동과 아랫동의 가격이 84㎡ 기준 약 1억 원의 차이를 보이기도 합니다.
즉, 사람들은 1억 원을 더 비싸게 주더라도 아랫동에 살고 싶어한다는 것입니다.
사진으로 확인 가능하듯, 오르막이 정말 엄청난 아파트예요…
부산의 쌍용아파트 같은 경우는
층보다는 동의 위치가 얼마나 오르막 위쪽에 위치해 있는지가
층보다 더 중요한 사람들의 선호 요소가 되는 거죠.
그래서 쌍용아파트 같은 경우,
윗동의 아무리 높은 로열층이라고 해도
아랫동의 선호하지않는 층의 가격을 따라갈 수 없는 겁니다.
그렇다면 모든 아파트들이
층보다 동이 더 중요한 요소일까요?
두번째 예시 단지는 같은 부산 동래구의 SK뷰 3차(주상복합, 21Y, 999^) 입니다
106동이 지도로 보았을 때는 뒷동으로 보이지만,
실제로 임장해보면 뒷동 중에서도 뷰가 나오는 라인은 선호도가 있습니다.
실제 거래 시에도
앞동의 가린 뷰 매물보다 5천만 원 이상 높게 거래되기도 합니다.
SK뷰 3차같은 경우 용적률이 949%로 동간이 정말 좁은편에 속하죠
SK뷰 3차의 선호도 같은경우 뒷동·앞동이 딱 정해져 있다기보다
일조량과 동의 라인에 따라 가격 차이가 나기도 합니다.
즉, SK뷰에서는
사람들의 선호도가 동보다는 ‘뷰’에 있다는 것을 알 수 있죠.
환금성의 의미
요즘 환금성의 진짜 의미에 대해 많이 고민하고 있습니다.
우리가 월부 내에서 처음 접하게 되는
환금성의 기준은 다음과 같습니다.
첫째, 20평 이상 ~ 35평 이하
(전용 84㎡ 이하. 아파트별로 평수 차이가 있을 수 있기 때문에
전용 84㎡ 기준으로 보는 것이 좋습니다.)
둘째, 1~3층, 탑층 제외입니다.
제가 항상 마지막 장에 넣는 투자 기준입니다.
임장 보고서 마지막 결론 페이지에 넣는 장표인데,
환금성 부분에 주목해보겠습니다.
과연, 환금성을 어떻게 생각해야 할까요?
우리가 너무 잘 알다시피
부동산은 다른 자산 대비 환금성이 떨어지는 재화입니다.
매도를 해보신 분들은 잘 아시다시피,
내 집을 내놓는다고 해서 단 며칠 만에 매도가 되는 경우는 흔하지 않죠.
길게는 몇 달이 걸릴 수도 있는,
몸집이 큰 재화입니다.
우리는 이런 단점이 있는 재화를 이용해 재테크를 하기 때문에,
비교적 환금성이 잘되는 것,
즉, 사람들의 선호도가 높아
아파트 내에서도 선호하는 동, 선호하는 층을 아는 것이
무엇보다 중요합니다.
환금성의 가장 본질적인 의미는 사람들이 좋아하는것이라고 생각해요
선호요소를 층, 동, 향의 우선 요소를 일률적으로 정하기보다,
이 단지에 사는 사람들의 선호 요소와 비선호 요소를 확실하게 파악해
환금성 있는 매물을 매수하고, 자산을 불려나가시기를 진심으로 응원하겠습니다.
긴글 읽어주셔서 감사합니다
