안녕하세요, 순호입니다!
25년 12월 부산광역시에 3호기를 매수하게 되었습니다.
이 선택을 하기까지 정말 많은 고민이 있었는데요.
이번 글에서 제가 어떤 생각의 흐름을 거쳐 부산을 선택했고, 또 어떤 시행착오와 배움을 얻었는지 정리해보려 합니다
| 수도권 vs 지방광역시
제가 가진 투자금은 1억 중반대.
지방광역시(부산·대구)를 갈지, 수도권 외곽을 갈지 마지막까지 고민했습니다.
실전반에서 튜터님들을 만날 때마다 “어디로 가는 게 맞을까요?”를 매번 물어봤던 것 같아요.
그리고 돌아오는 대답은 늘 같았습니다.
“정답은 없어요.”
수도권은 안정감·전세 상승여력 같은 장점이 있지만
수도권의 외곽은 상승 속도가 늦어질 수 있다는 단점이 있습니다.
반면 지방은 공급 사이클이 뚜렷하고 회복속도가 빠른 대신
떨어질 때는 이전의 저점까지 떨어질 수 있으며 대부분의 단지는 매도를 염두에 둬야 한다는 단점도 있죠.
결국 선택은 ‘나에게 맞는가?’의 문제였고,
종잣돈을 빨리 불리고 싶은 제 상황에서는 지방이 맞겠다는 결론을 내렸습니다.
| 왜 하필 부산이었나
지방광역시 중 투자자들이 가장 선호하는 곳은 단연 부산이라고 느꼈습니다.
“가격은 싼데, 투자금이 많이 들어가서 못 들어가는 곳 아닌가?”
처음엔 이런 생각이 계속 들었습니다.
올해 초까지는 전세가 덜 올라서 투자가 쉽지 않은 상황이었습니다.
24년 9월에는 동래구의 4천세대 포레스트지가 있었고,
25년 1월에는 진구 양정동에 양정자이&더샵 2천세대가 입주해서 전세가 계속해서 눌려있었는데요.
그런데도 전세 물량이 꾸준히 줄었습니다.
매매보다 전세를 선택하는 수요가 확실히 높았던 시기였고,
사람들이 좋아하는 입지에 브랜드 대단지가 입주하니 생각보다 빨리 전세가 소진되었습니다.
전세가 빠르게 소진하다보니 전세 가격이 오르면서 매매가격을 밀어올리게 되는게 그래프에서도 관찰이 되었습니다.
실거주 수요가 매우 강한 동래의 사직은 전세가 가격이 급격히 증가하는 것을 보았는데요.
대장단지인 롯데캐슬더클래식에서 전세의 급격한 상승에 따른 매매가격의 급등을 보였습니다.
부산의 주요 생활권의 선호 단지들의 전세가격이 급격히 오르기 시작했습니다.
전세가격 1억은 우습게 오르는 모습을 보았습니다.
그러다 보니 대장단지급이 아닌 좋은 단지지만
그 아래급의 단지들의 전세가의 상승속도가 매매가의 상승속도보다 더 빨리 진행되는 것을 확인하였습니다.
매달 원페이지와 시세트래킹을 하면서 시장이 변화하는 모습을 관찰했고,
튜터·멘토님들의 칼럼과 강의 덕분에 부산의 분위기를 훨씬 더 명확하게 읽을 수 있었던 것 같습니다.
| “그럼 어디를 사야 하지?”라는 새로운 고민
부산에 기회가 왔다는 건 알겠는데,
‘내 투자금으로 갈 수 있는 단지는 어디인가’는 또 다른 고민이었습니다.
정말 운이 좋게도 11월은 실전반을 투자하고 있었기 때문에 튜터님과
적극적으로 소통하면서 방향을 잡아 나갈 수 있었습니다.
혼자서 했다면 훨씬 더 많은 시간이 걸렸을 것이고,
내가 하고 있는게 맞는 건지 아닌건지 확신을 가지고 행동을 못했을 것 같습니다.
앞마당에서 최종 후보 10개 단지를 골라 모두 매물을 보러 다녔습니다.
네이버 부동산만 봤을 때는 알 수 없었던 시장의 온기를 훨씬 더 정확하게 느낄 수 있었습니다.
너무 비싸서 포기해야 할 단지,
투자금은 맞지만 가치가 아쉬운 단지들을 하나씩 걸러가며 선택지를 좁혀갔습니다.
이러한 과정에서 가치를 많이 혼동하기도 해서, 튜터님과 소통하면서 순위를 재정비하고
단지를 선정하고 물건을 찾아나섰습니다.
| 매도자들이 매물을 거두기 시작하다
부산 상위 단지들은 이미 가격을 많이 회복한 상태였고,
단지별 저가 매물은 거의 사라졌습니다.
비선호 동까지 매물이 빠지며 호가가 오르고 있었죠.
조금씩 가격이 회복이 되다보니 매도인들도 급한 분위기가 전혀 아니었습니다.
이러한 일들이 한 단지에서만 나타나는게 아니라 제가 목표하고 있는 중간 정도 선호도를 가진
괜찮은 단지들에서 공통적으로 나타나고 있었습니다.
또한 실거주자들이 거래를 많이 하니 투자자에게 매도하려고 하는 집주인도 찾기가 어려웠습니다.
부동산 사장님도 매도자와 세입자 간에 계약서를 쓰고
다시 매수자와 세입자 계약서를 다시 써야한다는 부담감과
집을 보여주며 전세를 맞춰야한다는 거부감을 가지고 있었습니다.
부동산에 들어가서 투자하러 왔다고 하면 투자자 안받는다며
퇴짜를 맞은 적이 많았기에 많이 당황스럽기도 하였습니다.
| 전세, 이 가격에 맞출 수 있을까?
전세가가 최근 몇 달간 가파르게 오르긴 했지만
‘실제로 이 금액에 전세가 나갈까?’ 하는 의문이 계속 따라다녔습니다.
보고 있는 단지들의 가격이 싼 건 알겠지만, 전세가격이 그만큼 받쳐줘야 나의 투자금으로 투자를 할 수 있는데,
지금 이 가격대로 전세를 맞출 수 있을까?
단순히 네이버에 등록되어 있는 전세호가만 믿고 투자를 할 수 있는걸까?
전세가 부족한 상황이긴하지만 전세대기자가 있는 것도 아닌데 전세를 잘 맞출 수 있을까?
이런 생각들을 진짜 많이 했던 것 같습니다.
실제로도 이렇게 투자를 하는 사람들이 보였기 때문에 전세가 가능하지 않을까 희망회로를 돌렸던 것 같습니다.
더 높은 가격대에 맞출 수 있지 않을까 하고요.
센쓰튜터님께 매물코칭을 받았는데요.
튜터님께선
“전세대기자 확인부터 하고, 현실적인 가격대를 직접 파악해라”
라고 조언하셨지만,
실제로 부동산에 전화를 돌려 확인하지 못한 점은 이번 투자에서 가장 큰 반성 지점입니다.
목표했던 금액대의 전세가격에 맞추지 못한다면 투자금이 더 들거나,
최악의 경우에는 잔금을 치뤄야 하는 리스크가 있기 때문에
다음 투자에서는 꼭 전세 대기자를 확인하고
현실적인 전세가격을 세우는데 더 시간과 노력을 써야된다는 것을 배웠습니다.
그리고 저의 튜터님이신 험블 튜터님께서 작성해주신 컬럼을 통해 더 현설적인 부산의 시장과 투자를 할 때 고려해야 할 것들에 대해 배울 수 있었습니다.
https://weolbu.com/s/JSyGskIQLW
| 행운은 예고 없이 찾아온다
이번 투자는 운이 정말 좋은 투자였습니다.
투자금에 최대한 맞추기 위해서 비선호동을 보고 있었고, 희망 전세 가격을 생각하면서
어떻게해서든 투자를 끼워맞출 수 있지 않을까 생각하고 있었습니다.
그렇기 때문에 네고를 상당히 많이 했어야 했고,
‘안좋은 동에 전세가격이 이미 낮게 나와있음에도 더 높은 전세가격을 받을 수 있겠지’,
'내가 매수하는 물건이 더 옵션이 좋고 층이 좋으니깐 괜찮을거야'
하는 안일한 생각을 가지고 있었습니다.
그래서 네고가 전혀 안되는 시장에서 억지로 네고를 하려하다 보니 집주인들은 화를 내고
사장님들은 안된다고 하는 상황이 반복되었습니다.
그러다 “여기만 한번 더 가보자”했던 부동산에서
로얄동의 매물을 말씀해주셨고, 그집은 주말에 볼 수 있으니 주말에 다시 오라고 말씀해주셨습니다.
주말을 기다리는 동안 사장님께서 연락이 와서, 그 단지에서 최고 전세가격에 맞출 수 있는 전세입자가
나타나서 주말에 매물을 같이 볼거라고 말씀해주셨습니다.
그렇게 행운은 예고없이 찾아왔고, 그렇게 그날 매매-전세 동시 계약을 하게 되었습니다.
사실 이부분에 되게 고민했던게, 생각했던것 보다 절대적인 가격대가 높아졌기에 계속 봐오던 가격에 비해
이 가격대가 싼게 맞을까? 하는 확신이 덜 들었습니다.
이런 부분은 다시 부산 전체의 가격대를 확인하였고,
이 가격으로 더 좋은 가치의 단지를 살 수 있는지를 봤을 때,
'없다'라는 결론을 내렸습니다.
그리고 뒷동의 가격은 많이 올랐지만 앞동은 많이 오르지 않아 가격차이가
줄어들었기에 투자금을 맞출 수 있다면 더 좋은 투자가 될 수 있겠다고 생각했던 것 같습니다.
물론 이런 부분들은 저 혼자 생각한게 아니고 튜터님들에게 물어보면서 확신을 조금 더 할 수 있었습니다.
그리고 전세가격을 높게 받기 때문에 그에 대한 리스크를 추가적으로 고려하면서 다음 투자를 더 보수적으로
바라봐야하고 역전세 대비, 주변 단지들의 전세 시세들을 다시 검토하면서 확신을 더하였습니다.
| 잘못한 부분, 아쉬운 점, 개선할 점
이번 투자에는 정말 매물을 많이 보고 해야지라고 결심을 했습니다.
하지만 단지의 모든 매물에 대해 파악하는 수준까지 매물을 보지 않기 때문에
성급하게 결정을 내리는 것 같습니다.
이러한 부분은 반드시 고쳐야하는 부분이고,
다음 투자에서는 매물의 상황을 다 파악하지 않는다면 투자하지 않겠다는 생각으로 해야겠습니다.
그리고 투자를 하지 않는 시기에도 매물을 보는 양을 늘려야 겠습니다.
매물코칭을 할 때, 튜터님께서 전세상황을 면밀히 파악하고
대기자 수요와 전세로 나올 세입자를 알아보라고 말씀하셨는데, 행동으로 잘 옮기지 못한 것 같습니다.
지금처럼 전세가격이 올라가서 가격에 대한 부담감이 있는 시기에는
전세가 부족하더라도 엄청 빨리 소진되지 않기 때문에 전세를 조금 더 객관적으로 바라봐야합니다.
하지만 더 높은 전세를 맞출 수 있을 것이라는 단순한 희망사항 때문에
스스로를 사지로 몰아넣는 상황이 펼쳐질 수 있었습니다.
계속되는 협상의 실패에 지금은 네고하는 시장이 아닌가 생각이 들었고
이 물건도 날아가면 안되는데 하는 생각에 네고에 굉장히 소극적이었던 것 같습니다.
매물을 같이보는 사람들이 있어 경쟁자 생각에 내가 먼저 투자를 해버려야지 하고 조급한 마음이 들었던 것 같습니다. 그러다 보니 싼 가격보다는 적당한 가격에 적당히 만족할 만한 수준으로 투자를 한게 아닐까 생각이 듭니다.
아쉬운 점은 잘 복기해서 다음 투자에는 반드시 개선할 수 있도록 평소에 잘 계획을 세워 연습해 나가야겠습니다.
| 결국은 한 지점에서 만나는 삶의 본질
투자를 하다 보면 어느 순간 ‘돈’ 너머의 것들이 보이기 시작하는 것 같습니다.
부족한 부분을 단련하고, 낯선 것을 익히고,
경험을 나누며 누군가에게 도움이 되는 그 순간들.
이 무형의 것들이 결국 삶의 본질과도 닿아 있다는 생각이 들었습니다.
저도 언젠간 받은 도움을 누군가에게 돌려줄 수 있는 사람이 되고 싶습니다.
이 모든 과정에 감사드립니다.
혼자서는 할 수 없었던 투자였는데,
곁에서 길라잡이가 되어주셨던 튜터님들, 동료분들께 진심으로 감사드리고,
저도 누군가와 나눌 수 있는 그런 삶을 살 수 있도록 작은 것이라도 나누고 감사하며 살아가겠습니다.
진심으로 이 모든 것들에 감사합니다.
