이사할 때나 살면서 도배와 장판이 낡아 교체가 필요할 때,
가장 먼저 드는 의문은 "이거 비용을 대체 누가 내야 하지?"일 것입니다.
임차인은 “남의 집인데 당연히 집주인이 해줘야 하는 거 아니야?” 라고 생각하고,
집주인은 "전세는 원래 임차인이 하는 거다"라고 생각하면서 의견이 부딪히는 경우가 생기곤 합니다.
임차인과 집주인의 분쟁과 혼란을 방지하기 위해,
법적인 근거와 통상적인 기준을 통해 도배·장판 비용 부담의 주체를
오늘 명확히 정리해 드릴게요.
1. '전세'라고 다 같은 전세가 아니다?
우리가 흔히 말하는 전세는 법적으로 두 가지 종류로 나뉩니다.
어떤 계약이냐에 따라 수선 의무의 주체가 완전히 달라집니다.
① 채권적 전세 (일반적인 전세 임대차)
- 특징 : 전세금을 지급하고 살지만 별도의 '전세권 설정 등기'를 하지 않고,
확정일자와 전입신고만 한 경우입니다. - 법적 성격 : '임대차'에 해당하며, 민법 제623조가 적용됩니다.
- 부담 주체 : 원칙적으로 집주인(임대인)이 유지·수선 의무를 집니다.
② 전세권 (등기부에 올린 물권)
- 특징 : 집주인의 동의를 얻어 등기부등본상에 '전세권 설정'을 마친 경우입니다.
- 법적 성격 : '물권'에 해당하며, 민법 제309조가 적용됩니다.
- 부담 주체 : 임차인(전세권자)가 목적물의 현상을 유지하고 통상의 관리에 속한 수선을 해야 합니다.
2. 상황별 도배·장판 비용 부담 주체
결론적으로 '전세냐 월세냐'보다 더 중요한 것은
'전세권 설정 여부'와 '민법 조항'입니다.
① 신규 입주 시 (계약 시)
- 일반 전세/월세 : 집주인이 임차인이 사용·수익할 수 있는 상태로
인도해야 하므로 집주인이 해주는 것이 법적 원칙입니다.
(단, 전세의 경우 임차인 부담하는 것이 오랜 관례처럼 굳어져 있어 협의가 필요합니다. ) - 전세권 설정 계약 : 전세권자는 스스로 유지 의무를 지므로,
특별한 합의가 없다면 임차인이 부담해야합니다.
② 거주 중 유지·보수
- 임대차(일반 전세/월세) : 도배와 장판이 너무 낡아 주거에 지장이 있다면
집주인이 수선해 주어야 합니다. (민법 제623조) - 전세권자 : 통상적인 관리에 속하는 도배·장판 교체 비용은 임차인 본인이 부담해야 합니다. (민법 제309조)
3. 법적인 기준 상세 비교
구분 | 민법 제623조 (임대차) | 민법 제309조 (전세권) |
|---|---|---|
대상 | 일반 전/월세 | 전세권 설정 등기를 한 경우 |
핵심 내용 | 임대인은 사용·수익에 필요한 상태를 유지할 의무가 있음 | 전세권자는 현상을 유지하고 통상의 수선을 해야 함 |
도배·장판 | 집주인 부담 (법적 원칙) | 세입자(전세권자) 부담 |
수리비 청구 | 필요비(수리비 등) 청구 가능 | 필요비 청구 불가 (유익비만 가능) |
4. 예외 사례와 꼭 알아둬야 할 팁
① '특약 사항'이 법보다 우선입니다!
민법 규정은 임의규정 성격이 강해 당사자 간의 합의가 최우선입니다.
계약서에 "도배와 장판은 현 상태대로 임차인이 유지한다" 는 식의 특약이 있다면 그 내용을 따라야 합니다.
② LH/SH 전세임대 등의 경우
공공기관 지원 전세임대는 기관에서
도배·장판 지원금을 별도로 책정하는 경우가 많으므로
반드시 해당 지침을 확인하세요.
③ '사소한 수선'의 범위
전세권자라 하더라도 건물의 주요 구조부(벽체, 기둥 등)의 대규모 수선은
집주인이 부담해야 할 수도 있습니다.
하지만 도배와 장판은 보통 '통상의 수선' 범위에 포함되어 임차인 부담이 되는 경우가 많습니다.
5. 요약
- 일반 전세/월세 : 법적으론 집주인이 해주는 게 맞지만,
전세는 관습상 임차인이 하는 경우가 많으니 계약 전 확실히 협의하세요! - 전세권 설정한 전세 : 법적으로 임차인이 직접 관리하고 고쳐서 살아야 합니다!
입주 전 상태를 반드시 사진으로 남겨두고,
도배·장판에 대해서는 계약서 특약란에 누가 부담할지 명시하는 것이
나중에 얼굴 붉힐 일을 막는 가장 좋은 방법입니다.
다음 편에서는 이제 입주 후에
꼭 챙겨야 할 전입신고, 확정일자, 전세권설정등기에 대해 알아볼게요.
내 보증금을 안전하게 지키기 위해 다음 편도 꼭 이어서 읽어주세요!
