전세월세에 관해서, 매도인도 매수인도 집 문제로 꼭 한 번은 갈등이 생깁니다.
사소하게는 월세 날짜부터
당장 거주하는 집의 보일러가 고장 나고, 물이 새는 일까지
갈등이 발생할 때의 진짜 원인은
임차인과 임대인이 각자의 ‘의무’를 모를 때 입니다.
매도인은 “이것까지 해줘야 하나?”,
매수인은 “왜 이것도 안 해주지?” 라는 간극이 생기는 이유는
사실, “이게 누구의 의무인지”를 서로 다르게 생각하는 데서 시작되는 거죠.
그래서 전세월세 관련해서는
임차인도 임대인도 각자의 의무를 정확히 알아야 합니다.
전월세 거주 시의 갈등을 피하기 위해,
오늘은 임차 계약의 핵심인 임대인과 임차인의 의무를 개념부터 차근히 정리해보겠습니다.
임차인, 임대인이란? 임대차 계약의 본질
임대차 계약은 “집을 빌려 산다”는 말로 표현되지만,
법적으로는 이렇게 정의됩니다.
- 임대인 : 집을 사용할 수 있는 상태로 제공할 의무
- 임차인 : 대가를 지급하고, 집을 잘 사용·보존할 의무
즉, 임대차 계약은 서로의 의무가 맞물린 계약입니다.
임차인의 의무, 무엇이 있을까?
1. 차임 지급 의무
차임 지급 의무란 법조항에 따르면 아래와 같아요.
임차인은 목적물을 사용·수익하는 대가로
임대인에게 차임을 지급해야 한다.- 민법 제618조 -
여기서 차임이란
월세, 반전세의 월세 부분 등 집을 사용하는 대가로 내는 모든 금전을 말합니다.
쉽게 말해서, 집에 거주하는 대신 돈을 내야 하는 의무입니다.
그렇다면 차임은 언제 내야 할까요?
민법 제633조에 따르면 “약정한 시기에 지급한다”고 규정하는데요.
때문에 “약정한 시기”가 나오는 계약서가 가장 중요한 기준이 됩니다.
계약서에 “매월 10일 지급”, “매월 1일 지급”
등등 날짜가 적혀 있다면, 그 날짜에 반드시 지급해야 합니다.
또한 주택 임대차에서 월세는 대부분 선불을 전제로 계약됩니다.
왜냐하면 차임은 이미 사용한 기간의 대가가 아니라 앞으로 사용할 권리에 대한 대가이기 때문입니다.
그래서 “아직 한 달 안 살았는데요?”
라고 많이 하는 착각은, 사실 법적으로는 통하지 않아요.
차임 지급은 의무이기 때문에 약정된 날짜에 지급되지 않으면 그날부터 연체입니다.
그리고 민법 제640조에 따르면 2회 분의 차임을 연체 시, 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다.
이 조항은 전월세 분쟁에서 정말 자주 등장하기 때문에 꼭 알아두시면 유용할 거예요.
2. 목적물 보존 의무
임차인은 집을 정해진 용도에 맞게, 조심해서 사용할 의무가 있습니다.
- 무단 구조 변경
- 관리 소홀로 인한 훼손
- 고의 또는 과실로 집을 망가뜨린 경우 등은 임차인의 책임이 될 수 있습니다.
그래서 보통 전월세 계약을 할 때는
<콘크리트 타공, 시설물 변경이 있으면 매도인의 동의를 구한다>라는 문구를 넣기도 합니다.
3. 하자 통지 의무
임차인의 의무 중에는 집에 문제가 생기면 임대인에게 알려야 할 의무도 있습니다.
하자를 알고도 알리지 않으면,
그로 인해 커진 손해는 임차인 책임으로 돌아올 수 있습니다.
특히 누수 같은 문제는 "나는 사는데 별 문제없는데?"라고 여기다가
더 큰 손실이 나면 통지 의무 위반이 되기 때문에 바로 임대인에게 말해야 합니다.
임대인의 의무, 무엇이 있을까?
1. 사용·수익 제공 의무
임대인은 임차인이 집을 정상적으로 사용할 수 있도록 집을 인도하고 유지할 의무가 있습니다.
입주했는데 난방이 안 된다, 누수가 심해 생활이 어렵다 등
정상적 생활이 어려울 경우는 임대인의 의무 불이행입니다.
2. 수선 의무
두 번째로 임대인은 집의 기본적인 기능을 유지할 책임이 있습니다.
배관, 난방, 구조적 문제 등은 원칙적으로 임대인 책임입니다.
물론 계약서 특약으로 사소한 수리를 임차인이 부담하는 경우도 있지만,
주거 자체가 어려워지는 하자는 임대인의 의무 영역이에요.
실제로 보일러 고장 같은 경우는
임차인이 불편하지 않도록 교체가 필요하겠죠.
3. 보증금 반환 의무
임대차 계약이 종료되면 임대인은 보증금을 반환할 의무가 있습니다.
공제 가능한 범위는 밀린 차임, 실제 발행한 손해 정도이며 과도한 공제는 분쟁 대상이 됩니다.
전월세 임차인, 임대인 실제 많이 발생하는 분쟁 3가지
1. “이번 달 아직 안 살았는데 월세를 내요?”
차임 지급 의무는 ‘거주 완료’가 아니라 약정 시점 기준입니다.
2. “보일러 쓰다가 고장나면 세입자 책임 아닌가요?”
통상적 사용 중 발생한 하자라면 임대인의 수선 의무입니다.
3. “보증금에서 다 빼고 줄게요”
실제 손해가 입증되지 않으면 보증금 반환이 원칙입니다.
결국 전월세 분쟁의 핵심은 단 하나, “누구의 의무인가?”를 잘 따져보는 것입니다.
이 의무를 잘 이해하면 괜히 참고 살거나 억울하게 손해 볼 일도 훨씬 줄어들 거예요.
무작정 싼 전월세를 빨리 계약하는 것보다,
내 의무를 명확히 알고 계약하는 것이 또하나의 큰 안전장치가 될 수 있으니 꼭 알아두세요.
다음에는 전월세 거주하면서 가능한 인테리어 범위에 대해 알아볼게요.
내 집이 아니어도 인테리어는 얼마나 가능할지 궁금하다면,
꼭 다음 편도 이어서 읽어주세요.
