분쟁의 진짜 원인

임대인과 임차인의 ‘의무’를 모를 때 생깁니다.

전월세로 살다 보면

매도인 입장이든, 

매수인 입장에서든,
집 문제로 꼭 한 번은 갈등이 생깁니다.

보일러가 고장 나고,
물이 새고,
월세 날짜를 두고 말이 엇갈릴 때

문제는 집이 아니라
“이게 누구 의무인지”를 서로 다르게 생각하는 데서 시작됩니다.

그래서 

임대인과 임차인의 ‘의무’를 정확히 아는게 너무나도 중요합니다.

오늘은
전월세 계약의 핵심인
임대인과 임차인의 의무를 개념부터 차근히 정리해보겠습니다.

임대차 계약의 본질은 ‘권리’가 아니라 ‘의무’입니다

임대차 계약은
“집을 빌려 산다”는 말로 표현되지만,
법적으로는 이렇게 정의됩니다.

• 임대인은
  → 집을 사용할 수 있는 상태로 제공할 의무
• 임차인은
  → 그 대가를 지급하고, 집을 잘 사용·보존할 의무

즉,
임대차는 서로의 의무가 맞물린 계약입니다.

임차인의 의무, 무엇이 있을까?

① 차임 지급 의무

민법 제618조에 이렇게 적혀있음.

임차인은 목적물을 사용·수익하는 대가로
임대인에게 차임을 지급해야 한다.

여기서 차임이란
월세, 반전세의 월세 부분 등
집을 사용하는 대가로 내는 모든 금전을 말합니다.

쉽게 말해
 집을 쓰는 대신 돈을 내야 할 의무입니다.

② 차임 지급 시기 – ‘선불’이 되는 이유

차임은 언제 내야 할까요?

민법 제633조는
“약정한 시기에 지급한다”고 규정합니다.

그래서 가장 중요한 기준은 계약서입니다.

• “매월 ○일 지급”
• “매월 1일 지급”

이렇게 적혀 있다면
 그 날짜에 반드시 지급해야 합니다.

그리고 주택 임대차에서
월세는 대부분 선불을 전제로 계약됩니다.

왜냐하면 차임은

• 이미 사용한 기간의 대가가 아니라

• 앞으로 사용할 권리에 대한 대가이기 때문입니다.

   

그래서 많이들 착각하는 말,

“아직 한 달 안 살았는데요?”

는 법적으로는 통하지 않습니다.

③ 연체 판단 기준도 ‘의무’에서 나옵니다

차임 지급은 의무이기 때문에
약정된 날짜에 지급되지 않으면
그날부터 연체입니다.

그리고 민법 제640조에 따라

• 2회분의 차임을 연체하면
  → 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다.

이 조항은
전월세 분쟁에서 정말 자주 등장합니다.

④ 목적물 보존 의무

임차인은 집을
정해진 용도에 맞게, 조심해서 사용할 의무가 있습니다.

• 무단 구조 변경
• 관리 소홀로 인한 훼손
• 고의 또는 과실로 집을 망가뜨린 경우

    임차인 책임이 될 수 있습니다.

그래서 보통 전세계약을 할때 

콘크리트 타공이나, 시설물변경시

매도인의 동의를 구한다!라는 문구를 넣는 이유도

이떄문입니다.

⑤ 하자 통지 의무

집에 문제가 생기면
임대인에게 알려야 할 의무도 있습니다.

하자를 알고도 알리지 않으면
그로 인해 커진 손해는
임차인 책임으로 돌아올 수 있습니다.

특히 누수문제는

나는 사는데 별 문제없어!라고 여기다가

더큰 손실이 나면 통지의무 위반이 있기에

중대하자는 바로 임대인에게 말씀해주셔야 합니다.

임대인의 의무는 무엇일까?

① 사용·수익 제공 의무

임대인은
임차인이 집을 정상적으로 사용할 수 있도록
집을 인도하고 유지할 의무가 있습니다.

• 입주했는데 난방이 안 된다
• 누수가 심해 생활이 어렵다

이런 경우는
 임대인의 의무 불이행입니다.

② 수선 의무

임대인은
집의 기본적인 기능을 유지할 책임이 있습니다.

• 배관
• 난방
• 구조적 문제

이런 부분은
원칙적으로 임대인 책임입니다.

물론 계약서 특약으로
사소한 수리를 임차인이 부담하는 경우도 있지만,
주거 자체가 어려워지는 하자는
임대인의 의무 영역입니다.

저 또한 보일러 고장같은 경우에는

실제  임차인분 불편하지 않게

즉각 즉각 교체해 드리고 있습니다^^

③ 보증금 반환 의무

임대차 계약이 종료되면
임대인은 보증금을 반환할 의무가 있습니다.

• 밀린 차임
• 실제 발생한 손해

이 정도만 공제 가능하며,
과도한 공제는 분쟁 대상이 됩니다.

실제 분쟁은 이렇게 발생합니다

사례 ① “월세 아직 안 산 달인데요?”

 차임 지급 의무는
‘거주 완료’가 아니라 약정 시점 기준입니다.

사례 ② “이건 세입자 책임 아닌가요?”

통상적 사용 중 발생한 하자라면
임대인의 수선 의무입니다.

사례 ③ “보증금에서 다 빼고 줄게요”

실제 손해가 입증되지 않으면
보증금 반환이 원칙입니다.

전월 분쟁의 핵심은 단 하나입니다

이 문제가 ‘누구의 의무인가?’

전월세 문제는
감정의 문제가 아니라
 의무의 문제입니다.

이 구조를 알고 계약을 하면

• 괜히 참고 살 필요도 없고
• 억울하게 손해 볼 일도 줄어듭니다.

전월세는
싸게 사는 게 중요한 게 아닙니다.

의무를 알고 사는 것,
그게 가장 큰 안전장치이니

다들 잘 챙기셨으면 좋겠습니다^^