안녕하세요. 두려울 때 꺼내보는 비법, 재테크 말하는 두꺼비 세무사 이장원입니다.
토지거래허가구역 내 아파트 거래를 준비 중이신가요?
자금조달계획서를 단순히 행정 절차로만 생각했다가는 억 단위의 증여세 폭탄과 세무조사를 맞닥뜨릴 수 있습니다.
오늘 포스팅에서는 토지거래허가구역 거래를 효과적으로 대비하는 방법에 대해 알려 드리겠습니다.
토허제 아파트 취득하려면
전부터 취득 자금 세팅을 해야 돼요.
많은 분들이 놓치시는데
그것 때문에 거의 100% 조사가 일어납니다.
매도자인 나는 상관없을까요?
전혀 그렇지 않죠.
매수자가 이게 세팅이 안 돼서
5월 9일 이전에 잔금을 못 치르면 어떻게 됩니까?
중과세가 나올 수가 있다는 거예요.
중과세 피하려면 두 번의 계획서를 같이 맞춰야 됩니다.
토허제 신청하기 전에 이 취득 자금 조달 계획서를
얼마나 꼼꼼하게 준비를 해야 되는지에 대해서
말씀을 드려 보도록 하겠습니다.
최근에 많은 주택 관련 세금 이슈가 있습니다.
첫 번째로 다주택자 양도소득세
중과 면제에 대해서 연장을 고려하고 있지 않다.
5월 9일 이후에 팔면
이제 다주택자는
조정 대상 지역 내 주택을 팔았을 때
중과세가 적용될 것이다
라는 얘기고요.
잔금일 기준이에요.
그다음에
1세대 1주택자에 대한 장기 보유 세금 감면도 너무 크다.
손질 보겠다.
똘똘한 한 채 쏠림이 견제가 너무 심하니까
갭투자했거나 이럴 때 보유세에 대해서도
업그레이드를 하겠다.
이것에 대해 스타트는
주택시장 안정화 대책 25년 10월 15일에 나온 거부터죠.
10월 16일부터 조정 대상 지역과 투기과열지구가
서울 전역과 경기도 12개 지역이으로 늘어났습니다.
2025년 10월 20일부터 적용이 되고 있고요.
여기 어떤 게 적용되는 거죠?
허가 구역에 소재된 아파트에 대해서는
100% 토지 거래 허가 구역을 받아야지만
주택을 취득할 수 있습니다.
이 상황 때문에 주택 가격이
벌써 주춤주춤합니다.
왜냐? 중과세 부활되기 전에
주택을 팔아야 되는 사람들이 확실히 좀 생긴 것 같아요.
보유세 부담이 커진다고 느껴서
주택을 시장에 내놓는 경우도 많이 생겼죠.
이럴 때 사람들이 이제 당황합니다.
시세에 대해서 재빠르게 판단하기가 쉽지 않기 때문인데요.
왜냐?
토지 거래 허가 구역 자체가 절차가 오래 걸린다.
토허제에서 아파트를 사고 팔아본 적이 없어서
그냥 하면 되는 거 아니냐라고
생각을 하시는데
정말 달라요.
왜냐하면 토지 거래 허가 신청을 하고 나서
그것에 대해서 받는 데 15일 걸리고요.
매매 계약서 쓰고 뭐 하니까 기간 자체가
막 3주, 5주씩 기본으로 걸려요.
그러니까 실거래가 나오는 거는
한 달 전의 가격이 아직까지 반영이 안 된 경우도 많다는 거죠.
그래서 시장과 통계 사이에 착시 현상이 나타날 수밖에 없는 겁니다.
따라서 다주택자 중과세 피하기 원한다고 하시는 분들은
2026년 5월 9일 이전에 거래를 원한다면
생각보다 좀 서둘러야 된다.
왜냐하면 생각보다 시간이 많이 걸리는 게
토허제입니다.
그럼 토지 거래 허가 구역 묶이고 나서 주택 시장 어떻게 됐느냐?
11월 말 이후부터는 다시 좀 증가가 됐어요.
물론 많이 빠졌기 때문에 상대적으로
조금 더 증가가 된 모습으로 비춰지는데
어찌 됐든 제도에 대해서 익숙해진 것이라고 비춰집니다.
원래 계속 토지 거래 허가 있었던 강남 3구랑
용산구 같은 경우는 그냥 변동이 확 줄어들었다,
이 정도 느낌인 거고,
나머지 지역 같은 경우는 토지 거래 허가에 대한 게
더 많이 늘어난 거죠.
주택 가격에 대한 대출이 많이 안 나오니까.
대출로 살 수 있는 지역에 대한 거래량이
더 늘었다고 볼 수도 있다고 봐요.
큰 틀을 이렇게 잡으면 돼요.
내가 이 부동산을 사겠다고
매도자랑 가격이 확정이 됐습니다.
그러면 약정서나 조건부 합의를 하는 거죠.
그다음에 토지 거래 허가 신청을 먼저 해야 돼요.
계약서를 먼저 쓰는 게 아니란 얘기입니다.
왜냐? 토지 거래 허가 신청하기 전에,
허가 받기 전에 계약서 쓴 건 다 취소돼요.
그래서 계약금 다시 돌려줘야 됩니다.
기록이 남아 있으면 또 그것도 인정을 안 해 줍니다.
토지거래허가신청할 때
이때 토지취득자금 조달계획서를 먼저 제출을 해요.
토지 거래 허가가 났어요.
그다음에 본계약을 체결합니다.
그래서 본계약일로부터 30일 이내,
이때는 주택 취득 자금 조달 계획서 제출을 해야 돼요.
이때 실거래가 신고와 연동이 되고요.
관련된 자료도 촘촘히 전부 다 넣어야 돼요.
예를 들어서
잔액 증명서, 내가 양도했으면 양도세 신고서,
증여받았으면 증여세 신고서,
상속받았는지 아니면 내가 임대차를 줘서 보증금으로 했는지,
차용증으로 돈을 빌렸는지,
대출을 받았는지 이런 것들을
다 끼워서 넣는 거예요.
두 계획서의 성격 자체가
완전히 다르다는 걸 많이들 모르세요.
토허제 허가대상 거래계약은
허가구역 내에 있는 토지에 관한 소유권,
지상권을 이전 또는 설정하는 계약입니다.
그리고 허가증은 허가를 신청받은 날로부터
15일 이내에 교부하기로 되어 있습니다.
이게 지역마다 다르다는 것도 참고 한번 해 보십시오.
허가의 절차입니다.
당사자 합의하고요.
허가 신청서 제출을 하는 거예요.
그다음에 서류 검토하고,
관련 부서에서 허가·불허가 결정을
어떻게 할 건지 현장 조사도 하고,
의사 결정을 하는 거죠.
신청서 제출할 때 내는 서류 중에
하나가 토지취득자금 조달계획서라는 거
광진구청에 예시가 있더라고요.
토지취득자금 조달계획서,
여기서부터 잘 쓰셔야 돼요.
이게 세팅이 잘못되면
결국은 내가 뒤에 주택 취득 자금 조달 계획서
아무리 잘 써도
두 번 내는 것 각각에서 미스가 생기면
조사가 일어나는 거예요.
벌칙 및 이행강제금도 있어요.
이걸 부정한 방법으로 했다라고 한다면
30%에 해당하는 금액에 대해서
벌금을 맞기도 하고요.
허가를 받았는데 허가받은 목적대로 사용하지 않는다면
이행강제금 같은 경우도 나오는데 이게 엄청나요.
신고된 실거래가의 10% 범위 내에서
매년 이용 의무 기간 종료할 때마다
이행강제금을 부과할 수도 있습니다.
조정 대상 지역하고 투기과열지구,
그다음에 6억 원 이상의 매매가액에 대해서만
자금 조달 계획서를 제출하지만
토지거래허가구역 내 주택거래는
26년 2월 9일부터는
똑같이 자금 조달 계획서
그리고 증빙 서류 제출 의무가 있습니다.
근데 어차피 서울 전 지역이랑
아까 말했던 경기도 12개 지역은
조정 대상 지역이기도 하면서 투기과열지구이기도 하면서
토지 거래 허가 구역이기도 해요.
결국은 자금 조달 계획서나
그다음에 증빙 서류 관련된 증빙 서류를 몽땅 첨부를 해야 돼요.
결국은 다 써야 된다는 거 여러분도 아셔야 됩니다.
제출 절차 다시 한번 나오지만
약정서 쓰고
토지 거래 허가 신청할 때
토지 취득 자금 조달 계획서 쓰고.
이때 한 번 쓰는 거예요.
그다음에 허가 승인 받고 본계약하고 본계약 후 30일 이내
이때 주택 취득 자금 조달 계획서,
두 번째 자조서를 제출해야 된다는 거
여러분들 알고 계셔야 됩니다.
