안녕하세요?

우주(COSMOS)의 기운을 모아 부자가 될 코쓰모쓰입니다.

부동산 거래를 위한 필수 생존 지식을 알려드리는 글 입니다.

부동산 거래는 큰 금액이다 보니 여러 번 돈이 오고 갑니다. 

단계별로 계약의 효력이 달라지는데요.

언제, 얼마 정도의 금액을 계약금, 중도금, 잔금으로 치러야 하는지 알아보겠습니다.

3단계에 걸쳐 돈을 지불 합니다.

✔️ 1. 계약금

✔️ 2. 중도금

✔️ 3. 잔금

계약금이란?

계약금이란 말 그대로 계약을 체결하면서 주고 받는 돈입니다.

매매계약서를 작성함과 동시에 지불하고, 보통 매매대금의 10% 기준을 잡습니다. 

가계약금은요?

" (부동산 사장님) 이 물건 오늘 5팀 더 예약 했어요. 

오늘 중에 계약 될 것 같아요. 가계약금 먼저 걸어두세요."

집을 보면 부동산 사장님께서는 가계약금 먼저 걸어두라고 합니다.

가계약금은 매물은 찜 해놓는다는 의미인데요. 

민법상 가계약금 용어는 없어 계약금 중 일부라는 표현이 더 정확합니다.

보통 몇 백만원 정도나 매매가의 약 1%로 계산해요.

가계약금 지급하면 다른 사람보다 매물을 선점할 수 있습니다.

하지만 지급과 동시에 대게 매매 계약 효력이 발생했다고 보기 때문에 

섣불리 지불했다가 매수하지 않을 경우 가계약금을 돌려받기 어렵습니다. 

그리고 계약서 작성 전이라도 돈이 오간다면 반드시 증빙을 남겨야 합니다. 

입금 전에 다음과 같은 내용을 문자메시지로 남겨두는 것이 좋습니다.

1. 목적물: 00아파트 0동 0호
2. 매매금액: 0원 
3. 계약금: 계약금 0원 (계약금 0의 일부 0원 지불하고, 나머지 0원은 계약서 작성시 지급하기로 한다.)
5. 중도금: 0원(00년 0월 0일)
6. 잔금일: 00년 0월 0일(협의로 변경 될 수 있음)
※ 계약서 작성 전 일방 파기 시 임대인은 입금된 계약금을 배액 배상하고, 임차인은 입금한 계약금을 포기하기로 한다.

• 계약금을 이미 주고 받았는데 마음이 변했다면요?

매수자가 계약을 포기: 낸 계약금을 포기, 즉 계약금을 돌려받지 못합니다.

매도자가 계약을 포기: 매도인은 매수인에게 계약금의 2배(배액)를 물어줘야 합니다.

• 금액이 클수록 유리할까요? 적을수록 유리할까요?

한두 달 동안 적게는 수천만원 많게는 억대까지 집값이 오르는 시장에서는

집주인이 계약금의 두배를 물어주더라도(배액배상) 계약을 파기 하는 경우도 있습니다. 

이에 대비하기 위해서 배액배상이 부담스러운 계약금을 입금하거나 

중도금을 지급하면 더 이상 계약 파기를 할 수 없습니다. 

반면에 근저당이 있는 매물의 경우 계약금과 중도금을 많이 넣으면 위험합니다.

보통 주택담보대출 등 주택을 담보로 돈을 빌린 경우 근저당권이 설정되어 있는데요.

이 경우 계약금과 중도금을 적게 넣어야 안전합니다. 

중도금이란?

중도금이란 계약금과 잔금의 중간 사이에 내는 대금을 말합니다.

중도금을 지불한 이후부터는 계약 해제가 불가합니다. 

중도금의 금액은 30~50%까지 다양하며

중도금을 생략하는 경우도 있습니다.

그 시기도 계약서 작성 이후 1~2개월 사이 지급하며 몇 회로 나누어 지불하기도 합니다.

시기와 횟수를 계약서에 작성하시고 지급일에 맞춰서 지급하는게 중요해요!

잔금이란?

계약금과 중도금을 제외하고 남은 금액을 잔금이라고 합니다.

잔금을 지불할 때에는 매수자, 매도자, 공인중개사 ,법무사가 중개소에 모여서 모든 일을 처리하는데요.

열쇠(집 비밀번호)와 소유권을 넘기는 서류(등기)를 전달받으면서 잔금을 지불하는 과정이에요.

당일 잔금 지급할 수 있도록 이체 한도를 꼭 확인하셔야 합니다. 

금액이 크다면 은행에 미리 확인하셔서 임시한도증액을 신청하실 수 있습니다!  

• 잔금 지급일은 언제로 해야할까요?

통상 계약일로부터 2~3개월 후로 설정합니다. 

매도금을 받을 시점, 전세 보증금을 받을 시점, 대출 실행 시점 등

실제 돈이 준비되는 날짜와 매도인의 이사날짜를 협의하셔서 결정하면 됩니다.

+ 토지거래허가구역에서 약정금은?

현재 토지거래허가구역에서 집을 사기 위해 구청의 허가를 먼저 받아야 합니다.

매도인과 매수인은 계약서 이전에 매매 약정서를 작성합니다.

정식 계약은 아니지만 가계약처럼 약정금을 지급하면서 거래의사를 합의하는 과정이에요.

보통 약정금은 1~5천만원 정도에서 협의를 하고, 약정서 작성 시 특약을 적어야 합니다.

▶ 허가여부와 관계없이 허가 절차 종료시 약정금은 즉시 반환한다.

▶토지거래허가 불가 시 계약은 무효로 하고, 무효 시 받은 약정금은 즉시 반환한다.

약정금은 계약서 작성 시 매수인에게 반환되고,

매수인은 반환 받은 약정금을 계약금에 합하여 지급하면 됩니다!

큰 돈이 오고 가는 매매 거래과정 안전하게 진행하세요.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다!

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