안녕하세요.
순간에 감사함과 즐거움을
채워넣는 투자자 반나이입니다.
주인전세 즉, 매도자가 세입자가 되고
매수자가 임대인이 되는 주인전세는
세입자를 구하지 않아도 되는 매력적인 투자 방법입니다.
또한 주인전세 물건은 매도자가
나중에 잔금을 받는 형태로 볼 수 있기에
전세금을 높여서 투자금을 줄일수 도 있는
장점도 있습니다.
하지만 매매계약, 전세계약 2번을 같이 해야하니
어떤 순서로, 어떤 특약을 넣어서
해야할지 막막할 수 있는데요.
이 글을 통해 총 정리를 해보겠습니다.
계약과 잔금
주인전세는 2개의 계약이 합쳐진 형태입니다.
- 집주인이 매수자에게 물건을 파는 매매계약
- 매도자가 임차인이고, 매수자가 임대인인 전세계약
두 계약은 이렇게 진행하시면 됩니다.
총 3가지의 방법이 있습니다.
1. 매매계약, 전세계약, 잔금을 하루에 해버리는 방법
가장 심플하고 깔끔한 방법입니다.
매도자,매수자,부동산 사장님,법무사가 계약일 한자리에 모여서
잔금까지 끝내 버리는 방법입니다.
2. 매매계약 & 전세계약을 같은날 진행하고, 매매잔금 & 전세잔금도 같은날 진행.
지불해야할 잔금을 확보하는데 시간이 걸린다면 이 방법도 좋습니다.
매매계약을 진행한 후 전세계약을 진행하고,
그동안 잔금을 확보한 후에
잔금일에 매매잔금, 전세잔금을 지불하는 형식입니다.
3. 매매계약,전세계약 다른날 진행
매매계약을 먼저 하고, 다른날 전세계약을 진행해도 상관은 없습니다. (반대는 안됨)
다만, 잔금일은 매매계약서와 전세계약서가 같아야 합니다.
만약 매매잔금일이 전세 잔금일보다 먼저라면
잔금날에 매매-전세 차액이 아니라 매매 금액을 모두 지불 해야하는
문제가 발생할 수 있고
반대는 애초에 집주인이 확정되지 않았는데
전세계약서를 쓴 꼴이 되어 불가능합니다.
중요한 것은 매매계약, 전세계약은 다른날 해도 잔금만큼은 같아야 한다는 것입니다.
매매잔금일에 전세계약서를 작성하고, 잔금처리까지 하루만에 해버려도 괜찮습니다.
주의할 점: 근저당
주인전세가 편리하고, 세입자도 구할 필요 없고,
매도한 사람이 임차인이 되기 때문에 어려운 부분은 적지만
반드시 명심해야할 것이 있습니다.
바로 ‘근저당’ 입니다.
만약 집이 5억인데, 전세를 3.5억에 살아주는 조건으로 매도가 되었고,
근저당이 1억이라면, 1.5억 줄 돈에서 1억은 근저당 갚아버리면
문제가 없기 떄문입니다.
이럴경우 방법은 계약금과 중도금으로 근저당을 없애고
잔금일까지 근저당이 상환되어있는지 확인한 후에
등기를 진행하시면 됩니다.
https://weolbu.com/s/KiMASMo19m
(자세한 방법은 이 글을 참조해주세요)
하지만 집이 5억이고, 전세가 3.5억으로 살아주겠다고 한 집에
근저당이 2억이 있다면 문제가 됩니다.
내가 2억의 근저당을 지불하고, 3.5억의 전세를 세팅한다면
매도자에게 제가 5천만원을 더 주는 것이기 때문입니다.
(2억 근저당 금액을 주고, 3.5억도 퇴거 때 지불해야 하기 때문에
5.5억을 지불하게 되는 것입니다)
이럴 경우는 전세금을 3억 정도 선까지만 세팅하게 됩니다.
따라서 근저당을 먼저 확인하시고, 가능한 주인전세 금액과
계약금/중도금을 먼저 확인하셔야 합니다.
많이 묻는 질문: 주인전세도 전세대출이 가능한가요?
결론부터 말씀드리면 어렵습니다.
대출규제 이후 집주인이 변경되고 일정기간동안 전세대출을 받는것이
제한되어있는데, 주인전세는 집주인이 변경되자마자 전세대출을
받는 경우로 제한에 해당됩니다.
만약 가능하다면 차용증을 매도자-매수자 간 체결한 후
일정기간이 지난 후에 전세대출을 일으켜서
상환하는 방법이 있지만 일반적인 방법은 아니기 때문에
정말 좋은 매물이 아니라면 권장하지는 않습니다.
"예를들어, 5억 매매가에 2억 근저당, 하지만 3.5억의
전세금을 맞추고 싶다면 5천만원 차용증을 쓰고,
3~6개월 후 세입자(현 매도자)가 전세대출을 일으켜서
차용을 갚는 방법입니다. 1주택자 매도자만 가능"
주인전세의 방법과 주의할점에 대해 알아보았습니다.
정말 좋은 투자인 주인전세를 진행하며
어려움이 없으셨으면 좋겠습니다.
파이팅입니다!!
