지방투자 2년 후 성적표(+수도권 투자) [좀슐랭]

안녕하세요.

솔직한 나눔을 전달하는 투자자 좀슐랭입니다.

이번달 지방기초반 수업을 3년만에 재수강했습니다.

같이 수강하는 동료분들에게 조금이나마 도움되고자

제 지방투자 경험담을 몇자 적어보겠습니다.

첫번째 지방투자 : 중소도시 신축

제 첫번째 지방투자는 23년 7월 여름이었습니다.

참고로 이 지역은 이번 기초 강의에 나온 지역입니다 ㅎㅎ

당시 이 지역 공급은 수요보다 아래였습니다.

또, 상급지 생활권 아파트들 전세가는 아직 덜 회복되어

투자금(매-전)이 꽤 들어갔습니다. (8천 정도..?)

(지금은 상위 생활권 아파트도 5천에 투자 가능합니다.)

종잣돈이 적었던 저에겐 후순위 신축아파트들이

후보로 올라왔습니다.

그래서 비교평가하고 고르고 골라 그 중 하나를

투자를 했었습니다.

초심자의 행운으로 네고도 할 수 있었고

나름 최저가의 가격으로 매수 할 수 있었습니다.

하지만,

이 지역에 숨은 공급들이 하나둘 나타나더니

향 후 공급들이 수요를 넘어서기 시작했습니다.

2년 뒤, 세입자 만기가 돌아와

작년 여름 재계약을 맺었습니다.

다행히 투자당시 전세가격이 바닥급이라

역전세는 안나고 5% 증액을 받알 수 있었습니다.

하지만, 매매 가격은 투자당시보다 정말 조금 올랐습니다 ㅎㅎ

이 지역 물건을 2년간 보유하면서 느낀점은

• 전세가격도 바닥이 있다.

  → 공급이 많지만 어느정도 선호있는 신축 전세가격은 그 이하로 내려가지않는 가격대가 있습니다. 

• 다주택자 비율이 작아 새아파트 전세가 부족하다,

  → 제가 투자한 아파트 바로 인근에 작년 하반기 1,800세대 새아파트가 입주했습니다. 여기 전세갯수는 현재 4개입니다. 그리고 올1월에도 인근에 3천세대가 들어왔지만 전세갯수가 30개 정도 입니다. 그 이유는, 다주택자가 부족하기 때문입니다. 전세는 다주택자가 생성하는데, 다주택자가 없다보니 실거주시장으로 현재 돌아갑니다. 실거주는 본인이 살아야하니 전세를 줄 필요가 없지요.

• 공급이 많지만 상급지는 올라간다.

  → 이 지역 전체적인 공급은 많지만 상급지 준신축, 신축단지들은 전고를 향해 올라가고 있습니다. 참고로 공급은 상급지를 제외한 나머지 곳들입니다. 제 물건은 후순위이다보니 가격은 심정지에 멈춰 있습니다 ㅎㅎ 공급이 많은 지역이더라도 상급지에 공급이 없다면 상급지 선호 아파트에 충분히 투자할 수 있는 가치가 있다는 걸 알았습니다.

두번째 투자 : 중소도시 신축

이 지역도 23년 겨울에 투자를 했었습니다.

공급이 당시 굉장히 많았지만

운이 좋게 소액으로 선호 단지를 투자할 수 있었습니다.

참고로 첫번째 투자지역보다 인구가 더 작은 중소도시 입니다.

투자당시 공급이 워낙 많다보니

싼물건들이 노다지 였습니다.

(그래서 고르고 고를 수 있는 재미가 있었어요.)

이 지역은 향후 공급이 거의 없다하여

만기 도래 후 재계약하여

2년 더 보유하기로 결정했습니다.

현재 이 투자물건 수익은 투자금대비 100%정도

수익이 난 상태입니다.

이 물건은 보유하면서 느낀점은

• 공급이 없는 곳에 투자하는 것이 정답이다.

  → 이 지역 뿐 아니라 울산, 전주 물건들은 공급이 없다보니 전고를 뚫는 단지들도 현재 나오기 시작합니다.            저도 이 물건을 보유하면서 공급이 정말 중요하다는 생각을 했습니다.

• 수요(인구)가 작은 도시일수록 선호도 높은 아파트에 투자하자

  → 작은 도시에도 생활권이 3~4개정도 나뉘어집니다. 그 중 왠만하면 1등생활권 탑5안에 드는 아파트에 투자하는 걸 추천드립니다. 복기해보니 이 지역에 공급이 없지만 선호도가 어중간한 단지들은 매매가격 회복이 힘듭니다.     수요가 작은 도시(특히 중소도시) 경우 선호도가 높은 단지에 투자하는 걸 추천드립니다.

• 선진입 할 수록 나에게 유리하다.

  → 이말을 다르게 표현하자면 남들이 안볼때 들어가기, 남들이 두려워 할 때 들어가기 입니다. 이 지역은 투자당시 공급이 워낙많아 매-전차이가 커서 매매가격은 싸지만 투자자자들이 선뜻 들어가기 힘들어 했습니다. 이때 조금 용기를 내서 진입한다면 훗날 나에게 유리한점이 많이 있습니다. 가격 상승도 있을 수 있지만, 2년 이상 보유하게 되면 일반과세로 바뀝니다. 올라갈때 매수해도 좋지만 상승하게되면 지금 서울/수도권처럼 규제로 묶일 수 있습니다. 규제로 되게 되면 양도세 중과를 맞게되어 시세차익이 생겨도 양도세가 많이 나갑니다. 그때 팔고 싶어도 못팔게 되는 아이러니한 상황이 되고 이도저도 아닌 상황이 되어버립니다. 그러니 선진입 하는 걸 추천드립니다.

번외 : 수도권 투자

추가적으로 수도권 5급지 구축 아파트를 보유하고 있습니다.

지방아파트와 다른점을 몇자 적어보자면

• 수요의 풀은 지방과 비교되지 않게 높다.

  → 구축단지이지만 역세권 단지입니다.(강남까지 40분대) 지방에서 이런 아파트는 투자하면 안되지만.. 수도권은 확실히 이런 아파트도 수요가 높습니다. 최근 이 투자물건 세입자를 새로 구해야 했습니다. 전세가 희귀해서 기존 금액보다 높은 금액으로 광고 했습니다. 처음엔 세입자가 안나타날까 봐 걱정했지만 1주일도 안되서 세입자가 나타났습니다. 수요가 높다보니 장기보유에서 유리한 점이 있습니다.

• 구축이다보니 세입자에게 연락이 자주 올수 있다.

  → 지방 신축 물건은 전세 만기때만 세입자에게 연락이 왔습니다. 하지만 수도권 구축 물건은 불시에 세입자에게 연락이 옵니다 ㅎㅎ “물이 떨어져요”, “문이 이상해요” 등 구축이다보니 하자가 자주 발생합니다. 세입자에게 연락오면괜시리 긴장되 멘탈도 많이 털립니다. (그래서 책을 많이 읽어야 하는 이유) 보유의 관점에서 난이도는 확실히 수도권 구축아파트가 높은 것 같습니다.

• 5급지 아파트는 파도가 늦게 온다.

  → 투자단지는 5급지 레벨입니다. 지금 4급지까지는 가격이 많이 올랐지만 이 투자단지는 아직은 미미합니다 ㅎㅎ 파도의 논리로 1순위 강남 2순위 마용성광 3순위 하수구탄광촌 이라고 배웠습니다. 제 단지는 후순위다 보니 확실히 상승의 기운이 늦게 오는구나 하는 걸 깨닫습니다.

지방투자, 수도권투자를 하면서 

제 경험한 걸 솔직하게 적어보았습니다.

월부에서 배운대로 확실한 것은

돈을 빨리 벌고 싶으면 ‘공급이 적은 지방’이 유리하고

천천히 장기보유 개념이라면 ‘서울수도권’이 유리합니다.

각자 본인한테 맞는 상황에 맞춰

투자하시길 바랍니다.

글 읽어주셔서 감사합니다.