실전반 34기 1강 수강후기

2년 만에 다시 듣게된 실전반 강의. 좀 더 깊숙히 궁금했던 부분들 놓치고 있었던 내용들을 확인할 수 있는 귀중한 시간이었습니다!

수도권 가치판단 프로세스

역에서 가깝다는 것은 하나의 선호요소다. 그것만이 전부는 아니다. 하나의 절대적인 요소로 단지 선호도를 파악하는 것이 아니라 지역의 가치, 생활권 내 선호도, 주요 업무지구 접근성 등을 종합적으로 고려하는 과정을 거쳐야 한다. 이 과정에서는 전고점이 무의미할 수도 있다. 직전 전고점 시기 이전에 투자하신 분들은 전고대비 하락률이라는 관점에서 가치 판단을 할 수 없었다. 상대적 저평가에 더 집중해야 한다. 또한 앞으로 더 좋아질 미래가치까지 고려한다면 전고점의 의미가 더 줄어들 수도 있다. 

BM: 쉬운 방법으로 결과를 얻으려 하지 말고 손품/발품/실제 현장의 요소를 복합적으로 고려하여 단지 선호도를 파악해보자.

New 저환수원리

저환수원리의 원칙은 변하지 않았다. 새로운 저환수원리가 나온 것이 아니라 시장 상황에 따라 유연하게 적용할 수 있는 저환수원리가 되어야 한다. 전고대비 하락률, 300세대, 수익률 200%, 전세가율 등의 수치적인 기준은 이제 다르게 해석해야 하는 시점이다. 
전고점을 넘지 않은 단지라면?  상급지의 저층 단지라면? 남향이 아닌 사이드 단지라면? 비역세권 단지도 괜찮나?

각각의 질문에 대한 대답과 그 근거가 명확하다면 투자할 수 있다. 

BM: 절대적 저평가의 의미가 점점 줄어들고 있다. 이전 실거래 대비 호가가 올랐어도 가치 대비 싸다면 살 수 있다.(사야 한다.)

비규제지역 투자

비규제지역 투자는 괜히 아쉽다. 더 좋은 수도권 지역을 투자하고 싶다. 그러나 지금은 규제vs비규제지역의 우선순위를 논할 때가 아니다. 투자하려면 비규제지역 밖에 없다. 할 수 있는게 이것뿐이다. 비규제지역의 호가가 다소 부담스러운 수준까지 올라올 수 있다. 그러나 이 가격이 장기적으로 봤을 때 비싼 가격인가? 싸다는 확신을 할 수 있다면 규제지역에 비해 비싸다고 판단되더라도 투자를 해야 한다. 왜? 지금할 수 있는 것들도 규제에 묶여 버리면 내게 주어진 기회는 또 다시 사라지고 선택지는 좁아진다.

BM: 할 수 있는 것과 없는 것을 구분하고 할 수 있는 것에 집중한다. 비규제는 비규제끼리 비교해본다.