안녕하세요.

행동을 바꾸고 실천하는 투자자 추디입니다.

이제는 서울/수도권이 절대적 저평가 시장이 아니기 때문에 가치 대비 가격을 명확하게 따져야 하는 상대적 저평가 시장이라는 점, 그렇기에 유디 튜터님께서 설명해주신 가치판단 기준이 점점 중요해진다고 느꼈습니다:)

급지 → 생활권 순위 → 단지가치+선호요소를 순으로 따져서 보는 것이 맞고 지역이 더 상급지라고 무조건 좋다고 퉁 치는 편견을 가지면 안되겠다고 느끼게 됐습니다.

다만 내가 가치 파악을 명확히 하고 있는 상태에서는 같은 투자금이 들어간다면 더 좋은 지역, 더 좋은 급지를 선택하는 것이 실패하지 않는 방법이라는 것은 의사결정 과정에서 반드시 고려하고 행동하겠습니다.

그리고 이번 강의에서 현재 시장 상황에 맞춰서 저환수원리를 해석하는 관점을 조정해주셨는데요.

굉장히 인상 깊었고, 인사이트 넘치는 강의를 해주신 유디 튜터님께 너무 감사 드립니다.

저평가

과거 강의에서 많이 들었던 “원칙은 변하지 않지만 기준은 시장에 따라 변한다.”라는 말이 가장 잘 적용된 강의 내용이 아닐까 생각했습니다.

절대적 저평가를 판단하는 하락률 기준은 시장이 얼마나 변화했고 상승했는지에 따라 변화하지만 투자자라면 너무 많이 올라서 비싸지만 앞으로도 더 많이 오를 것 같은 물건이 아니라 가치 대비 적절한 가격 구간에 있는 것을 사서 보유하는 것이 투자의 원칙이라는 것은 불변의 법칙인 것으로 느꼈습니다.

환금성

1-3층,동탑싸 등을 피하라, 세대 수 적은 단지는 피하라, 상급지 못난이는 그래도 환금성이 괜찮다. 등 월부에서 배웠고 일부는 와전까지 됐던 수많은 투자기준이 있습니다.

다만 이번 강의를 들으면서 저런 여러 기준은 결국 “지역민이 선호하는 위치와 요소를 갖추고 있는 단지이냐” 즉, 사람들이 기꺼이 돈을 지불하고, 올려주면서 까지 살고 싶어하는 단지인지 구분하는 것이 환금성의 본질임을 느꼈습니다.

수익률&수익성

여전히 지역에 따라 중요한 지표로 작용하기는 하지만 사람들은 집값은 결국엔 오른다라는 학습효과가 있었기에 부동산에 가수요가 많이 붙었고, 그에 따라 전세가율이 수도권 시장에서 가지는 의미는 많이 퇴색 됐음을 느꼈습니다.

전세가율에 맞춰 수익률을 높일 수 있는 시장이기 보다는 내가 감당 가능한 선에서 가장 좋은 것을 매수하여 장기 보유하면 어차피 투자금은 회수되고, 수익률보다는 수익금을 추구해야 할 시기임을 다시 한번 느끼게 됐습니다.

원금보존

앞서 정리했듯이 전세가율의 의미가 옅어지면서 가격의 하방 지지선으로서의 기능도 과거만큼 유의미하지는 않다고 말씀하셨고 결국 “가치 있는 자산은 우상향하며, 물가는 계속 상승하므로 하락장에도 지난 장보다 더 낮은 가격에 거래되지는 않는다” 라는 본질 가치를 기준으로 전저점을 하방지지선으로 보는 것이 합리적임을 알려주셨습니다.

모든 단지에 해당하는 것은 아니지만 기준과 원칙을 월부에서 배운 투자자라면 위 본질 가치에 어긋나는 단지는 매수하지 않을 것이기 때문에 충분히 합리적이라고 생각했습니다.

추후 제가 의사결정 할 때에도 이 부분을 꼭 새기고 움직이겠습니다.

리스크관리

정부 정책이 다주택자에게 불리하게 돌아가기 때문에 세낀 물건, 점유계정, 전세대기자 발굴 및 동시진행, 그도 안된다면 매도자 협조로 전세승계를 하는 조건을 최대한 찾아야 하는 시장임을 다시 한번 느꼈습니다.

우리는 시장에 불평불만을 늘어놓는 사람들이 아니고 대응하고 내 상황에 최선의 선택을 해나가야 하는 투자자이므로 이런 부분을 새기고 의사결정을 해야겠다고 다시 한번 강의를 통해 명확하게 새기게 됐습니다.

가이드 변화에 대해 느낀 점

솔직히 처음에는 임보 가이드 / 몰입에 대해 변화된 기조 모두 저에게는 당황스러웠습니다.

왜 갑자기 이렇게 수준을 낮추는 것 인지에 대해서도 사실 잘 이해가 가지 않았습니다.

하지만 유디 튜터님의 강의를 듣고난 뒤 투자 성과는 단기간의 미친 몰입으로 이뤄지는 것이 아니라 꾸준함과 포기하지 않고 시장에 살아남아야 이룰 수 있는 것이라는 본질에 접근한 의사결정이라고 느꼈습니다.

그리고 그 과정에서 건강해야만 하고, 가족들과의 관계도 잘 지켜야 오래할 수 있기 때문에 이런 가이던스가 나왔다고 생각했고 공감하게 됐습니다.

다만 강의에서 튜터님께서 말씀 하셨듯이 “규모의 경제”를 실현하고자 하는 다주택 포지션을 목표로 한다면 과거와 같은 몰입도 헛된 수고는 아님을 말씀해주셨기 때문에 과정에 변화에 적응하겠지만 수준을 낮추지 않는 투자자로 계속 성장해나가겠습니다.

긴 시간 인사이트 넘치는 강의 해주신 유디 튜터님께 감사 드립니다:)