최근 부동산 이슈 중 가장 중요한 것 하나를 꼽으라고 한다면 바로 ‘세금’ 입니다. 어느 정도 예상은 했지만 연초부터 대통령의 워딩이 자주 나오고, 특히 그 강도가 더욱 세지고 있습니다. 여기에 SNS에는 검증되지 않은 ‘거친’ 내용들도 나오고 있습니다. 과연 앞으로 세금 규제는 어떻게 되는 걸까요? 그리고 대응법은 무엇일까요?
먼저 향후 예상되는 세금규제 입니다.
가장 먼저 ‘다주택자 양도세 중과 유예 종료’입니다.
즉, 세대기준 다주택자가 26.5.10부터 매각하는 조정대상지역 주택은 양도세 중과가 적용됩니다. 이 경우 양도세는 최소 2배 이상 올라갑니다. 즉, 양도차익 10억 일 때 일반과세가 대략 3억 원 이라면 2주택 중과는 약 6억, 3주택 중과는 약 7억 원까지 올라갑니다(명의, 필요경비, 보유기간 등에 따라 다름).
그렇다면 이를 피하려면 어떻게 해야 할까요? 가장 간단한 건 비조정대상지역 주택을 먼저 매각하는 것입니다. 주택수가 아무리 많아도 양도세 중과 해당하지 않습니다. 단, 최소 2년 이상 보유해야 일반과세 적용됩니다. 다음으로는 세대기준 1주택이라면 다주택이 아니므로 조정, 비조정 상관없이 중과가 적용되지 않습니다. 또한, 등록임대주택 혹은 수도권/광역시 외 기준시가 3억 이하 주택 역시 중과가 적용되지 않습니다.
아직 확정은 안 되었지만, 정부는 5월 9일까지 매도 계약을 한다면 예외적으로 잔금일을 늦추는 방안을 추진 중에 있습니다. 강남3구와 용산은 3개월, 그 외 지역은 6개월을 늦추는 방안입니다.
다만 실제 양도세 중과가 시행된다면 시장에서 매물은 사라질 것입니다. 그 결과 주택 가격은 더 오를 가능성이 높습니다.
두 번째는 보유세 증가입니다.
집값 상승으로 기준시가 역시 올라갈 것이며, 현행 60%인 종부세 공정시장가액비율은 80%로 올라갈 가능성이 높습니다. 다만 공제금액 축소나 세율 증가에 대한 이야기는 없습니다.
하지만 고가 1주택자에 대한 보유세는 추가 강화가 예상됩니다. 이에 대해서는 특정 금액 이상에 대해서는 공제금액을 줄이거나 혹은 세율 자체를 올리는 방안이 예상됩니다. 다만 관련 법을 개정해야 하므로 시행이 된다면 2027년부터 될 것으로 예상해 봅니다.
일각에서 나돌던 ‘비거주주택 보유세 3%’는 현실성이 매우 떨어집니다. 지나치게 세부담이 높아서입니다. 다만 비거주, 즉 임대중인 주택에 대해 보유세를 올린다면 점진적으로, 소폭 올릴 것으로 보입니다.
셋째, 1주택자에 대한 장특공(장기보유특별공제)을 축소할 수 있습니다.
현재는 10년 거주할 경우 최대 80% 장특공을 받을 수 있는데요, 이걸 70% 혹은 60% 등으로 축소할 수도 있습니다. 혹은 10년 80%가 아닌 15년 80% 등으로 변경할 수도 있습니다. 물론 이건 어디까지나 가정이며, 실제 어떻게 나올지를 지켜봐야 겠습니다.
이런 상황에서 어떻게 하는 것이 필요할까요?
저라면 가급적 ‘좋은 것 하나’로 셋팅을 하겠습니다. 물론 이 과정에서 중심지가 아닌 물건도 사고 팔고를 해야 합니다. 이때 앞서 본 것처럼 ‘비조정’ 물건의 경우 양도세 중과가 적용되지 않으니 이를 활용하는 것도 방법입니다. 다만 투자가치가 너무 낮거나, 잘 팔리지 않는 물건이라면 유의해야 합니다.
만약 좋은 것 하나로 셋팅을 어느 정도 하였다면, 이후에는 투자하기가 더 수월해집니다. 비조정 세 끼고 매수, 혹은 재개발 투자, 혹은 비조정 매매사업자도 해볼만 합니다. 참고로 매매사업자의 경우 이제부터는 비조정에서만 하셔야 합니다. 조정대상지역의 경우 ‘비교과세’가 적용되어 세부담이 커지는 것은 물론, 매매사업자의 장점을 활용하기가 힘들어집니다.
요약하자면, 세금 규제가 강화될 경우 좀 더 세밀한 절세전략이 필요합니다. 특히 양도세 중과는 세부담이 너무 커지므로 가급적 피하는게 좋습니다.
취득세 중과가 여전하기에 주택 수를 너무 늘려도 좋지 않습니다. 하지만 자산을 불리기 위해서는 일정 수준 정도는 사고 팔기를 통해 수익을 남겨야 합니다. 이 과정을 반복해서 어느 정도 괜찮은 물건으로 셋팅을 하시고, 이후 투자도 계속 이어 나가시기 바랍니다. 앞으로는 부동산 세금의 중요성이 더욱 커질 것입니다. 새로운 내용이 나오면 또 말씀드리겠습니다. 감사합니다.
