안녕하세요,
함께 나아가는 투자자 리스보아입니다.
📌 이 글에서는 이런 점을 얻을 수 있어요!
- 리모델링과 재건축의 차이와 장단점을 알 수 있어요
- 리모델링의 진행단계와 단계별 특징을 알 수 있어요
- 리모델링 내집 마련 시, 어떤 기준을 갖고 살펴봐야 하는지 알 수 있어요
재건축 안하고도, 집값이 세배 오른 이곳
최근에 신축입주가 많았던 강남 개포동에서
재건축을 하지 않았음에도 무려 집값이
3배나 오른 곳이 있어 화제가 되었던 곳이 있는데요
바로 개포더샵트리에입니다.
개포 우성9차가 리모델링을 통해서
신축으로 거듭난 곳인데요,
공사를 진행하기 전 8억이던 아파트가
4억원의 분담금을 내고도
현재는 거의 30억이 넘는 호가를
보이고 있습니다
앞으로 더 귀해질 신축에 대한 욕망
최근 정부의 공급 대책 발표에도 불구하고
현실적으로 단기적인 공급이 어려운 점,
앞으로의 착공이 절벽인 상황에서
당분간 신축 입주가 귀해지는 시점에서
최근에 분양될 신축에 대한 기대감도
같이 올라가고 있는데요,
아래 기사에서 보이는 것처럼
수도권 분양에 대한 기대감 역시
2달 역시 상승을 하면서 높아지고 있습니다
신축에 대한 열망이 만든 재건축, 리모델링 붐
하지만 이렇게 높아지는 기대감과 달리
사람들이 살고 싶어하는 땅에
신축을 새롭게 지을 곳들은
매우 제한적이고, 그 안에서
대안을 찾기 시작하면서 나온것이
바로 재건축과 리모델링입니다.
❓재건축과 리모델링이 어떻게 다른건가요?
2가지 모두, 기존의 아파트를
다시 부수거나, 일부를 바꿔서
신축으로 탈바꿈 한다는 점에서는
공통점이 있는데요
자세한 차이는 이렇게 비교해볼 수 있습니다
구분 | 재건축 | 리모델링 |
기본 정의 | 기존 건물을 완전히 허물고 새로 지음 | 기존 골조(뼈대)를 보존하며 증축/개축 |
관련 법규 | 도시 및 주거환경정비법 (도정법) | 주택법 |
허용 연한 | 준공 후 30년 이상 | 준공 후 15년 이상 |
안전 진단 | D등급 이하 (구조적 위험 필요) | C등급 이상 (유지보수 목적) |
용적률 완화 | 법정 상한선 내에서 제한적 | 법적 상한의 1.3~1.4배까지 완화 가능 |
사업 기간 | 평균 10~15년 이상 (장기) | 평균 7~10년 (상대적 단기) |
증축 방식 | 기존 세대수 대비 약 15% 내외 증가 | 기존 세대수 대비 최대 15% 증가 |
사실상 아파트 자체를 다시 부수고
새로 짓는 재건축이
분양할 수 있는 ‘신축 아파트’의 세대수가 더 많고
구조를 새롭게 바꿀수도 있다는 점에서
장점이 있지만
- 그만큼 사업이오래 걸리는 점,
- 사업에 필요한 허가를 받는 기준이 까다로워
- 리모델링보다 오래 걸린다는 단점이 있습니다
그러다보니 상대적으로
기준이 까다롭지 않아서
빠르게 신축으로 지을 수 있는
리모델링을 추진하는 경우들도
꽤 많이 찾아볼 수 있는데요
여기서 고민이 되는 점은
리모델링이 추진되는 단지를
사도 되는지? 에 대한 부분입니다
리모델링 단지, 이 포인트를 알아야 사고나서 후회하지 않습니다
이런 고민이 생기는 이유를 생각해보면,
리모델링 호재가 있는 단지를 볼때면
신축이 된다고 하니까 좋아보이기는 하는데
당장 몇 년 안에 이주하면 어떻게 하지?
분담금은 얼마나 나올지?
정말 이게 그냥 신축이나 구축을 사는것보다
나은 것인지 판단에 대한 기준이 없기 때문입니다
가장 중요한 것은 아래 3가지 포인트를
순서대로 확인하고, 판단해서 결정하는 것입니다.
1️⃣ 리모델링의 진행 단계가 어느정도인지 확인해봐야 합니다
리모델링을 추진한다고 해도
플랭카드가 걸려 있는 ‘조합 설립’ 단계인 경우도
‘리모델링 시작해볼게요’라는 시작 단계에 불과한데요,
그 다음에 실제로 리모델링을 할 수 있는가에 대한
안전진단과 허가가 모두 진행되어야
정확한 분담금이 나옵니다.
그래서 단순히 조합이 설립 된것으로
몇년 안에는 이주가 되겠구나라고
확정지을 수는 없는 것이죠
내년 초 입주 예정인
이촌동의 ‘르엘 이촌’역시
리모델링 사업 착수가 04년에 이야기가 나왔지만
06년에 조합설립을 하고도, 16년만에 착공을 해서
20년이 넘는 시간이 지나서 분양한다는 것을 보아도
리모델링이 진행되는데,
진행 단계와 그 안에서도
다양한 변수가 있을 수 있다는 것을
아는 것이 중요합니다
단계 | 주요 절차 | 핵심 특징 |
1단계 | 조합 설립 인가 | 주민 66.7% 동의 필요. 사업 주체 탄생 |
2단계 | 안전 진단 | 안전 진단 등급에 따라서 증축 방식 결정 B등급(수직증축), C등급(수평증축) |
3단계 | 건축/통합 심의 | 외관, 평면도, 교통 영향 등 지자체 승인 |
4단계 | 권리변동계획 | 분담금 및 개별 자산가치 확정 |
5단계 | 행위 허가 | 주민 75% 최종 동의. 사실상 사업 확정 |
6단계 | 이주 및 착공 | 기존 주민 이주 및 골조 제외 철거 시작 |
7단계 | 준공 및 입주 | 신축 아파트 재탄생, 조합 해산 |
2️⃣진행되었을 때의 분담금이 어느정도인지
그리고 가장 고민되는 것중 하나가
바로 분담금인데요,
사실 조합이 설립되어서도,
신축으로 다시 만드는데 드는 비용을
나눈 분담금이 생각보다 높을 경우,
그리고 신축으로 분양해도 시장이 안좋아서
가격을 잘 받을 수 있겠다는 기대감이 낮아질 경우
분담금 갈등으로 조합히 해산되거나
시공사와의 갈등으로 삽을 뜨고도
진행이 연기되기도 합니다
무엇보다 중요한 것은
결국 내가 매수했을 때
이 분담금을 낼 수 있을 것인가?
그리고 분담금의 특성상, 시간이 지나면서
인플레이션이나 시장 상황에 따라서
가격이 더 오를 수도 있는데
그런 부분까지 감안해도 괜찮을지에 대한
같이 생각 해보시면 좋습니다
3️⃣분담금을 내고서라도 매수하는게, 가장 최선의 선택인가?
그리고 결국 이러한 시간이나 비용은 불확실성을
감수하고서라도, 비용을 내더라도
이 단지가 그만큼 가치가 있는 곳인가가 중요한데요
그 땅의 가치 자체가 있다면 사실 신축이 되었을 때
희소한 땅에 신축이 되었다는 것만으로도
땅의 가치 & 신축 프리미엄을 얻어서
자산 가치를 완전히 새롭게 업그레이드 할 수 있다는
장점이 있기 때문입니다.
만약, 그만큼 가치 있는게 맞을까?라는 고민이 드신다면
- 이 땅이 정말 가치 있는 땅인지
지금 매수하려는 가격 +분담금을 고려했을 때,
같은 가격대에서 더 나은 단지를 살 수 있을지
충분히 비교해보시고 선택해보시면 좋을 것 같습니다.
