물건이 없어서 조급한 게 아닙니다
기준이 없어서 조급해지는 시장입니다.
1. 요즘 서울 부동산 현장에서 벌어지는 일
요즘 서울 부동산 현장에서는
**“물건이 없다”**는 말을 정말 많이 듣습니다.
몇 개 매물이 보이길래 중개사무소에 전화해보면,
- “그건 세입자가 있어서 안 됩니다.”
- “집주인이 안 판다고 물건 거뒀어요.”
- “거래할 계좌가 안 나옵니다.”
- “집을 안 보여줘서요.”
막상 가보면
👉 실제로 거래 가능한 물건은 거의 없습니다.
말 그대로
현장에 물건이 씨가 마른 상황입니다.
2. 그런데, 정말 물건이 없어서 조급한 걸까요?
이런 시장에서는 누구나 마음이 급해집니다.
“물건이 날아간다”
“또 가격이 올랐다”
이 말들에 흔들리다 보면
충분한 검토 없이 성급한 결정을 내리기 쉬워집니다.
하지만 자산을 사는 자리에서
가장 경계해야 할 것은
가격 상승❌
물건 실종❌
이 아니라,
👉 ‘조급함’입니다.
3. 집은 ‘내가 사고 싶은 집’이 아니라
‘다음 사람도 사고 싶은 집’이어야 합니다
집을 살 때 기준은 이거 하나입니다.
- 지금 내가 좋다고 느끼는 집인가?
- 다음 사람도 사고 싶어 할 집인가?
✔ 나뿐만 아니라
✔ 다른 사람도 좋아할 집
✔ 시장이 선호하는 집
이게 바로 좋은 집의 기준입니다.
많은 분들이 조급해지는 이유는
물건이 없어서가 아니라,
👉 기준이 없기 때문입니다.
4. 집은 거주 공간이면서 동시에 ‘자산’입니다
실거주든 투자든,
집을 사는 순간 우리는
👉 현금 자산을 실물 자산으로 바꾸는 선택을 합니다.
그래서 자산 관점에서는
내 취향, 내 상황보다 먼저 봐야 할 게 있습니다.
✔ 시장이 좋아하는 요소
✔ 시장이 싫어하는 요소
이 기준을 놓치면,
- “남들 다 오를 때, 나는 한참 뒤에 오르는 집”
- “살 때는 편했는데, 팔 때는 불리한 집”을 사게 됩니다.
5. 더 좋은 아파트를 고르는 기준 (기본 3가지)
① 단지 규모가 큰 아파트
- 세대수 많음 → 관리비 안정
- 커뮤니티 시설 풍부
- 재건축·리모델링 선택지 존재
✔ 대단지는 전세·매매 수요가 끊기지 않습니다.
② 초등학교와 가까운 아파트 (초품아)
- 도보 5분 이내 초등학교
- 아이 키우는 실수요 꾸준
✔ 초품아는 하락장에서도 선호도가 유지되는 조건입니다.
③ 지하주차장 등 기반시설이 갖춰진 곳
- 주차 스트레스 적음
- 관리 상태 우수
- 장기 보유 시 만족도 높음
✔ 잘 관리된 단지는 재건축 전후에도 프리미엄 유지력이 좋습니다.
6. 같은 가격이면, 땅을 먼저 봐야 합니다
집은 낡지만,
땅은 남습니다.
가격을 결정하는 건
건물이 아니라 땅(입지) 입니다.
1️⃣ 아파트 가격의 본질은 ‘토지 지분’
아파트 가격 = 건물 + 땅값
- 시간 지나면
- 건물 가치 ↓
- 땅 가치 ↑ 또는 유지
👉 같은 가격이라면
건물이 새 거냐보다
땅이 좋은 곳이냐가 훨씬 중요합니다.
예시)
- 외곽 신축 = 건물 비중 큼 / 토지 비중 작음
- 도심 구축 대단지 = 건물 비중 작음 / 토지 비중 큼
→ 시간이 갈수록 격차는 벌어집니다.
2️⃣ 가격이 오를 때 먼저 반응하는 건 ‘땅 좋은 곳’
- 먼저 오르는 곳 → 땅값 비싼 지역
- 덜 빠지는 곳 → 땅 수요가 유지되는 지역
이유는 단순합니다.
직장, 교통, 학교, 상권은
옮길 수 없기 때문입니다.
그래서 같은 10억이라도
- 외곽 신축 10억
- 도심 구축 10억이면,
👉 도심 구축이 먼저 반등합니다.
3️⃣ 재건축·재개발의 본질도 ‘땅 싸움’
재건축이 돈이 되는 이유는
건물이 낡아서가 아니라,
👉 그 자리에 새 건물을 지을 수 있는 땅이 있기 때문입니다.
- 토지 지분 많은 단지
- 대단지 + 저층 비율 높은 구축
이런 곳일수록
시간이 지나면 선택권이 생깁니다.
반대로,
- 나홀로 아파트
- 소규모 단지
는 아무리 새 집이어도
선택지가 없습니다.
7. 사례 비교
(옥수파크힐스 vs 고덕그라시움)
과거로 돌아가
두 단지가 같은 13억이었다면?
👉 당신의 선택은?
| 항목 | 옥수파크힐스 | 고덕그라시움 |
|---|---|---|
| 위치 가치 | 🔥🔥🔥 | 🔥🔥 |
| 생활 인프라 | 매우 우수 | 양호 |
| 수요 유지력 | 강함 | 좋음 |
| 향후 가치 | 한강·성수권 | 대단지 중심 |
| 단지 성격 | 입지 프리미엄 | 신축 대단지 |
👉 입지 + 장기 가치 기준이라면
옥수파크힐스가 더 유리한 선택.
(지금도 자산 격차를 만들고 있음)
8. 자산 관점에서 반드시 피해야 할 유형
① 저층
- 채광·사생활·소음
- 회복 속도 가장 느림
👉 “싸니까 괜찮다”는
대부분 팔 때 더 싸진다는 뜻입니다.
② 탑층
- 누수·단열·냉난방 부담
- 수요 편차 큼
👉 실거주는 가능해도
가격 방어는 어렵습니다.
③ 나홀로 아파트
- 비교 기준 없음
- 거래량 부족
👉 오를 때 더디고,
내릴 때는 급락합니다.
9. 지금 사도 되는 집 vs 피해야 할 집 체크표
| 기준 | ✅ 지금 사도 되는 집 | ❌ 피해야 할 집 |
|---|---|---|
| 설명 | 한 문장으로 끝 | 설명이 길다 |
| 첫 느낌 | 밝고 편안 | 답답 |
| 소음 | 조용 | 계속 들림 |
| 생활 인프라 | 가까움 | 멂 |
| 주차 | 여유 | 항상 스트레스 |
| 관리 상태 | 깔끔 | 방치 느낌 |
| 중개사 태도 | 솔직 | 계약 압박 |
| 내 마음 | “괜찮다” | “여기까지는…” |
10. 조급함은 가장 비싼 비용입니다
조급해서 산 집은
- 오를 때 더디고
- 팔고 싶을 때 안 팔리고
- 갈아타고 싶을 때 발이 묶입니다.
지금은
빨리 사는 사람이 이기는 시장이 아니라,
기준을 지키는 사람이 살아남는 시장입니다.
집을 고를 때
내 마음이 급해질수록,
👉 시장의 눈으로 한 번 더 보세요.
조급함보다 기준이,
용기보다 원칙이
여러분의 자산을 지켜줍니다.
여러분 모두
자산이 될 집을 잘 고르고,
다음 매수자가 기꺼이 받아 줄 집으로
한 단계씩 갈아타시길 바랍니다.
