안녕하세요
‘실력에서 뒤처지더라도 노력에서는 뒤처지지 않는다’ 조에디입니다.
오늘은 단지가치를 판단할 수 있는 힘을 키우는 방법에 대해서 소개할려고 하는데요.
서울, 지방의 일부 단지들은 이미 전고점을 넘었기 때문에
이런 단지를 비교할 때는 기존 21년말 전고점이 참고하기가 어렵습니다.
이럴 때일수록, 전고점에 매몰되지 않고, 내가 스스로 단지가치를 판단할 수 있도록 연습하는 것이 필요한데요.
우리가 가격을 아는 상태에서 단지 임장을 할 때, 단지 내부, 주변 환경을 느끼며
단지끼리 즉석에서 가격을 갖고 비교할 수 있는 장점이 있는데요.
하지만 초보자일 때 실수하게 되는 점은, 그 가격에 맞게 가치를 억지로 끼우게 된다는 점입니다.
그렇게 되면 내가 생각하는 가치가 아닌 이미 가격을 봄으로써
선입견을 가질수도 있게 되는거죠.
그럼 지금부터 단지가치 판단하는 방법에 대해서 상세하게 설명 드리겠습니다!!
1. 생활권 내 비교
대구 달서구를 예시로 들겠습니다.
아래 그림과 같이 각 열에는 분위기임장, 단지임장을 통해서 느낀 생활권 1등부터 꼴찌까지 차례대로 먼저 나열하고,
각 생활권 별로 비교해보고 싶은 단지들 리스트를 먼저 작성합니다
(모든 단지를 다 나열할 필요는 없습니다. 오히려 더 부담을 느껴 안하게 될 수 있으니까요!)
그 후 각 생활권 안의 단지들끼리 비교평가를 합니다.
여기서 중요한 건 생활권 내 단지들 가치순위를 나열할 때 나열하고 끝나는 것이 아니라, 내 생각까지 쓰는 것입니다.
‘빌리브스카이는 죽전역 초역세권에, 주변 상권이 잘 갖춰져 있고, 대구 사람들이 좋아하는 달구벌대로쪽에 위치해있고 상품성이 더 나은데, 조금은 역과 거리가 먼 동화아이위시보다 낫지 않을까?..’
그렇게 나의 생각을 하나씩 작성하며 각 생활권마다 가치순위를 나열합니다.
2. 생활권 간 비교평가
생활권 내에서 가치평가가 완료되면, 그 이후는 생활권 간 비교평가입니다.
‘그래도 A 생활권 2등 단지가 00 때문에 B 생활권 1등 단지보다 낫지않을까?’ 방금 생활권 내 비교평가한 것처럼,
생활권 간에도 생각을 쓰면서 하나하나 비교해봅니다.
만약 잘 모르겠고, 비슷할 거 같다면 같은 행에 나열시켜 줍니다.
그럼 이렇게 생활권 간 비교평가가 완료되었습니다.
3. 가격 입히기
드디어 내가 평가한 가치순대로 가격도 매칭이 되는 지 확인해볼 차례겠죠?.. 짜잔…
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여기서 내가 생각하는 저평가 단지와 생각보다 비싼 거 같은 고평가 단지들을 선정해봅니다.
아마 하시게 되면 느끼시겠지만, 처음부터 가격대로 나열을 한 게 아니고,
내가 평가한 단지가치순으로 나열했기 때문에 나는 단지가치를 좋게 평가했음에도, 가격이 싼 경우가 있습니다…
이런 경우,
1) 내가 모르는 단지의 특징, 선호도가 있을수도 있고,
2)가치가 진짜 좋은데, 가격이 싼 경우도 있습니다..
여기서 끝나면 안되겠죠? 가격과 가치가 매칭이 안되는 단지는 왜 이런 가격이 나왔는지 궁금증이 생길텐데요.
그럼 그 궁금증을 나열하여 전임이나 매임으로 확인하면서 내가 모르는 가치가 있는 것인지,
진짜 저평가 되어있는건지 확인을 통해서 단지 선호도, 이 지역의 선호도 등 여러가지를 알 수 있게 되고,
임장지를 뾰족하게 만들 수 있게 됩니다.
이것을 하면서 내가 생각한 것이 맞을까? 내가 생각한 가치가 틀리면 어떡하지? 생각하지 마시고,
그냥 내 생각을 자연스럽게 글로 쓰고, 전임, 매임을 통해서 확인하면서 가치 평가하는 힘을 키우셨으면 좋겠습니다.
생각보다 시간이 걸릴 수 있지만, 이것올 하면서 카카오맵 지도도 많이 보고,
단지에 대해서도 생각을 많이 하게 되기 때문에 단지 가치 평가하시기 어려우신 분들은 한번 해보시길 추천드립니다!
<단지 가치 평가의 장점>
1) 내가 실제로 생각하는 가치 외 다른 이유로 인해 가치가 다르게 평가될 수 있기 때문에 체크할 수 있음
2) 가격으로 색안경을 끼는 것이 아닌, 현장의 느낌, 입지 가치를 보고 판단할 수 있는 실력을 키울 수 있음
3)저평가 단지를 찾아내 전임, 매임으로 이어지고, 더 나아가 투자로 이어질 수 있음
4)단지 가치에 대해 깊게 고민하는 시간을 가져, 임장지를 더 선명하게 만들 수 있음
읽어주셔서 감사합니다.
