안녕하세요, 구름처럼살고싶다입니다.
이번주 중소도시에 있던 1호기 물건을 매도하고,
비규제 수도권으로 갈아타기를 했습니다.
주변의 많은 분들께서 응원과 조언을 주셨는데,
먼저 감사하다는 말씀을 드립니다.
“감당가능한 것중 저평가된 가장 좋은 것을 산다.”
매수를 할 때 가졌던 생각입니다.
생각보다 단순했던 매수 후기 시작합니다.
1.내가 감당 가능한 것(자산, 대출여력)
실전투자에서는 자신의 자금을 구체적으로 파악해야합니다.
1호기 매도 시 회수금액, 현금, 마이너스통장 한도 등 영끌 수 있는 돈을 파악해놓습니다.
(파악만 하셔야 합니다!)
매수 할 물건의 경우에도 매전갭뿐만 아니라,
가격대에 따라 취득세, 복비도 꽤 차이가 납니다.
부가비용을 대략 파악해놓는 것도 추천드립니다.
(ex. 매매가에 따른 취득세 7억: 1286만원/ 8억 : 2050만원)
매도 전까지 정확한 회수금액을 알 수 없기에,
예상되는 매도 가능 금액보다 1~2천만원을 낮춰 가용자금을 생각했습니다.
결론적인 저의 투자금을 약 N억원으로 잡고,
최대 영끌 금액은 N억 + 5천만원까지라는 것을 확인했습니다.
이처럼 제가 가진 것을 정확히 확인하고 매물 리스트업을 진행했습니다.
2.저평가된 가장 좋은 것(비교평가)
25년 10월 부동산 대책 후,
제가 몰랐던 비규제 수도권까지 앞마당을 만들었습니다.
저평가된 가장 좋은 것을 사기위해 저의 액션플랜은 아래와 같습니다.
1)규제지역과 비교하여 저평가 판단하기
현재 비규제지역 내 전고점 이상인 단지도 있지만,
대부분 전고점을 넘지 않아 대부분 저평가라고 판단했습니다.
특히 규제지역과 비교를 해보면 저평가라는 것이 더 느껴집니다.
10.15 규제 대책 전과 비교해 6~7억대지만
호가가 1억이 넘게 오르고 거래가 된 단지들이 많습니다.
만약 기존 규제지역의 시세를 비교하지 않았다면,
"현재 비규제 지역은 투자자가 몰려 투자가 더 힘든 지역일거야"
라고 생각하며 저평가라는 생각을 못했을 것입니다.
위 경우처럼 1년도 안됐지만 호가가 1억 이상
벌어진 단지들이 많습니다.
비규제지역으로 투자자가 몰린다고 하더라도,
비규제지역은 아직 저평가란 확신이 들었습니다.
2)앞마당별 선호도 파악
앞마당 내에서 단지 가치 비교를 위해 최대한 매물임장을 많이 합니다.
그 지역은 부사님들이 가장 잘 알고 있기에,
선호도 파악을 위해 매물임장을 통해 부사님을 레버리지하시기 바랍니다.
매물임장을 많이 한다면 자동으로 단지 및 매물의 선호도 파악이 됩니다(☆☆☆)
매물임장을 잘 하는 법 또한 공유드립니다.
https://weolbu.com/community/3375026
이처럼 한다면 앞마당 내에서 선호도는 파악이 되실 겁니다.
3)앞마당 간에 선호도 파악
1등도시 3등 생활권 VS 3등도시 1등 생활권..
위 같은 비교가 헷갈렸습니다.
그 예로, 구리시 인창동 VS 부천시 상동 중 고민을 했습니다.
이를 파악하기 위해 각 도시의 선호요소를 알아야합니다.
구리 인창동의 경우 교통과 환경,
부천 상동의 경우 교통과 환경과 학군입니다.
구리의 장자호수공원이나 구리역 인근까지는 부천 상동보다 앞서지만,
구리시 인창동 정도의 환경이라면 차라리 다산 신도시로 가는 등
선호도가 꽤 빠진다고 생각을 했습니다.
부천의 상동의 경우 부천 내에서도 1등이기에,
그 곳에 살아야만하는 사람들이 있습니다.
부천 상동의 역세권과 환경이 구리 장자호수 역세권과 환경은 못이겨도,
인창동의 환경과 역세권 정도는 이길 수 있겠구나 생각을 했습니다.
구리 장자호수 및 구리역 > 다산신도시 > 부천 상동역세권 > 구리 인창동…처럼
각 생활권 단지 간에 선호도를 파악하기 위해 아래처럼 단지비교를 연습했습니다.
매도가 결정되기 전까지 생활권 및 단지별 선호도를 미리 파악한 덕분에,
매도 5일만에 물건을 털고 매수 할 수 있었습니다.
3.산다(실행한다)
과거 1호기를 매수했을 때, 집을 보고 나오자 마자 매수를 결정했습니다.
이번에도 현관을 나와 엘리베이터에서 부사님께 사겠다고 말씀을 드렸습니다.
과거와 현재의 차이를 생각해봤습니다.
과거 투자초보 시절엔 제가 왜 사야하는지에 대한 근거보다는 용기가 컸습니다.
지금은 몇년 간 쌓아온 독강임투의 흔적들의 바탕으로 용기가 생겼습니다.
(귀여운 외모는 여전한 것 같습니다)
독서(130권 이상), 강의(3번째 아너스), 임장(앞마당 35개), 투자(N번의 투자+ 동료투자) 등
금전적인 자산은 부족하더라도 내적인 자산들이 꽤나 쌓였다는 생각이 들었습니다.
인풋했던 시간들이 헛된 시간은 아니였다고 느껴집니다.
현재 아웃풋이 없는 분들께서도 실망하시지 않으시면 좋겠습니다.
보이지 않는 자산들이 차곡차곡 쌓이고 있으니 포기하지 않으시면 좋겠습니다.
어떤 선택을 하든 후회는 남지만,
제가 할 수 있는 최선의 투자를 했다는 생각에 후회보다는 후련함이 큽니다.
과거 몇 번의 사건과 사고 때문에 부동산 투자를 그만하고 싶었습니다.
그러나 “바다에 돌을 차곡히 던진다. 언젠가 길이 만들어질거야” 라는 생각으로
올바른 방향으로 간다면 결국 좋은 결과가 나올 것이라는 생각에 버텼습니다.
덕분에 좋은 결과가 생겼다는 생각이 듭니다.
그동안 저의 갈아타기를 응원해준 멘토님, 튜터님, 동료님들 모두 감사했습니다.(☆☆☆☆☆)
긴 글 읽어주셔서 감사합니다!
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