수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
안녕하세요.
우(woo)리 함께 파이어(fire) 해볼래요?
'우피레' 입니다~~
앞마당을 1개씩 늘려가다 보면
트래킹을 해야하는 지역과 함께 단지들도
기하급수적으로 늘면서
고민이 생기기 시작합니다.
(앞마당이 1~5개인 분들은
지금이라도 시작하세요)
기계적으로 시세트래킹 단지를
네이버부동산에서 검색해 빈칸에 숫자만을
채우고 있는 제 자신을 발견하게 되었습니다.
앞마당은 늘어가는데
혹시, 저처럼 의미없이
시세트래킹에 포함된 단지만을 조사하거나
임보 완성하기 위해
시세를 조사한 경험은 없으신가요?
많은 시간과 돈을 들여
임장하여 앞마당으로 만든 지역의
시세를 익혀서 투자로 이어지는
3가지 방법 꼭 해보시길 추천드립니다.
앞마당이 하나둘씩
쌓이고 있지만
여전히 시세가 외워지지 않고
비교평가가 안된다고 고민을 합니다.
한달한달 임장을 가고
임보를 써서 내지만
왜그럴까요?
경험이 많은 선배들과 임장을 하면
"오, 이 단지는 정말 말도
안되게 싼것 같아요"
라는 말을 들어보지
않았나요?
그렇습니다. 1달에 1개씩
앞마당을 만드는 것도 중요하지만
그 이후 생물처럼 변화하는
시세를 자주 들여다보고
정리하는 습관이 필요합니다.
# 시세트래킹 루틴화
처음 앞마당을 만들때는
트래킹하는 단지수가 적기 때문에
15~20개씩 무조건 많이 추가했습니다.
하지만 앞마당이 늘수록
최임 제출할때 기계적으로 작성하는
제 모습을 발견했습니다.
한번에 몰아서 하는게
시세 파악하는데 도움이 된다는 동료들도 있지만
저의 경우에는 우선, 시세와 친해지기 위해
매일 정리하는 루틴을 만들었습니다.
그래서 출근과 동시에 제가
제일 먼저 하는 일은
바로 시세트래킹을 하는 것이었습니다.
앞마당을 만들고
최임 작성할때, 트레킹 단지를 뽑아서
시세트레킹 양식에 추가하고
매매가/전세가/전세갯수(최근엔 매매갯수 포함)
네이버부동산을 통해 확인하고 있어요
* 시세트래킹 양식공유
하지만,
기계적인 시세트레킹에서
좀더 개선해야겠다는 생각이 들어
메일 시세트레킹 루틴과 함께,
매매 전세 변화를 좀더 들여다보면서
단지에 대한 코멘트를 적기 시작 했습니다.
생활권 랜드마크 단지의 시세변화
매매, 전세 갯수 증감에 따른 매물추이
가격이 전달대비 비싸지거나 싼 단지들 등
(초기 버전)
(ft.미요미우 반장님 버전)
무엇이 맞고 틀리다의 정답은 없습니다.
지역과 시세에 대한 고민을 해보고
생각을 적다보면
가격과 1차적으로 친해지는
과정을 여러분은 하고 있는 것입니다.
1달에 한번 임보를
채우기 위한 시세파악이 아닌
매일 시세로부터
출퇴근 해보는것은 어떤가요?
시세트레킹을 하는 목적은
상대적으로 싼것, 저평가 된 단지를
찾기 위해서입니다.
체급이 비슷한 앞마당 개수에 따라서
지역내 또는 지역간 비교평가가
가능해지는 것 같습니다.
(앞마당이 10개가 넘어도 여전히 어려운 비교평가)
(3개이하) 지역내 비교평가
(3개이상) 지역간 비교평가
지역내 비교평가는
Top3 매물을 뽑는 프로세스로
최임 작성할떄 주로 저평가된
물건을 1등으로 뽑을때
확인할수 있습니다.
한단계 더 나아가
정말로 그 지역내에 상대적으로 저평가 된 물건인지
한번더 검증할수 있는 방법은
바로 쌍둥이 단지를 찾아보는 것입니다.
(반복하다보면 지역간 비교동 가능)
* 쌍둥이 단지란?
'오랜 기간' 가격이 같이 간 단지로
가격이 같아졌다는 것은
아파트들의 가치가 오랜기간 같은 것을 의미합니다.
쌍둥이 단지를 찾는 방법은
1. 도시위상(체급)이 비슷하고
2.가치(생활권)이 비슷한 지역
3.최종 비슷한 단지를 비교
아래는 제가 쌍둥이 단지를
찾아보면서 정리한 장표입니다.
임장지에서 뽑은 저평가
되었다고 생각되는 단지와
앞마당중에서 비슷하게
가격대가 형성될만한 단지를 붙여보았습니다.
여기서 중요한 것은
쌍둥이 단지라고 생각되는 것에 대한
땅의가치, 생활권 가치, 단지 가치에 대해
스스로 생각해보고
그 이후에 그래프로 최종
검증해야 합니다.
(그래프를 먼저 붙이면 비교평가 연습이 아닌
그래프 비교평가 연습이 될뿐임)
처음에는 정말 말도 안되는
단지들끼리 비교 하면서 시간을 낭비한다고
생각될수 있으나
이러한 과정을 반복할수록
지역과 단지를 바라보는 눈이
날카로워질 것입니다.
많은 분들이 시세트레킹을
하고 있지만 가격이 안외워진다는
분들이 많습니다.
기초반 주우이 멘토님이
공개한 5순위 시세표입니다.
구 / 단지명
매매가 / 전세가
(노란색 - 랜드마크단지, 주황색 - 관심단지)
이렇게 정리를 해도 되고
[연식-평형]까지 추가 작성하셔도 됩니다.
이렇게 정리해서
6억, 7억, 8억, 9억 금액대별로
본인이 생각하는
상위 입지 또는 선호도 높은 아파트를
현장에서 그때끄때 확인할수 있습니다.
지금 알고 있는 8억대 아파트
5개만 이야기 해보세요
혹 이 질문에 답이 어려운 분들은
5순위 시세표를 활용해보세요.
시세를 외우기 위해서는
비교할수 있는 가격의 기준이 필요합니다.
앞마당이 늘수록
자연스럽게 새로운 단지를 넣기 위해서
본인도 모르게
현장에서 비교평가하는 자신을
발견하실수 있을 것입니다.
구글스프레드시트 첨부하였습니다.
(사본 복사하여 이용 부탁드립니다.)
https://docs.google.com/spreadsheets/d/1RqnBnLrxbclNKlbzn-Oeqnl6l0ysgtZtGW9HL9NsRY4/edit#gid=0
지금까지 앞마당 시세를
내것으로 만드는 3가지 방법에 대해
말씀드렸습니다.
앞마당이 늘어갈수록
임보 작성과, 임장 가는것은 익숙해지는데
가격에 대한 자신감이
부족한 분들은 지금부터라도 시작하면 됩니다.
2024년에는
의도적인 노력으로
가격에 집중하는 투자자가 되길
진심으로 응원합니다.
좋은 글을 나눠주신 이웃분에게 덧글은
큰 힘이 됩니다.
서로 감사함을 표하는 월부인 화이팅!!
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