안녕하세요.
나눔을 실천하며
성장의 즐거움을
함께 나누고 싶은
룰루랄라7입니다.
요즘 시장은
정말 긴장의 연속인 것 같습니다.
요즘 동료분들과 이야기하다 보면
“세금 때문에 도저히 못 사겠어요”,
“지금 들어갔다가 세금으로 망하는 거 아닌가요?”
라는 말이 자주 나옵니다.
특히 최근 정부의 부동산 세금 규제 이슈가
다시 수면 위로 올라오면서,
투자를 이미 하고 계신 분들뿐 아니라
이제 막 시작하려던 분들까지
한 발 물러서는 분위기입니다.
불안한 게 너무나도 당연합니다.
우리는 가격이 아니라
세금이라는 ‘통제 불가능한 변수’ 앞에 서 있으니까요.
그래서 오늘은
✔ 부동산 세금이 정확히 무엇인지
✔ 무엇이 실제로 부담이고, 무엇이 과장된 공포인지
✔ 이 시장에서 투자자로서 우리가 취해야 할 태도는 무엇인지
정리해보려고 합니다.
부동산 세금은 크게 3가지입니다
취득세
부동산을 살 때 한 번만 내는 세금입니다.
취득 시점에만 발생하고,
이후 추가 부담은 없습니다.
보유세
매년 6월 1일 기준으로
집을 보유하고 있으면 내는 세금입니다.
보유세는 크게 아래를 포함합니다.
- 재산세
- 종합부동산세
(임대 시) 임대소득세
이 중에서 대부분의 분들이 체감하는 건 재산세입니다.
재산세 구조, 딱 이것만 기억하셔도 됩니다
- 출발점은 공시가격
- 공시가격에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 만들고
- 과세표준 구간별 누진세율 적용
- 여기에 지방교육세(20%), 도시지역분(0.14%)이 붙습니다
즉, 세율보다 더 무서운 건
공시가격과 공정시장가액비율입니다.
………………………………………………………
예를 들어,
공시가격 5억 원 아파트 기준
① 1세대 1주택자 (특례 적용)
- 공정시장가액비율: 44%
- 종부세: 없음 (12억 공제)
예상 총 보유세: 약 62만 원 수준
② 다주택자 또는 법인 (일반세율 적용)
- 공정시장가액비율: 60%
예상 총 보유세: 약 110만 원 수준
숫자로 보면,
‘생각보다 괜찮네?’라는 느낌이
드시는 분들도 많을 겁니다.
그런데 왜 다들 보유세를 무서워할까요?
정부가 보유세를 올릴 때 쓰는 방법은 명확합니다.
………………………………………………………
- 공정시장가액비율 상향
→ 60% → 80% → 100% 공시가격 현실화
→ 시세가 그대로여도, 세금 기준 가격이 올라감
즉, 집값이 안 올라도
세금은 오를 수 있다는 점이 핵심입니다.
이 부분이 다주택자에게 특히 부담으로 작용합니다.
양도세
양도세는 집을 팔 때,
차익에 대해 내는 세금입니다.
중요한 포인트는 이겁니다.
양도세 =
(양도차익 – 필요경비 – 장기보유특별공제 – 기본공제) × 세율
- 필요경비: 취득세, 중개수수료, 인테리어 비용 등
- 장기보유특별공제: 오래 보유할수록 세금 할인
1세대 1주택자는?
- 실거래가 12억 원 이하 → 사실상 양도세 0원
- 2년 이상 보유(조정지역은 거주 포함)만 충족하면 됩니다.
대부분의 실수요자·초기 투자자는
양도세 공포에서 비교적 자유롭습니다.
지금 가장 뜨거운 이슈는 바로
다주택자 중과세 유예 종료입니다.
- 종료 시점: 2026년 5월 9일
- 이후 조정대상지역 매도 시
기본세율 + 20~30%p 중과
최고세율 구간에서는
이익의 80% 이상을 세금으로
낼 수도 있는 구조입니다.
그래서 지금 시장에 ‘불안’이 깔려 있는 겁니다.
투자자로서 할 일
그래서, 투자자로서 우리는 어떻게 해야 할까요?
저는 이렇게 생각합니다.
세금은 나쁜 게 아니라
좋은 자산을 가질수록 따라오는 비용입니다.
선택은 결국 편익과 비용의 문제입니다.
우리에겐 세 가지 선택지가 있습니다.
① 세금을 감당할 수 있다면,
가치 있는 자산을 사는 것
문재인 정부 시절,
보유세가 부담돼 강남 집을 판 분들은
지금 어떤 생각을 하고 계실까요?
물론,
그 당시 감당이 안 됐다면 파는 게 맞는 선택이었습니다.
정답은 개인의 자산 상황에 따라 달라집니다.
② 세금이 부담되면, 눈을 낮춰 자산 규모를 줄이는 것
마음은 편해질 수 있지만
아쉬운 투자가 될 가능성도 있습니다.
③ 아무것도 하지 않고 기다리는 것
눈에 보이는 리스크는 없지만
자산이 쌓이지 않는 리스크는 존재합니다.
결국 우리가 해야 할 일
세금이 무서워 멈추는 게 아니라,
세금을 내고도 남는 ‘가치 있는 자산’을 찾는 것.
- 감당 가능하다면 투자
감당이 어렵다면, 가치 판단 후 보류
→ 저는 이것도 투자라고 생각합니다.
지금 우리가 해야 할 일은 단 하나입니다.
앞마당을 만들고,
저평가된 가치 있는 자산을 알아보는 것.
흔들리는 시장일수록
준비된 사람에게 기회는 더 또렷하게 보입니다.
찐으로,
여러분의 선택을 응원드립니다.
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