최근 몇일간 부동산 기사를 살펴 보면
연일 '급매물 속출', '다주택자 절세 매물 증가'라는
헤드라인을 가진 기사들이 많이 보이고 있습니다.
양도세 중과 유예 종료 시점이 다가오면서
압박을 느낀 집주인들이 물건을 내놓고 있다는 내용입니다.
하지만 정작 매물이 늘어난다는 기사에
그동안 올라가버린 가격 때문에 막막했던 분들이
다시 내 집 마련을 생각하며 시장을 기웃거리지만
막상 부동산을 방문하면 실제로는 다른 모습을 보입니다.
“매물은 늘었다는데, 왜 내가 살 수 있는 집은 없을까?”
가장 큰 이유는 현재 부동산 시장은 매도자와 매수자가
서로 다른 곳을 바라보고 있는 상황입니다.
1. 상급지VS하급지, 엇갈린 상황
최근 서울 아파트 매물 데이터를 살펴보면
꽤나 흥미로운 모습이 발견됩니다.
1월 23일 정부의 양도세 중과 유예 종료 발표 이후,
송파구(15.2%)와 강남구(10%) 등
이른바 '상급지'의 매물은 가파르게 늘어가고 있습니다.
반면, 실수요층이 두터운 성북구, 노원구, 구로구 등의
지역내 매물은 오히려 줄어들거나 크게 변화가 없는 상황입니다.
여기에 노원, 성북, 도봉 등 서울 중저가 지역의
신청 증가세가 높아진 것은 시사하는 바가 큽니다.
매물은 강남권에서 쏟아지는데,
실제 계약은 외곽 지역에서 이뤄지고 있다는 뜻입니다.
이런 상황으로 상급지 매물은 쌓이고 있고
상대적으로 접근할 수 있는 지역들의 매물은
오히려 줄어든 모습을 보이게 됩니다.
2. 대출의 한계, 15억
이런 모습을 보이는 가장 결정적인 이유는
가격과 대출에서 찾을 수 있습니다.
현재 시장에 나오는 급매물의 상당수는
강남권의 고가 주택으로,
가격대가 20억 원을 훌쩍 넘습니다.
하지만 지난 10·15 대책의 영향으로
15억 원 초과 주택에 대한 주택담보대출 한도는
최대 4억 원까지만 받을 수 있습니다.
결과적으로 15억원대의 급매를 잡으려면
최소 11억원의 현금이 필요합니다.
웬만한 직장인이나 신혼부부 등 실수요자가 접근하기엔
적지 않은 금액임은 분명합니다.
반면 15억원 이하 매물은 6억까지 대출이 가능하다보니
많은 수요가 몰리면서 부족한 모습을 보여주는 것이죠.
3. 매도 대신 선택하는 것
그리고 다주택자들 중에서 일부는
매도 대신 '증여'라는 우회로를 택하고 있습니다.
실제로 지난 1월 서울의 증여 건수는 87.4%나 급증했습니다.
시장에 나와 거래되어야 할 물량이
자녀에게 넘어가며 잠겨버린 것이죠.
이는 실수요자들이 기대하는 가격 하락을 방해하는 핵심 요인이 됩니다.
4. 또 다른 기회 누군가에겐 '상급지 갈아타기'의 적기
기존에 내가 15억 이하의 아파트를 찾고 있거나
아직 주택을 보유하지 않은 무주택자분들이라면
실상 변화를 체감하기 어려운 시장입니다.
하지만 기존 주택을 보유한 분들이나
자금 여력이 있는 분들에게는 상급지 갈아타기를
적극적으로 고려해볼 수 있는 시기입니다.
15억 원 초과 고가 매물이 늘어난다는 것은
가격 조정의 가능성이 점차 커지는 것을 의미합니다.
특히 대출 규제로 인해 매수세가 붙지 않아
가격 조정폭이 큰 강남권이나 한강벨트의 급매물은
현재 거주 중인 외곽 지역의 집을 매도하고
상급지로 이동하려는 갈아타기 수요자에게는
놓칠 수 없는 기회입니다.
실제로 현장에 가서 살펴보면
처음에는 가격 조정이 어렵다하지만
1~2억 정도는 조정이 가능한 물건들이
있음을 확인할 수 있습니다.
상급지에 영향이 더 크게 주는 상황을 통해
전략적 선택이 가능해진 시점인 것이죠.
5. 막연함 기다림보다는
5월이 다가올수록 급매가 더 쏟아질 것이라는
기대감이 점차 늘어날 가능성이 높습니다.
하지만 주의해야 할 변수가 있습니다.
정부가 토지거래허가구역 내 실거주 의무를 유예하거나
규제를 완화할 경우 자금 여력이 있는
매수자도 시장에 들어오면서 수요가 몰릴 수 있습니다.
그리고 이런 상황이 되면
생각보다 가격 조정이 크지 않을 수 있으며
금방 바닥을 다지고 반등할 가능성이 큽니다.
따라서 급매가 더 나오겠지? 가격이 더 떨어지겠지?
라고 막연하게만 기다릴 때는 아닙니다.
내가 보고 있는 예산 구간의 매물이
실제로 늘고 있는지 최근 2주 단위로 체크하셔야 합니다.
그리고 상급지 매물과 현재 내가 보유한 혹은
실거주하는 매물의 가격을 비교해 보시면서
상급지 갈아타기가 가능하다면 적극적으로
고려하시는 것도 필요합니다.
상반된 모습을 보이는 시장 속에서
현재 주어진 기회, 앞으로 다가오는 기회를
놓치지 않고 꼭 잡으셨으면 합니다.
오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
