안녕하세요.
어제보다 1% 더 발전한느 투자자 골드트윈 입니다.
지난 주말 헌터스의 튜터링데이에서는 마지막 순간까지 ‘선호도’에 대해서 열띈 토론을 나누었습니다.
서울 수도권에서 물리적인 거리와 입지요소를 통해서 입지가치를 판단하는 것은 쉽게 이해할 수 있지만, 정량적으로 측정되지 않는 선호도에 대해서 많은 분들이 혼란스러워 하셨습니다.
그래서 오늘은 입지가치와 구분되는 ‘선호도’ 에 대해서 이해를 돕고자 사례를 통해서 이야기 해보겠습니다.
입지가치가 선호도 아닌가요?
입지가치는 쉽게 말해서 ‘땅의 가치’ 라고 생각하면 이해하기 쉬울 것 같습니다.
즉, 중심지와의 물리적인 거리, 교통, 직장, 학군, 환경 등의 입지요소 등이 복합적으로 땅의 가치를 만듭니다.
그렇다면 선호도는 무엇일까요?
쉽게 말하면 단지 자체에 대한 사람들의 선호도 즉 상품성에 가깝다고 말할 수 있습니다.
아무리 입지가 좋아도 거주하기에 좋지 않은 아파트라면, 같은 입지에 있는 아파트들에 비해서 사람들이 먼저 선택하지는 않습니다. 이런 단지를 지역내 선호도가 떨어지는 단지라고 말할 수 있습니다.
선호도가 떨어지는 아파트
선호도가 떨어지는 아파트는 여러가지 이유가 있을 수 있습니다.
요즘 같이 1가구에 최소 1대 이상 자차를 보유하는 상황에서 지하주차장이 없는 아파트는 말그래도 주차가 헬이라서 거주하기에 너무 불편한 단지입니다.
만약 이 단지 옆에 매매가가 5천만원 정도 더 비싸지만 지하주차장이 있는 단지가 있다면, 예산이 되는 사람들은 매매든 전세든 그 단지를 우선으로 검토할 것 같습니다.
그밖에도 좁은 동간거리, 복도식, 방2, 뒷베란다가 없는 구조 등 같은 위치에 있어도 사람들의 선호도에 영향을 주는 단지 자체의 구조적인 요소들이 있습니다.
단지가 극심한 언덕위에 있어서 매일 출퇴근을 경사와 계단을 통해서 다녀야 되는 아파트라면 여름이든 겨울이든 심지어 날씨가 좋은 날에도 거주하기에 너무 힘든 단지입니다.
만약 예산이 더 있는 사람이라면 이런 단지보다는 가능하면 평지, 덜 언덕을 선호할 것 같습니다.
단지의 외관, 언덕, 구조 뿐만 아니라 사람들이 싫어하는 요소가 바로 환경입니다.
조선족 환경, 혐오시설, 극심한 유흥시설 등 내 아이를 맘놓고 키우기 어려운 환경이나, 눈살이 찌푸려지는 환경적인 요소가 단지 주변에 위치한다면 거주지로 기피하게 됩니다.
이처럼 해당 단지가 아무리 중심지에서 가까운 위치에 있더라도 단지 자체의 구조적인 이유, 언덕, 주변 환경 등 거주민들의 선호도에 마이너스 영향을 주는 요소를 가진 아파트들은 선호도가 떨어진다고 말할 수 있습니다.
반대로 비슷한 입지에 위치하면서 연식, 커뮤니티, 학원, 배정초 등 상대적으로 더 선호되는 요소를 가지는 단지는 항상 사람들에게 먼저 선택되기에 지역내 선호도가 높은 단지라고 말할 수 있습니다.
입지 먼저? 선호도 먼저?
1급지인 송파구에 위치한 송파두산위브(19년)와 3급지인 강동구에 위치한 고덕그라시움(19년)의 물리적인 거리를 비교해보면 송파두산위브가 10km로 더 가까운 것을 알 수 있습니다.
시간적인 거리를 비교해보면 두 단지 모두 40분 내외로 비슷하며 오히려 송파두산위브가 1번만 환승해도 되지만 고덕그라시움은 2번을 환승해야되는 번거로움이 있습니다.
이처럼 단순이 물리적 시간적 거리로만 비교해보면 송푸두산위브가 훨씬 더 가치가 있는 것 처럼 보입니다.
하지만 두 단지의 가격은 따라 잡을 수 없는 차이로 고덕그라시움이 높은 것을 알 수 있습니다.
이것이 바로 선호도의 차이가 주는 결과입니다.
고덕그라시움은 누가 봐도 가지고 싶은 대단지 신축에 주변에 비슷한 신축들이 보여 있는 균질하고 쾌적한 택지에 위치하고 있습니다.
반면 송파두산위브는 나홀로 단지로 세대수도 적고 주변에는 인프라라고는 전무한 단지이면서 비역세권으로 거주하기에도 불편할 것이 예상됩니다.
이처럼 단지의 입지와 위치도 중요하지만, 거주민들이 느끼는 선호도라는 요소 또한 중요한 것을 알 수 있습니다.
하지만 선호도로 극복할 수 없는 입지의 차이도 있습니다. 위 단지는 갈매역에 위치한 1200세대 준신축 갈매아이파크로 균질한 택지와 쾌적한 상권을 갖춘 생활권의 대장 단지입니다.
하지만 아무리 상품성이 좋고 생활권이 쾌적하여 사람들이 선호한다고 하여도 극복할 수 없는 입지의 가치가 있음을 알 수 있습니다.
이처럼 우리가 힘들게 임장을 하면서 현장에서 발로 뛰는 이유는 손품으로만 알 수 없는 거주민들의 선호도를 파악하기 위함인 것 같습니다.
지금처럼 전고점이 의미가 없어진 시장에서 우리만큼 선호도를 잘 파악하는 사람은 없다고 생각합니다.
‘이 세상이 고수에게는 놀이터’ 라는 영화 대사처럼 전고점이라는 보조지표가 사라진 지금의 시장에서 입지가치와 더불어 선호도를 고려하는 선택을 할 수 있는 투자자가 되길 응원해보겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
