제2의 마곡? "방화뉴타운" 어디까지 왔나

안녕하세요.

행복을 그리는 투자자

그린쑤입니다.

‘제2의 마곡’ 방화뉴타운에 래미안 온다

오늘 이런 기사가 하나 떴더라고요.

강서구 이야기가 나오면
대부분 마곡 염창 가양 (화곡) 정도까지만 떠올리는데,
이제는 ‘방화’라는 이름도 같이 언급되는 분위기입니다.

그래서 오늘은
“방화뉴타운, 과연 어디까지 와 있고
우리는 이 지역을 어떻게 봐야 할지”
정리해보려고 합니다.

강서구에서 방화의 입지

방화는 강서구에서도 서북쪽 끝에 위치해 있습니다.
지도를 보면 김포공항과 바로 맞닿아 있고, 한강과도 가까운 지역이죠.

입지적으로 비교해보면, 

• 9호선 급행과 환경과 직장이 갖춰진 마곡
• 9호선 급행이 자나가는 염창과 가양
• 브랜드 대단지, 약간의 학군이 있는 우장산쪽

과 비교하면

방화의 입지는 떨어지는 편입니다.

5호선이 지나가고,

김포공항과 올림픽대로 접근성이 있으면서

방화의 오른쪽 일부는 마곡지구와 생활권 일부를 

공유한다는 장점이 있습니다.

하지만, 노후 주거지 비중이 높고

단독,다세대 위주의 저층 주거지가 많고

브랜드 대단지 아파트가 거의 없기 때문에

선호하는 생활권은 아닙니다.

이런 이유로

입지가 나쁘지는 않지만, 주거환경이 많이 아쉬운 곳!

으로 오래 인식이 되어 왔습니다.

그리고 이 인식을 바꾸는 핵심이 바로 “방화뉴타운”입니다.

방화뉴타운 사업?

방화뉴타운은 방화동 일대 노후 주거지를 정비하는 대규모 재개발 사업입니다.

여러 구역으로 나뉘어 단계적으로 진행하면서

기존 저층 주거지를 허물고 신축 대단지 아파트 + 기반시설로 재편 중입니다.

다만 이 사업은 순탄하지만은 않았습니다.

금융위기와 주민 갈등으로 

2016년 1·4·7·8구역이 해제되면서
뉴타운이 사실상 무너지는 분위기였죠.

하지만 최근 다시 속도가 붙고 있습니다.

1. 2구역 : 서울시 신속통합기획으로 진행 중 / 조합설립인가 완료
2. 3구역 - 힐스테이트 트레센트 : 총 1,476가구 / 사업시행인가 완료, 관리처분 준비
3. 5구역 - 총 1,657가구 / 관리처분인가 완료 (사업속도 빠른 편)
4. 6구역 - 래미안 엘라비네 : 가장 속도가 빠른 구역 / 마곡과 가장 가까움

방화뉴타운 입주와 청약

최근 부동산 뉴스에서도 방화뉴타운 관련 기사가 많이 나왔습니다.
대표적으로 ‘래미안 엘라비네’ 분양 소식이었는데요.
이는 강서구 방화동에서 방화뉴타운 재건축 사업의 첫 분양 단지로
삼성물산이 추진하는 래미안 브랜드 아파트입니다.

이 단지는 방화6구역 재건축 정비사업을 통해 공급되며

지하 3층~지상 최고 16층, 10개 동, 총 557가구 규모입니다.
(이 중 일반분양 물량이 약 276가구)

이처럼 래미안이 들어오는 것은
강서구에서 강력한 브랜드 신축이 드문 상황에서
지역의 사업 안정성과 시장 관심도를 한 단계 끌어올리는 신호로 볼 수 있습니다.

분양가는 전용 84 기준 약 17.5억 수준으로 예상됩니다.

바로 옆 마곡엠밸리7단지 호가가 현재 22억이기 때문에,

“28년 입주 신축이 17.5억?”

싸게 느껴질 수 있습니다.

하지만 여기서 우리가 생각해봐야 할 부분은 있습니다.

마곡은 이미 완성된 자족도시이지만,

방화는 아직 공사 중인 뉴타운이고 전체가 완성되기까지는

시간이 상당히 많이 소요될 것으로 예상됩니다.

또한, 브랜드와 학군, 상권 완성도와 9호선 급행 차이까지

존재하기에 현재와 미래 가치를 잘 생각하면서 접근해야할 것 같습니다.

그래서 방화뉴타운을 어떻게 봐야할까?

뉴타운 투자의 본질은
“주거환경 개선 → 인식 변화 → 가격 재평가”입니다.

방화는 지금까지
‘저층 주거지’ 이미지가 강했지만

• 4개 구역이 순차 입주
• 브랜드 대단지 형성
• 마곡 생활권 일부 공유

지역에 대한 인식은

지금과는 분명 달라질 가능성이 있습니다.

다만, 우리는 항상

좋은 면만 보는 투자자가 아니라

리스크까지 같이 보는 투자자여야 합니다.

• 김포공항 고도제한 이슈
• 5호선 단일 노선 한계
• 마곡 대비 학군·상권 격차
• 구역별 사업 속도 차이

이 부분은 분명히 존재합니다.

즉, 방화는 완성형 입지 투자가 아니라
변화하는 과정에 투자하는 영역입니다.

이 부분을 잘 생각해보면서 

판단하셨으면 좋겠습니다.

아직 변화의 과정에 있는 만큼

섣부른 낙관도, 과도한 비관도 아닌
지켜보면서 판단해야 한다고 생각합니다.

기회가 오면 잡을 수 있어야 하니까요 :)

방화뉴타운,

여러분은 어떻게 보고 계신가요?