안녕하세요,
함께 나아가는 투자자 리스보아입니다.
집을 사야 하나 말아야 하나
고민이 되는 마음에
부동산에 전화를 할 때마다
‘그 물건 나갔어요’
‘집주인이 이사갈 곳 못 정했다고 들어갔어요.’
라는 이야기를 들으면서
허탈한 마음이 드셨을텐데요
지난주부터 현장에서 조금 다른
이야기가 들리기 시작했습니다.
‘오늘 집 내놓는다는 문의가 좀 있네요’
‘다주택자라 물건 내놓는거에요.’
전세든 매매든 가뭄처럼
매물이 실종된 상황에서
정부의 ‘다주택자 양도세 중과 유예 종료'선언이
불러일으킨 효과인데요,
중요한 것은 이런 매물이 나오는 기회를
제대로 활용하기 위해서는
아래 3가지를 제대로 알아야 한다는 점입니다.
1.다주택자 양도세 중과 유예가 도대체 어떤 것인데
이렇게 계속 이야기가 나오는 것일까?
이번 양도세 중과 유예 정책을 정리하자면
'다주택자들이 소유한 집을 팔 때
내야 하는 세금 ( 양도세 ) 의 비율을
5월 9일 전까지 정리하면 기본 세율로 해줄게,
그 이후엔 주택수 많은 사람들은
집 팔아서 수익을 봤다면 세금을
기본 세율에 가산세율까지 해서
팔아야 하니까, 그 전에 미리 정리해'
라는 선전포고 같은 것인데요
2.다주택자 매물이 왜 기회가 되는 거에요?
다주택자 매물을 살 때
매수자에게 기회가 된다는 점은
바로 매도자들에게는 이 집을
팔아야 하는 ‘기한’이 있다는 점이죠
유통 기한이 임박하면
세일을 해서라도 파는게 손해가
덜한 것처럼 막대한 세금을 부담하고
나중에 팔기는 어렵기 때문에
기한이 다가올수록 매물이 나오고
매수자에게도 협상할 수 있는 기회가
될 수 있기 때문입니다.
3.다주택자 매물 어떻게 협상할 수 있을까요?
다주택자 매물의 협상 포인트는 바로 2가지 인데요
1.계약 일정
2. 세낀 매물에 대한 매수
입니다.
우선, 계약 일정의 경우
우선 정부가 이야기 하는 중과 유예의 기준은
5월 9일까지 계약한 건으로,
실제 잔금의 경우
기존의 조정 지역이었던 곳은 3개월,
이번에 신규로 조정 지역으로 묶인 곳은 6개월 내로
잔금을 해야 합니다.
토지거래허가제 특성상
실제 계약까지 소요되는 일정 등을 고려해서
이렇게 기한을 둔 것인데요,
중요한 것은 매도자의 입장에서는
5월 9일을 넘기면
이 집을 팔아서 남길 수 있는
차익의 차이가 수억씩도
날 수 있기 때문에
그 전에 팔아야 할 이유가
기한이 다가올수록 더 커지게 됩니다
지역 | 계약 후 잔금 or 등기 납부 기한 |
기존 조정지역(강남,서초, 송파, 용산) | 3개월 |
그 외 서울, 경기 신규 조정 지역 | 6개월 |
세낀 매물의 경우
만약 지금 전월세를 거주하고 있거나,
내 집 마련을 준비하는 신혼부부 처럼
이사 일자가 비교적 여유로운 분들에게
기회가 될 수 있는데요,
지금 현재 전세입자가 있는 경우,
계약 만료 후 실거주를 바로 하는 조건으로
매수할 수 있으며, 최대 2년까지 이 기간을
유예할 수 있도록 해주었기 때문입니다.
기존에 세안고의 조건으로는
만기 전까지는 매도가 어려웠던
조정 지역의 집주인들이
똑같은 다주택자 매물이더라도
바로 실거주가 어려운 물건의
약점을 알고 있기 때문에
협상의 여지가 더 클 수 있는 것이죠,
다주택자 매물 속에서 기회를 잡기 위해서 해야 할 것
가장 중요한 건 이런 기회를 잡기 위해서
현장을 가야 한다는 점인데요.
대출을 포함한 예산을 책정하고
현장에서 양도세 이슈로 싸게 나온 매물이 있는지
있다면 정말 이 단지의 가치나 가격 대비 싼 것인지
제대로 비교해봐야 합니다.
다주택자 물건이라고,
협상이 된다고 무조건 가장 좋은게 아니라
더 좋은 가치의 좋은 단지를 할 수 있는지 살펴봐야 합니다.
시간이 지나면 결국 가장 중요한 것은
가치 있는 자산의 가격이 더 오른다는 것이기 때문입니다
3. 세낀 매물을 사고자 한다면,
매수하려고 하는 집의 만기 때
입주 가능 여부와 자금 계획을 같이 확인해봐야 합니다.
우선 지금은, 바로 입주하는 것이 아니기에
매매 - 전세 차액만 있으면 되지만,
추후 실거주를 할 때, 집 값을
대출과 보유한 현금 등으로 감당 가능한지,
미리 확인해봐야 하고,
( 현재는 전세 퇴거 자금 목적 대출이 1억으로 제한되어 있어,
이 부분에 대해서 규제가 어떻게 풀릴지도 같이 지켜보면서
대응해야 합니다 )
지금 전월세에 거주중이라면,
만기 시점에 이사를 갈 수 있도록
내 집의 만기 시점이 다가오는 시점이라면
미리 집주인에게 이야기해서
보증금을 받고, 잔금을 맞출 수 있도록 해야 합니다.
어떠한 시장이든 기회를 잡는 사람은 이게 다릅니다
결국 규제가 생기든
완화되는 시기든
돈을 벌고 기회를 잡았던 사람들은
그 기회가 어떤 기회인지
제대로 알고,
사전에 자신의 투자 기준을 갖고
행동한 사람들이었습니다.
시장의 뉴스와 소음이 많은 시기일수록
왜 더 많이 현장을 가고
여러 후보를 두고 기준을 살펴가며
결정을 해야 하는 이유가
바로 여기에 있습니다.
부디, 이 시장의 파도 속에서
휩쓸리지 않고 살아남아
기회를 잡으실 수 있기를
저도 같이 응원하겠습니다
긴 글 읽어주셔서 감사합니다
