“세입자 있는 집이 나온다”
2026년 2월 12일.
정부가 공식 발표했습니다.
다주택자 양도세 중과 유예, 5월 9일 종료.
단, 5월 9일까지 ‘계약 체결분’은 유예 적용.
✔ 임대 중 주택, 실거주 의무 ‘최초 임차 종료일까지’ 유예
✔ 주담대 전입 의무도 임대차 종료 후 1개월까지 완화
즉, 세입자 있는 집도 팔 수 있게 길을 열어준 3달간의 기한입니다.
실제 사례 – 매물이 조금씩 나오고 있습니다.
해당 단지는 안양시 동안구에
나름 선호도가 좋은 단지중 하나입니다.
2.11일 어제 나온 따끈한 매물이죠!!^^
위에 보시면 같은 매물인데
1개는 7.5억
다음 물건은 8.5억입니다.
같은 평수 같은타입이 1억차이가 나네요.
위의 단지는 흔히말하는
전세낀 매물로 27년2월이 만기이니
앞으로 1년뒤 입주가 가능한 단지입니다.
위에서 언급된 다주택자가
보유물건을 정리하기위해
세가 들어있는 물건을 내놓은 형태입니다.
지금부터 우리들은 3달간
이런 매물들을 종종 보게될 예정이니
현재 이 복잡스러운상황에서
각각 매도인. 매수인. 임차인 입장으로돌아가
각자의 상황에서 어떻게 대응할지를
한번 생각해 보겠습니다.
각각의 입장을 생각해 볼수 있어야
매수자입장에서도
내가 준비해야할부분이 보이게 되니깐요.
① 매도자 (다주택자)
선택지는 명확합니다.
- 5월 9일 이전 계약 → 세금 방어
5월 10일 이후 → 중과 복귀
그래서 지금 매도자는
✔ 세입자 설득
✔ 이사비 협의
✔ 퇴거확약서 요청
✔ 조건부 가격 조정
을 시도를 해야 하는 상황입니다.
즉
세입자가 집을 보여줘야하는 부분에
협조를 구해야 합니다.
계약서 작성을 하기위해
5월9일전까지 계약서를 적기위해
매도호가를 무조건 고집하기보다는
가격에 대한 조정을 고민해 볼수있는
시기입니다.(위의사례처럼요)
② 세입자
여기서 변수가 생깁니다.
세입자 중에는 이미 갱신권을 쓰겠다고 의사를 표현한분도있고
아직 만기가 많이 남아 갱신권 사용여부를 결정하지 않는분도
있을껍니다.
▪ 갱신권 사용한 경우
→ 어차피 만기 시 퇴거
→ 비교적 협조적 가능성 유
(계약갱신청구권: 계약 만료일 6개월전~2개월까지 의사표시가능)
▪ 갱신권 미사용
→ 집 보여줬다가 만기 때 갱신 못 쓰는 상황 고민
→ 비협조 가능성
그래서 매도자와 세입자 사이에
협상 구간이 생깁니다.
세입자 입장에서
이사갈 집도 없는 부분을 이미
알고있는상황에서
갱신권도 사용할수있는 권리가 남아있다면
매도에 협조부분이 사실 어려울수도있습니다.
그래서
✔ 일정 이사비
✔ 만기 조정
✔ 퇴거확약서
앞으로는 3달간
매도자와 세입자와의
조건 협상이 동시에 벌어지는 구간이
될것으로 보여집니다.
③ 매수자
이번 정책은
모든 매수자에게 열린 게 아닙니다.
조건이 있습니다.
✔ 매수인은 무주택자
✔ 5월 9일까지 계약
✔ 잔금 4~6개월 내 처리
여기서 잔금이란 매매가격에 세입자 전세보증금을
뺸 차액을 현금으로 우선 가지고 있어야겠죠
✔ 세입자 만기시 돌려줄 자금 여력 부분
현재는 전세자금 반환이 1억원까지니
세입자 만기 시점까지,
- 전세금 반환대출 1억
- 종잣돈
신용대출 여력을 검토해서 전세금 반환이
가능한지 체크를 해야 합니다.
그래서 피크는 언제인가?
5월 9일이 마감이라면
실제 협상과 물건이 나올수있는 기한은
3~4월입니다.
그럼 지금 이미 설명절이 지나고나면
3월이 바로 시작되는 만큼
현재 부지런히 움직여야 하는 시점이라는
의미이기도 합니다.
3월에 나오는 물건들은
이미 그전부터 보고 있는 사람들이
선택하는거지,
피크니깐 천천히 움직여도 나오겠지라는거는
사실 현장에서 어렵습니다.
매수자가 지금 해야 할 행동
✔ 4~6개월 내 잔금 가능 여부 체크
✔ 세입자 만기 확인
✔ 퇴거확약 여부 확인
✔ 전세금 반환 가능 자금 계산
✔ 현장 방문
기회는
현장에서 잡히니
힘내서 2월3월4월을 다니셨으면합니다.
아래 표는 이번 규정에 대한
전체를 그려놓은 절차이니
참고해서 보시면 좋을것같습니다^^
그럼 다들 즐겁게 퇴근하세요
(또 중간중간 규제나 규정이 바뀌면 즉시 올리도록 하겠습니다)
