안녕하세요 대기만성 흙수저 대흙입니다.
최근 부동산 가격과 뉴스를 보면 속상하신 분들이 많을 겁니다. 또 그만큼 조급한 마음이 들기도 할 거에요.
“내 월급은 오르지 않는데, 부동산 가격만 천정부지로 치솟는구나. 지금이라도 빨리 사야하지 않을까?"
기사를 보면 서울의 아파트 집값은 끝없이 치솟기만 하는 것 같이 느껴질 겁니다. 그렇다면 서울에 진입하기만 하면 괜찮을까요?
만약 말씀드린 것 처럼 조급한 마음에 어떤 아파트라도 사야겠다는 생각이 드시는 분이라면 이 글을 읽어보시면 도움이 되실 겁니다.
1. 자산 방어로서 의미란
대한민국의 지난 10년 간 물가 상승률은 얼마나 될까요?
지난 10년간의 누적 물가 상승률(CPI)는 20~25% 수준입니다. 이는 10년 전 1만 원의 가치가 현재는 약 1.25만원이 되어야 본전임을 의미합니다.
반면, 서울 아파트의 매매가는 지난 10년 간 약 140% (2.4배) 상승하며 물가 상승률을 압도했습니다.
특히, 지난 25년 한 해에만 약 9%가 오르는 등 강력한 자산 증식 수단이 되었습니다.
또한 서울아파트의 평균 전세상승은 80% 약 1.8배였습니다.
이 때 주의해서 볼 점은 아파트의 전세가격은 투자 수요가 존재하지 않는 오롯이 실거주 수요란 점입니다.
따라서, 매매가는 투자 수요가 섞여있지만 전세가는 지금 당장 그 집에 살기 위해 지불하는 비용이므로 물가와 가장 밀접하게 연동됩니다.
그렇다면 서울 내 아파트 중에서도 ‘전세가’가 ‘물가 상승률 25%’를 따라가지 못하는 아파트라면 실질적인 자산 방어로서의 의미를 가지기가 어려울 수 있습니다.
2. 10년 간 전세상승률 25% 이하 서울아파트
그렇다면 서울 내에서도 어떤 아파트들이 자산 방어로서의 의미를 가지기 어려웠을까요?
위의 두 단지는 각각 강북구 외곽과 은평구 외곽에 있는 단지입니다.
해당 단지는 다음과 같은 특징을 지녔는데요.
- 강남역 기준 1시간 이상이다.
따라서, 서울에 있다고만 해서 모든 아파트 단지가 자산 방어로서 기능을 하는 것이 아닙니다.
왜 강남역 기준 1시간 이내를 만족하는 곳이 ‘진짜 서울'이라는 것인지 이를 통해 알 수 있습니다.
다만, 여기서 주의해야할 점이 있습니다.
구로구의 A단지는 강남역까지 30분이 채 걸리지 않음에도 지난 10년 간 전세 상승률이 25%에 걸리게 됩니다.
왜 그럴까요? 해당 단지는 대림역 인근에 있어서 외국인들이 많이 보이고 균질하지 못한 환경을 가졌기 때문입니다.
- 강남역 기준 1시간 이내라도 비선호되는 환경을 지녔다면 주의
두 번째 강서구의 10평대 단지는 강남역 기준 1시간 이상임에도 50% 가까이 전세상승을 한 것을 알 수 있습니다.
이처럼 1시간 이상의 아파트라도 7대 업무지구 중 충분히 규모가 큰 마곡과 같은 업무지구를 갖고 있다면 충분한 전세 상승을 할 수 있습니다.
- 강남역 기준 1시간 이상이라도 대체 업무지구를 지녔는지 확인
3. 지금부터 이것을 주의해 결정하세요.
- 평균의 함정에 빠지지 않기
위에서 보여드린 것처럼 서울 아파트 매매가 평균 140%, 전세가 80% 올랐다고 해서 모든 아파트가 물가 상승률을 이긴 것은 아닙니다.
따라서, 서울이라고만 해서 모두 좋은 것이 아니라는 사실을 알고 명확한 기준을 잡고 접근해보세요.
또한 서울에 가지 못한다고 해서 상심하거나, 기회를 놓치지 마세요.
경기도 내에서도 충분히 서울보다 좋은 입지를 가진 곳이 많이 있습니다.
- 환경을 직접 보기
또한 직접 임장을 가보셔야 합니다. 단순히, 네이버 부동산과 데이터만으로는 그 지역을 온전히 알 수 없습니다.
아파트는 다른 투자재와 다르게 실질적으로 사람들이 살아가야하는 재화입니다. 살기에 매력이 없다면 투자재로서의 기능도 떨어지기 마련입니다.
- 대체 직장이 있는지
강남역 1시간 이상이라도 7대 업무지구와의 접근성이 어떤지 같이 살펴보세요.
(7대 업무지구 : 강남, 판교, 마곡, 여의도, 종로, DMC, 가디/구디)
글을 마치며.
지금 처럼 내집 마련을 준비하시는 분들이 조급한 마음을 달래기 어려운 시기가 있을까 싶습니다.
하지만 성급하게 의사결정을 하지 마시고, 소중한 종잣돈으로 조금 더 좋은 입지, 조금 더 좋은 기회를 위의 말씀드린대로 최소한의 기준을 갖고 접근해보고 공부해보시길 추천드립니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
