안녕하세요 대기만성 흙수저 대흙입니다.
최근 현 정부의 대출 및 거래 규제로 인해 다음은 보유세 규제를 예상하시는 분들이 많으실 겁니다.
“정부가 칼을 빼들었구나. 지금이라도 빨리 팔아야 되는 거 아냐?"
기사를 보면 하루라도 빨리 자산을 처분해야 하는게 아닌가라고 느껴질 겁니다. 그렇다면 정말로 보유세가 서울수도권의 가치 있는 자산을 팔아야 할 만큼 무서운 걸까요?
만약 말씀드린 것 처럼 조급한 마음이 드시는 분이라면 이 글을 읽어보시면 도움이 되실 겁니다.
1. 종부세부터 알아볼까요?
종부세 = [(공시가격 합계 - 공제금액) X[공정시장가액비율] X 세율
우선, 종부세는 위와 같이 구성됩니다.
하나씩 간단하게 정리드리자면
공시가격
정부가 통상적으로 세금을 부과하기 위한 표준 지표입니다. 보통 네이버 부동산에 뜨는 호가와는 다르게 보통 실거래가의 60~70% 수준이라고 생각하시면 됩니다. (확인은 부동산 공시가격 알리미를 이용) 정부마다 다르긴 하나, 가장 공시가 현실화율이 높았던 문재인 정부 시기에도 71.5%였습니다.
공정시장가액비율
세금을 매기는 과세표준을 정할 때 일종의 할인 비율이라고 생각하시면 쉽습니다. 이 비율은 정부가 부동산 정책을 펼칠 때 가장 많이 조정하는 조절 레버입니다.
공제금액
전체 공시가격 합계에서 “이만큼은 빼줄게”와 같은 면세점과 같은 금액입니다. 이는 1주택자인지 다주택자인지에 따라 공제금액이 다릅니다. 특히 부부 공동명의라면 공제액을 각각 적용하기에 종부세 할인에 유리합니다.
세율
보유한 주택 수와 과세표준(공시가격에서 공제액을 뺀 금액)에 따라 크게 달라집니다. 핵심은 2주택자 이하(일반)와 3주택 이상(중과)의 세율 체계 차이입니다.
- 정부에 따라 정리하자면 위 표와 같습니다. 정책기조가 규제 강화인 정부에서는 공시가 현실화율과 공정시장가액 비율을 높이는 것을 볼 수 있습니다.
‘위 표를 보면 이재명 정부의 다음 행동이 예상이 가지 않나요?’
2. 종부세 계산해봅시다.
그렇다면 서울수도권 내에서 가치 있는 자산이라고 해도 다 팔아야 할까요?
2016년에 한 투자자가 위의 3개 단지를 매수했다고 해봅시다.
- 관악드림타운 33평 4.3억 매수
- 평촌 7단지 부영 24평 3.5억 매수
수지 한성 23평 3.09억 매수
10년 간 보유를 했을 때, 조정지역 여부와 다주택자에 대한 징벌적 중과세율 모두 고려했을 때에도 위의 표와 같은 금액이 나옵니다. (공시가는 러프하게 x 70%입니다.)
가장 정부의 부동산 규제가 정점에 달했던 해인 2021년에 3주택자 + 전원 조정대상지역 요건에 세금폭탄이었을 때가 재산세와 종부세를 합쳐 2,300만원 정도입니다.
해당 3개의 단지를 지금까지 가지고 있었다면 다음과 같은 결과를 얻게 됩니다.
- 시세 차익은 17.73억
- 전세 상승분은 3.2억
누적 보유세는 8,555만원
(더불어, 공동명의를 했다면 해당 세금을 더 줄일 수도 있었습니다.)
보유세가 무서워서 가치있는 자산을 매도하는 게 항상 맞는 선택은 아닙니다.
결국 규제 안에서도 좋은 가치의 자산을 오래 보유할 수 있는 사람은 징벌적인 세금정책보다 더 큰 차액을 얻을 수 있습니다.
3. 지금부터 이것을 주의해 결정하세요.
부부 공동명의로 인별 분산
종부세는 '세대별 합산'이 아니라 '인별 합산'입니다.
방법: 3주택 중 공시가격이 높은 주택의 지분을 배우자에게 증여하여 인별 합산액을 낮춥니다.
효과: 현재 혼자서 20억 원을 보유하면 9억 원만 공제받지만, 부부가 10억 원씩 나눠 가지면 각자 9억 원씩 총 18억 원을 공제받습니다.
주의: 증여 시 취득세와 증여세가 발생하므로, 향후 절감될 종부세액과 비교해 실익을 따져야 합니다.'일시적 2주택' 및 '상속주택' 특례 신청
만약 3주택 중 아래에 해당하는 주택이 있다면, 종부세 계산 시 주택 수에서 제외하여 12억 원 공제와 고령자 장기보유 세액공제(최대 80%) 혜택을 받을 수 있습니다.
이사 목적: 새 집을 사고 기존 집을 아직 못 판 경우 (3년 이내).
상속주택: 상속받은 지 5년이 안 되었거나, 지분율이 40% 이하인 경우.
과세 기준일(6월 1일) 이전 매각 및 증여
종부세는 6월 1일 현재 소유자에게 1년 치 세금을 전부 부과합니다.
전략: 주택을 매도할 계획이 있다면 5월 31일 이전에 등기를 넘기거나 잔금을 받아야 합니다.
글을 마치며.
현재 정부에서 규제에 관해 여러가지 말들이 많지만 가장 중요한 것은 가치 있는 자산을 오랫동안 보유하는 것이 본질이고 지켜야할 원칙입니다.
앞서 직접 계산한 것처럼 가치 있는 자산이라면 세금을 내더라도 보유하는 것이 충분히 이득이 된다는 것을 꼭 명심하시고, 하나 하나 직접 계산해보면서 편익과 비용을 따져보시는 것이 정말 정말 중요합니다.
또한 네이버엑스퍼트나 가까운 세무사와의 상담을 통해 전문적인 상담을 꼭 먼저 받아보시고 행동하시길 추천드립니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
