👍 [정리 완료]❗️무주택 비거주 세안고 매수 시 전세 반환 자금 대출 관련 문의_[해바라기v]

안녕하세요^^

다들 즐거운 명절 보내고 있으신가요?

최근 정부의 정책 중 핫이슈인

무주택자 비거주 요건 세안고 매매 관련

문의사항이 있어 도움 요청드립니다!!

제가 직접 매수하는 건 아니지만 ㅎㅎ…

칼럼을 읽고 study를 하던 중 궁금증이 생겼고

정확하게 몰라 질문드립니다!!

“전세 반환 자금 대출..실거주 하게 되면 안 필요하지 않나요?”

칼럼에서 보면 전세 반환 자금 대출이 필요하다고 하셨는데..

사실상 이번 무주택 한정 비거주 세안고 매매 시 최대 2년 이내, 현 임차임 전세 만기 시 반드시 실거주로 들어가야 하는 전제가 들어있는 것으로 알고 있습니다.

그렇게 되면 실거주 입주 시점에 주택담보대출을 실행시켜 기존 근저당(임차인 전세 자금 대출) 말소처리하면 되는 것으로, 전세 반환 자금 대출이 굳이 필요하나? 라는 궁금증이 들었습니다.

도움 부탁드려도 될까요??

[질문 전 내 생각]

지금까지 제가 생각한 내용을 정리해 보면,

평상시라면?(대출 규제 전) 그게 가능할 순 있지만..

25.6.27 그리고 25.10.15 부동산 대책 이후

LTV 강화, 대출 한도 제한 (25억 이상 = 2억 한도, 15억 이상 = 4억 한도, 15억 이하 = 6억 한도)로 제한이 되어 있는 상황이며,

이 한도 금액이 보통 임차인의 전세 보증금보다는 낮을 가능성이 높기에(특히 고가주택의 경우 더욱 더) 이를 고려한 Risk 대비가 필요하다고 말씀해 주신게 아닐까? 생각은 해봤습니다!!

[질문 후 내용 정리]

주택담보대출의 경우 실행 목적에 따라 주택 구입 목적 대출과 생활안정자금, 전세 반환 대출 등으로 구분된다.

우리가 흔히 알고 사용하는 주택 구입 목적의 경우 등기 후 3개월 이내 대출 실행이 필요하며, 3개월 이후 실행 할 경우에는 목적에 따라 생활안정자금, 전세 반환 대출 등으로 분류되어 25.06.27 부동산 대책 이후 1억원 한도로 대출 실행이 가능하다. (수도권/규지지역 한정 조건)

따라서 금번 실거주 유예 조건으로 세 끼고 매수하는 경우 전세 만기(실거주) 시점에 대출 실행 시 등기 후 3개월이 지난 후이기 때문에 주택 구입 목적 X → 전세 보증금 반환을 위한 목적의 대출 실행이 가능하며, 이 경우 현재 기준 최대 1억원까지만 대출 실행이 가능하다.

즉 전세 보증금에서 1억원를 제외하고 나머지는 현금 대응이 필요하다는 말이 된다.

https://weolbu.com/s/LAuBZa4Dcs

[예시 적용]

ㅁ 상황

 * 매매가 10억

 * 현재 임차인 보증금 6억

 * 임차인 만기까지 1년 이상 남은 상황 (당장 실거주 불가)

ㅁ 현금으로 잔금 대응 + 전세 퇴거 자금 대출 실행

 * 잔금 시 4억 + 향후 임차인 보증금 중 1억 제외 5억 = 총 9억의 현금 필요

ㅁ 주담대로 잔금 대응 + 전세 퇴거 자금 대출 실행

 * 잔금 시 주담대 한도 = 1억 (KB시세*LTV-전세 보증금 / 10억 * 70%(생애최초 기준) - 6억원)

 * 주담대 1억 + 현금 3억 + 전세 퇴거 자금 대출 1억 + 현금 5억 = 총 8억의 현금 필요

ㅁ 결론

- 결국은 현금이 있어야 하기 때문에 반드시 현금 대응 가능 여부 및 자금 조달 계획을 검토해봐야 하는구나.

- 지급 시기를 전세 만기(실거주) 시점으로 미루는 것이며 그 사이 기회 비용(시세 차익)을 얻을 수 있구나.

질문에 대해서 꼼꼼하게 답변해주신 모든분들께 감사 말씀 드립니다!! 😃 ❤️ 

월부 앱을 설치하고, 답변에 대한 알림🔔을 받아보세요! 
앱을 설치하는 방법은 앱 출시 공지사항 ← 여기 클릭!