[실전34기 추2도 잊고 뽀튜터님이ㄹ5 투자하는 뽀뇨들_김밍키] 그때 그 실력으로 투자했던 최선의 단지, 정말 최선이었을까? (1호기 투자 후 10개월이 지난 후)
26.02.16 (수정됨)
안녕하세요. 과정 속에서 행복을 찾는 투자자 김밍키입니다:)
다들 즐거운 설 명절 보내고 계신가요?
2월 초 휘몰아치던 기간을 보내고
설 연휴 동안은 가족과 느긋하고 행복한 시간을 보내고 있습니다.
여유로운 시간 동안 이번 주는 임장과 임보를 뒤로 하고
1호기에 대한 복기를 곰곰히 해보는 시간을 가질 수 있었습니다.
(이런 시간을 가질 수 있도록 가이드 잡아주신 뽀오뇨튜터님 감사합니다^0^)
저는 투자 직후 복기, 2-3개월이 지난 후의 복기, 6개월이 지난 복기를 틈틈히 적어두어서
작년 4월보다는 조금 더 성장한 지금의 내가
그때를 되돌아보니 그때 그때 놓쳤던 것, 그래도 잘 했던 점,
그리고 앞으로 적용하고 싶었던 점이 많았습니다.
25년 3월 투자 직전의 가치 판단 과정
그때 당시 내가 판단한 “저환수원리”
→ 다시생각해보니 잘 못 생각했던 점
→ 그래도 잘한 점
1. 저평가 : 전고대비 -11%
→ 가치를 먼저 보고 전고점은 참고지표로만 봤어야 했는데 전고점을 맹신했던 것 같다.
“그때는 맞고 지금은 틀리다.” 라는 말이 떠오른다. 20, 21년 당시에 가졌던 파워가 이제 올 대세상승장에서도 똑같이 반응할까?를 생각하면 아닐수도 있다. 현재의 가치와 앞으로의 잠재가치에도 집중하기.
더불어 이제 전고점을 모두 뛰어넘는 시장에서 어떻게 볼지 생각하기.
2. 환금성 : 1000세대 이상의 세대수 (+RR은 아니어도 비선호동은 아니었음.)
→ 당시에 선호동과 비선호동의 매매가 차이가 10%정도 차이가 나서 투자금이 더 드는 상황이었지만 그래도 환금성이 좋은 곳을 선택한 점.
10개월이 지난 지금은 더 격차가 벌어졌으며 선호동의 저층보다도 호가가 낮은 상황. 지금 같은 나름의 불장에서 비선호동 저층만 물건이 나와 있는데 만약 하락장에서 비선호동을 샀더라면 매도가 더 힘들지 않았을까? 더불어 전세가도 차이가 났기에 투자금을 조금 더 쓰는게 맞았다.
3. 수익 : 그때 당시 정확한 수익률 분석을 하지 않음. 수익률100% 때까지 보유하겠다는 목표가 있었음.
4. 원금보존 : 전세가율 55%, 전세가율도 전고 대비 -10%
매가 자체가 크고 서울의 아파트들이 전세가율이 50%내외인 것을 감안했을 때 위험한 수준은 아니라고 판단함.
5. 리스크 : 잔금이 안되는 상황에서 세가 비교적 높게 낀 물건으로 접근.
→(잘한 건 아니고 다행인 점) 투자의 끝은 전세를 잘 맞추는 것이고 이에 대한 리스크 관리가 잔금여부였는데 그것을 감안하지 않고 무턱대고 입주물부터 봤었음. 다행히 마스터 멘토님의 코칭을 받아 세낀물건으로 다시 알아보고 그와중에 세가 높게 낀 것으로 다시 찾아낸 점.
그리고 그때 당시 의사 결정을 하게 되었던 주된 생각들
내 투자금으로 할 수 있었던 최선의 아파트
[후보]
(1)번 아파트 : 같은 가격대 입지 좋은 구축. 전세가가 낮아 투자금이 맞지 않음.
(2)번 아파트 : 같은 가격대 입지 좋은 구축. 선호생활권으로 전세가가 높게 형성된 아파트였으나 당시 세낀 물건이 없었음. 잔금 할 수 없어 접근하지 못함.
(3)번 아파트 : 신축이었고 내가 투자한 아파트보다 입지가 더 좋았으나 전고점이 없다는 이유로 괜히 무섭고 불안했음(가치를 모르고 실력이 없었음^^)
(지금 다시 생각)
→ 내가 투자한 아파트가 같은 가격대의 저평가인가요? NO, (1)번이나 (2)번이 입지대비 저평가였음.
→ 그 투자금으로 할 수 있는 최선의 단지인가요? YES. 하지만 가치를 더 알았다면 (3)번을 투자했겠다.
→ 결국은 땅이 이긴다. 입지 좋은 구축이 상승장이 오니 폭발적으로 반응함. 온몸으로 깨닫는 중.
결론 : 다음 투자에 적용하고 싶은 점
- 투자금을 보기 전에 저평가를 먼저 볼 것.
- 전고점을 맹신하지 말기. 더군다나 이제는 전고점이 없어지는 시장. 더더욱 가치에 집중해야할 때
- 후회가 남지 않게 끝까지한다. 매몰비용을 생각하지 말 것.
- 후회가 남지않으려면 투자금에 맞는 단지만 보지 않고 좋은 것부터 내려오는 연습.
[지난 복기글]
https://weolbu.com/s/LBC74gDc9i 너나위님 이보거라!!!!!(내가 이 제목으로 글을 쓰게 되는 날이 오다니!!!!!) 그리고 마스터님 감사해요:-)_내마실1기2조[김밍키]
https://weolbu.com/s/LBCx0onZKo 25년 6월 등기를 마무리한 1호기를 복기하며 [김밍키]
