집 사고 '이것' 놓치면 세무조사 받습니다. '자금조달계획서' 완벽 가이드 [워렌부핏]

안녕하세요~

선한 영향력 나누는 삶을 꿈꾸는

워렌부핏입니다!

꿈에 그리던 내집마련! 잘 계약 하셨나요?

하지만 기쁨도 잠시...

부동산에서 준 ‘자금조달계획서’를 보고

막막한 감정을 느낀 적 있으셨을 거라 생각해요.

“부모님께 빌린 돈은 어떻게 적어야 하지?”

"출처를 다 적으라는데... 혹시 놓쳐서 세무조사 받게되면 어쩌지?"

“대체 어디부터 어디까지 적어야 하는 걸까?”

자금조달계획서가 무엇인지,

어떻게 적어야 하는지 몰라 당황스러우실 거예요.

하지만 이 글을 읽고나면 아래와 같은 궁금증을 해결하실 수 있게 됩니다!

🤔이 글을 통해 알 수 있는 것

1. 개념 정복
   자금조달게획서, 자금출처조사, 예금잔액증명서, 차용증 등
2. 자금조달계획서 5단계 작성 방법
3. 많은 분들이 헷갈려하는 자금조달계획서 Q&A

1. 개념 정리

① 자금조달계획서

"이 집 살 돈, 어디서 났어?"라고 국세청이 물어보는 계획서입니다.

규제지역(전체), 비규제지역(6억↑) 거래 시 필수이며

계약일로부터 30일 이내 제출해야 합니다. (넘으면 과태료)

보통 중개소가 제출을 대행해 줍니다.

② 자금출처조사

매수인의 소득이나 재산 상태에 비해

과도하게 비싼 집을 샀다고 판단될 때 국세청이 실시하는 행정조사입니다.

③ 증빙서류

계획서에 적은 숫자를 증빙하는 서류입니다.

현재 규제지역은 계획서 제출 시 이 서류들을 동시에 내야 하며,

비규제지역은 나중에 국세청이 요구할 때 제출하면 됩니다.

④ 차용증

국세청은 원칙적으로 가족 간에 빌려준 돈을 증여한 것으로 봅니다.

따라서 증여세 폭탄을 피하려면 부모님께 빌린 돈이 증여가 아니라

나중에 갚아야 할 돈임을 입증하는 서류가 필요한데, 이를 차용증이라고 합니다.

2. 자금 출처 조사를 피하려면?

국세청은 PCI라는 ‘소득-지출 분석 시스템’을 활용해서
우리의 소득(연봉 등), 재산(부동산 등), 소비(카드 사용 등)를 모두 파악하고 있습니다. 

[벌어들인 돈 < 소비한 돈 + 아파트 가격] 이라는 공식이 성립하면

"번 돈보다 쓴 돈이 많네? 부족한 돈은 어디서 났어?"라고  조사하게 되는 것이죠.

그래서 우리는 자금조달계획서를 통해 

“부족한 돈은 대출받았고, 일부는 부모님께 정당하게 빌렸습니다”

라는 것처럼 증빙서류로 입증을 해야합니다.
 

3. 자금조달계획서 작성 ‘5단계 프로세스’

Step 1. 내 자금 '엑셀'로 쪼개기 (계약 직전)

아래와 같이 수중에 있는 돈을 항목별로 나눠봐야 합니다.

Step 2. 증빙서류 미리 확보하기

Step 3. 가족 간 차용증 작성 (가장 중요!)

부모님이나 지인에게 돈을 빌린다면 계약 당일 혹은 직후에 차용증을 써야 합니다.

참고로 저는 와이프와 혼인신고를 안한 상태이기 때문에

큰 돈을 주고 받을 때에도 항상 차용증을 작성하곤 합니다.

차용증은 인터넷에 나와있는 양식들을 참고해보세요 :)

우체국에 가서 '확정일자'를 받거나, 공증을 받아두면

나중에 급조한 서류가 아님을 증명할 수 있습니다.

참고로 법정 이율은 연 4.6%이지만,

2.17억까지는 무이자로도 차용이 가능합니다.

이자를 받을 경우, 대출해준 사람도 이자소득세를 내야하는 등

다소 번거로운 프로세스가 생길 수 있으니

2.17억 미만이면 웬만하면 무이자로 차용증 작성하시는 것을 추천드려요!

그리고 매달 이자를 보낸 이체 내역이 반드시 있어야 합니다! (현금 전달 X)

Step 4. 계획서 작성 및 제출

계획서는 계약일로부터 30일 이내 거래 신고 시 함께 제출해야 하는데,

이는 보통 부동산 사장님께서 대행을 해주십니다. 

30일을 단 하루라도 넘기면 취득가액의 2% 이하 과태료가 나오기 때문에

서류 준비가 늦어진다면 일단 '미제출 사유서'를 내고 잔금 전까지 보완해야 합니다.

Step 5. 사후 관리 (잔금 이후 5년)

국세청은 집을 산 순간이 아니라, 그 후를 봅니다.

따라서 차용증을 쓰신 경우라면

차용증에 적은 날짜에 맞춰 꼬박꼬박 계좌로 이자를 보내야 해요.
(보내는 사람 이름에는 'O월분 이자'라고 적어두면 편해요 ㅎㅎ)

원금을 갚을 때도 반드시 계좌로 이체하고,

그 돈을 부모님이 다시 나에게 빌려주는 식의 순환 거래는 절대 피해야 합니다.

모든 이체 내역과 서류는 최소 5년간 별도의 폴더에 보관하세요.

4. Q&A로 보는 유의사항!

Q1. 예금잔액증명서 금액이 계획서랑 딱 안 맞아요! 

1원 단위까지 맞출 필요는 없습니다.

다만, 계획서에 예금 1억이라고 적었는데 증명서에 9천만 원 뿐이라면

부족한 1천만 원에 대해 소명을 요구받습니다.

항상 증명서 금액 > 계획서 금액이 되도록 하세요.

Q2. 코인 수익으로 집 사는데 어떻게 적나요?

이제 코인 수익도 '기타 자산'으로 명확히 기재해야 합니다.

거래소의 잔고 증명서와 입출금 내역을 PDF로 보관해 두세요.

자칫하면 출처가 불분명한 돈으로 오해받기 딱 좋은 항목입니다.

Q3. 현금으로 보관하던 돈은 어떡하나요? 

가장 위험합니다.

국세청은 장롱 속에 5천만 원 있었다는 말을 믿지 않습니다.

반드시 미리 통장에 입금하고 최소 몇 달간 예치된 기록을 만드세요.

Q4. 증빙서류를 지금 당장 못 떼는 상황이면요?

계약 후 30일 이내 조달계획서를 제출해야 하는데

30일을 단 하루라도 넘기면 취득가액의 2% 이하 과태료가 나옵니다.

'미제출 사유서'를 제출하고 나중에 잔금 시점에 제출할 수 있기 때문에

당황해서 아무런 숫자를 임의로 적으시면 큰일 납니다!

Q5. 부모님께 이자를 매달 안 드리고 나중에 한꺼번에 드려도 인정될까요?

매우 위험합니다. 가급적 '매달' 지급하는 기록을 만들어야 합니다.

국세청은 가족 간 거래를 일단 증여로 의심합니다.

이를 '차입'으로 인정받으려면 상환 의지가 보여야 하는데, 

가장 강력한 증거는 ‘정기적인 이자 지급’, ‘정기적인 원금 상환’입니다.

한꺼번에 몰아서 주면 세무조사 직전에 급하게 입금한 것으로 오해받기 딱 좋습니다.

따라서 계좌로 자동이체를 설정하고,

적요란에 ‘O월분 이자(차용금 2억)’라고 명확히 남기세요. 

Q6. 계획서 제출 후에 대출이 생각보다 적게 나오면 어떡하죠?

'변경 신고' 또는 '잔금 시 소명'이 가능합니다.

부동산 거래 신고법상 자금조달 계획은 예측의 성격이 강합니다.

실제 대출 실행 금액이 계획과 다르다면

잔금 이후에 수정된 계획서를 다시 제출할 수 있습니다.

단, 대출이 줄어든 만큼 내 예금이나 부모님 차용금이 늘어난다면

그에 맞는 증빙(차용증 추가 등)만 준비해 두시면 됩니다.

전체 매매대금 합계만 일치하면 조사를 나오는 일은 거의 없습니다!

Q7. 마이너스 통장(마통)에서 뺀 돈, 대출인가요 예금인가요?

'그 밖의 차입금' 또는 '금융기관 대출' 항목에 기재해야 합니다.

내 통장에 들어있던 돈이 아니라

은행에서 빌린 돈이므로 성격상 대출입니다.

이를 '예금'으로 적었다가 나중에 자금출처조사에서

마통 내역이 걸리면 '허위 기재'가 될 수 있습니다.

저도 처음에 자금조달계획서를 작성하라고 했을 때

매우 귀찮고 당황스러웠던  기억이 납니다.

그리고 아내와 차용증을 썼기 때문에

조달계획서 작성 이후에도

매달 원금을 이체하며 흔적을 남기고 있습니다.

처음엔 당연히 이 작업이 번거롭고 어렵게 느껴지겠지만,

초반에만 잘 작성하고 서류를 준비해두면

나중에는 보유하는 과정에서도 두 발 뻗고 잘 수 있습니다!

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