욕망냥이의 1호기 만들기 대장정, 2탄입니다.
투자 단지 선정하기
욕망냥이의 전리품~ 4급지 앞마당을 주르륵 늘어놓고 각 급지의 비슷한 단지에서 제 투자금으로 할 수 있는 단지를 열거해보았습니다.
여러 단지가 나왔고 그중에 욕망냥이가 쏘아올린 문제의 수지 그 단지도 포함되었으나 그래도 같은 투자금이면 서울이라고 생각하여 서울 4급지 위주로 탐색하였습니다.
온전히 투자금대비 저렴한 곳을 선정해야했지만 리스크 대비를 위해 어쩌면 1호기를 0호기로 변신시켜야할 수도 있기에
제 직장과 가까운 곳을 좀 더 우선 순위로 보아 A, B, C지역을 선택하였습니다.
하지만 강남 토허제 해제가 불러 일으킨 바람에 시작된 불장으로 제가 집중해서 전임, 매임을 하던 25년의 초여름은 이미 서울 4급지 주요 생활권들의 상승이 시작되고 있었습니다.
A지역의 역세권 단지들은 이미 오르고 매물이 많이 없어 매력적인 가격대가 잘 보이지 않았습니다.
B지역의 1등생활권은 제 투자금으로는 후순위 단지를 할 수 밖에 없어 차순위생활권들에서 선택해야했고
C지역의 1등생활권은 제 투자금이 간당간당한 상황이었습니다.
결국 그렇게 해서 추려진 B, C지역의 8개 단지...
투자범위의 매물임장
선거이후 서울수도권 불장에 곧 정부의 규제책이 나올거라는 카더라 뉴스가 부동산 사장님들조차 긴장하고 있던 때였습니다.
그래서 매물을 보아도 대출 규제가 언제 다시 시작될지 모른다는 공포감으로 또 저의 결정을 망설이게 하였고
마침 B지역에서 발견하게 된 a매물은 너무 매력적이었습니다. 전세가 괜찮은 가격으로 맞춰진 매물이었고 매매가도 괜찮은 가격이라 저의 투자금이 천만원이 적게들어 매물만 괜찮다면 당장 사야겠다는 생각이 들었습니다.
그러나 문제는 세입자가 집을 보여주지 않고 있었다는 것이었죠.....
그 단지의 다른 집을 미리 보아 구조 등은 파악하였지만 살 집을 보고 사는게 원칙이니깐... 저는 세입자가 집을 보여주는 날을 기다렸고
마침 사장님께서 X요일 X시에 집을 보여줄 수 있다는 말을 전달 받았습니다.
드디어 집을 살 수 있을 것 같다는 기대감이 있었지만 한편으로 그 집을 그 시간에 저만 보는것이 아닌 저 말고도 여러 부동산의 매수자들이 함께 본다는 정보를 받았고
그렇다면 계약금을 먼저 보내는 사람이 임자니깐요.... 빨리 퇴근하여 1등으로 집을 보고 계약금을 바로 송금 하자는 야심찬 계획을 세우고 있었습니다.
그런데.... 집을 보러가기 전날... 부사님의 청천벽력같은 전화 한 통.... "어쩌지...내일 안와도 될 것 같아요... 그집 누가 집도 안보고 샀다네...."
불장임을 다시 한 번 체감한 하루였습니다.
그리고 발표된 6.27 대책... 예상처럼 매매와 전세계약을 동시에 할 수 없는 등 대출 규제책이 발표되며 저같은 투자자들이 1차 좌절을 해야했던 시기입니다.
그래도 저는 대책이 발표된 날 꿋꿋이 C지역 매임을 하였습니다. 규제도 날 막을순 없다. 난 꼭 집을 사야한다!!!!
그렇게 저는 그날 저의 1호기를 만나게 됩니다~ 두둥~~~~
1호기 계약과정
대출규제발표 당일이라 부동산사장님들도 혼란스러워했던 날이었고
마침 전세가가 적당히 잘 맞춰진 매물이었습니다.
다만 문제는 매매가가 다른 매물 시세보다 2천만원이 높았던 것....
하지만 집수리가 기본적으로 되어 있었고 층도 괜찮았기에 고민이 되었습니다.
취득세 등 부대비용을 계산하니 딱 2천만원이 부족하였고 부사님을 통해 매도자에게 가격조정을 요청드렸지만 꿈쩍도 하지 않았다는....
대출규제로 아마도 세낀 본인 매물이 경쟁력이 있다고 매도자분도 생각하셨던 것 같습니다.
며칠 간 매물을 보여주시던 부동산 사장님께서 안타까우셨는지 이번 매물은 꼭 제가 샀으면 좋겠다고 자진해서 중개비를 100만원 조정해주신다고 하시며 저를 설득하셨고
저도 이 상승장에 더는 주춤할 수 없어 가계약금을 보내게 됩니다. (부족한 2천만원은? ㅎㅎㅎ 청약예금담보대출과 신용대출을 활용했습니다)
가계약금 보내기 전 반드시 확인해야할 사항이 있죠! 등기부등본과 누수이력확인
등기부등본은 깨끗한 상태임을 확인했고 그 단지는 관리사무소에서 누수이력을 확인할 수 없어 가계약금 보내기 30분 전!! 매수할 집의 아랫집 윗집을 방문합니다.
매임당시에 부사님께 누수이력 여부를 체크하였고 없다는 이야기를 들었지만 그래도 최종 확인차 방문하였습니다.
두둥~???분명 누수이력은 없다고하셨는데....
아랫집은 이상이 없었지만 윗집 세입자분께서 8개월 전쯤에 주방쪽 배관 쪽에 누수가 있어 제가 매수할 집에 피해가 약간? 있었다는 말씀을 주셨습니다.
금방 처리된 누수였다라고 가볍게 말씀하셨으나 당황스러워 부사님께 말씀을 드렸고
부사님께서도 모르셨던 사실이긴하나 우리집에서 배상책임이 있는 누수가 아니고 지금은 깨끗하게 처리가 되었으니 괜찮다... 원래 구축에서는 누수는 어쩔수가 없다.
누수보험가입을 하면 된다는 말로 회유를 하셔서 가계약금을 슝~ 보내게 됩니다.
투자공부를 해오면서 누수 문제는 정말 심각한 문제가 될 수 있다고 알고 있었기에 누수는 그동안 매임을 하면서 제가 가장 유념해서 보던 것이었습니다.
사실 몇 개월 전 매임을 할때도 비슷한 가격에 그 단지 RR을 보았지만 천장누수가 있어 제외하고 넘어간 적이 있어 좀 억울한 생각도 들었습니다.
그사이 시장 가격이 올랐고 그래도 지금은 해결이 된 누수니깐....
이렇게 마음을 고쳐먹으며 계약금 슝~ 중도금 슝~
그리고 잔금 1주일전!!!!!!
1. 법무사 예약 끝, 2. 계약서류 준비 끝, 4. 은행 이체한도증액, 3. 신용대출과 청약담보대출도 금리도 확인 완료
이대로 무사히 등기를....... 칠 줄 알았습니다. 정말....
>> 깨달은 것 : 상승장에서 매물은 나를 기다려주지 않는다! 매물임장을 많이 할 수록 좋은 매물을 만날 수 있다.
잘한 것 : 규제 발표에도 상황에 흔들리지 않고 꿋꿋이 매물임장 다닌 것
아쉬운 것 : 더 많은 단지를 시세트레킹하지 못한 것
