수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[가격인상예정] 2026 부동산 투자 시작하는 법 - 열반스쿨 기초반
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요
온 마음을 다 해 늘 배움을 추구하는 투자자
마음철 입니다.
오늘은 고가 주택 시장에서
세대수 작은 아파트를 사도
괜찮았을까? 라는 궁금증에
글을 써보려 합니다.
잠원동에 있는 소형 아파트
잠원동에 166세대 소형 아파트인
신화 아파트 입니다.
신화 23평은 방 3개, 화장실 하나의
복도식 구조인 아파트입니다.
현재 호가 기준으로 24.5억/8.5억이네요.
당장은 토허제로 묶여 있지만,
23~24년에만 하더라도 잠원동은
토허제 지역이 아니었습니다.
당시에도 물건이 많지는 않았지만
세끼고 거래가 가능한 상황이어서
충분히 비교가 가능했네요.
24년 5월 당시 서초구 잠원동의
소형 아파트인 신화는 얼마였을지,
그래서 투자금은 어느 정도였는지
알아보도록 하겠습니다.
24년 5월 당시,
13.3억/6.9억으로
약 6.4억의 투자금으로
투자가 가능했네요.
당시 잠원동 인근의
다른 단지들은 얼마였을까요?
신반포청구는 3층이긴 하지만
18억/8억으로 투자금이 10억이었고요.
동아는 해당 물건은 아니었으나
시세로 본다면 19.7억/8억으로
투자금이 11.7억이었습니다.
당연히 인근에 있다고
무조건 저평가인 것은 아닙니다.
다만 13억대 중 가장 저평가 되어있고
6억 투자금에 최선이라 생각했다면
충분히 가능했다고 생각합니다.
그때 당시 13억대 단지들이
어디였는지 한번 알아보겠습니다.
24년 5월, 매매가 13억대 단지는?
24년 5월에 매매가 13억대인
단지들이 어디였을까 정리해보았는데요.
신기한건 대부분 신축들이었음에도
전세 수준은 신화와 비슷했습니다.
성동구 금호동의 e편한금호힐스는
13.7억/7.4억으로 6.3억 투자금에
투자할 수 있었고요.
마포구 공덕동의
공덕자이는 13.3억/7.5억으로
약 5.8억 정도로 투자가 가능했네요.
중구의 대장급 단지인
서울역센트럴자이도
13.5억/7.2억으로 6.3억에
투자가 가능했습니다.
그래서 어디에 투자했을 거 같아요?
간단하게 정리해보면 다음과 같네요.
서초 잠원동 신화(97y) 13.3/6.9 (6.4)
- 강남역 19분 (3호선-2호선)
성동 금호동 e편한금호(18y) 13.7/7.4 (6.3)
- 강남역 43분 (5호선-2호선)
마포 공덕동 공덕자이(15y) 13.3/7.5 (5.8)
- 강남역 58분 (5호선-2호선)
중구 서울역센트럴자이(17y) 13.5/7.2 (6.3)
- 강남역 54분 (버스-4호선-2호선)
상품성이 안 좋은데도 불구하고
다른 신축과 전세가 비슷하며,
강남까지의 접근성이 가장 우수해
신화가 가장 좋다고 보이네요.
세대수의 약점은 분명하겠지만,
신화는 땅을 산다는 생각으로
접근한 것이기에 괜찮다고 보입니다.
제가 만약 24년 5월에
투자를 검토했다면,
신화 > e편한금호 >
공덕자이 > 서울역센트럴자이
순으로 보았을 거 같네요.
과연 결과는 어떻게 되었을까요?
지금의 상승폭으로 보면,
신화 = 공덕자이 > e편한금호 >> 서센자
순서네요.
호가로 보면 신화가 공덕자이 보다
조금 더 비싸지만 세대수가
워낙 차이가 나다보니
물건의 차이일 수도 있겠다 싶네요.
다만 상품성의 차이가 있다보니
장기적으로 보면 신화가 더
좋은 수익을 보여줄 것이라
생각이 드네요.
몇개 안되는 사례에서 보았듯
강남서초에서는 소형 세대라는 이유로
소외되었다면 투자로 충분히
검토해도 괜찮았겠습니다.
웬만한 서울 상급지 선호 단지
이상의 수익을 줄 수 있었으니까요.
보유 과정에서 어려움이
있었을 수 있지만,
좋은 땅에 있는 구축이라면
100세대라 해도 검토해야 함을
알 수 있겠습니다.
정리하면 다음과 같습니다.
잠원동급 땅에 있는 100세대 단지는
2,3급지 선호 신축 이상의 가치를 갖는다.
최상급지에서는 100세대 단지도 꼼꼼하게
임장하고 알아가야 함
현재 잠원동 후순위 구축도 8억 이상의
수익을 줬음. 최상급지가 대체로 10억 이상
오른 것을 감안했을때 후순위이긴 함.
오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
