자금조달계획서 아직 예전 방식으로 쓰고 계신가요? ㅣ 최신 양식 첨부, 작성법까지!

안녕하세요.
여러분의 내 집 마련을 함께하는 ‘구해줘내집’ 공인중개사 디수(장지수)입니다.

지난 칼럼에서는 자금조달계획서의 작성방법에 대해서 안내해드렸는데요.
혹시 아직 확인하지 못하신 분들을 위해 아래에 해당 칼럼 링크를 남겨드립니다.
>> 자금조달계획서 2026 최신 양식 첨부ㅣ작성법부터 제출방법까지
 

2026년 2월 10일.

국토교통부가 예고했던 「부동산거래신고법 시행령·시행규칙」개정안이 시행되었습니다.
연초부터 예고는 되었지만, 실제로 시행이 시작되니 현장에서 체감되는 변화가 분명합니다.

이번 개정의 방향은 한 문장으로 정리됩니다.

“자금의 출처를 더 구체적으로 설명하라.”

이제는 단순히 계약을 잘 쓰는 것만으로는 부족합니다. 자금의 흐름까지 논리적으로 설명해야 합니다.

관련 내용을 함께 살펴보시죠!

1. 외국인 거래, 이제는 ‘체류 자격’까지 확인합니다

앞으로 외국인이 국내 부동산을 매수할 경우
체류자격(비자 유형)과 183일 이상 국내 거소 여부를 신고해야 합니다.

단순히 “외국인 매수”로 끝나는 것이 아니라 실제로 국내 거주 기반이 있는지까지 확인하겠다는 의미입니다.

외국인 고객을 응대하는 중개사라면 이제 계약 전에 비자 유형부터 확인하는 습관이 필요해졌습니다.

2. 자금조달계획서, 이제 ‘대략’은 통하지 않습니다

이번 개정의 핵심은

내 돈(자기자금)과 남의 돈(차입금) 을 더 구체적으로 나눠 쓰게 만들었다는 점입니다.

가장 큰 변화는 ‘가상자산(코인) 매각대금’ 항목의 신설입니다.

기존에는 주식이나 채권 매각대금 정도만 별도로 기재하면 됐지만,
이제는 코인 투자 수익으로 주택을 매수하는 경우 그 자금도 명확히 기재해야 합니다.

어디서 매도했는지,실제로 얼마를 인출했는지, 통장으로 어떻게 들어왔는지까지 설명이 가능해야 합니다.

• 해외 자금도 더 구체적으로

해외 예금이나 해외 금융기관 대출로 자금을 조달하는 경우에는 어느 나라, 어느 금융기관인지까지 기재해야 합니다.

외화 반입 신고 여부 역시 확인 대상입니다.

예전처럼 ‘해외 자금’이나 ‘현금’이라고 두루뭉술하게 적는 방식은 이제 사실상 어렵다고 보셔야 합니다.

• 증여와 상속, 더 투명하게

부모님께 받은 자금이라면 단순 금액 기재를 넘어 증여세 신고 여부까지 표시하도록 구조가 바뀌었습니다.

증여는 이제 세무와 바로 연결되는 항목입니다.

세금을 아끼려고 예금 항목에 넣었다가 오히려 더 큰 리스크가 될 수 있습니다.

• 구체적으로 무엇이 달라졌을까요?

(1) 자기자금(내 돈)

① 금융기관 예금액 : 
해외 예금을 국내로 송금해 사용하는 경우 별도로 기재하도록 변경되었습니다.
해외 금융기관명까지 작성해야 하므로 단순히 “예금”이라고 쓰기 어려운 구조가 되었습니다.

② 주식·채권 매각금액
이번에 신설된 항목으로 코인 수익 역시 공식적인 자금 출처로 신고해야 합니다.

(거래소 매도 내역, 원화 출금 내역 등 증빙 서류 사전 준비)

③ 증여·상속금액
세금 신고 여부(신고/미신고)를 함께 표시하도록 바뀌었습니다.

④ 부동산 처분대금
기존 주택 매도 대금인지, 보증금 반환인지 등 자금의 성격을 더 명확히 구분하도록 정리되었습니다.

기존의 자금조달계획서 자기자금

변경된 자금조달계획서 자기자금

(2) 차입금(남의 돈) – 출처를 더 분명히

① 금융기관 대출
주택담보대출 외에 사업자대출, 해외 금융기관 대출 항목이 추가되었습니다.
어디에서 빌린 자금인지 보다 구체적으로 적도록 구조가 강화되었습니다.

② 회사 지원금 / 사채금액
회사 차입인지, 개인 간 차용인지 구분해 기재해야 합니다.

결국 이번 개정은 이렇게 정리할 수 있습니다.

예전처럼 “예금입니다.” “주식 팔았습니다.” “빌렸습니다.”

이 정도 설명으로는 부족합니다.

이제는 어디에서 → 어떤 경로로 → 얼마가 → 언제 들어왔는지 이 흐름이 자연스럽게 이어져야 합니다.

기존의 자금조달계획서 차입금

변경된 자금조달계획서 자기자금

3. 토지거래허가구역, 허가만 받으면 끝이 아닙니다

토지거래허가구역에서의 거래는 더 체감이 큽니다.

이제는 허가를 받는 시점에 자금조달계획서와 입증 서류를 함께 제출해야 합니다.

실거주 목적이라고 기재하면서 자금의 흐름이 불명확하다면 허가 과정이 훨씬 까다로워질 수 있습니다.

4. 거래 신고 시 '계약금 영수증' 첨부 의무화

실무에서 체감되는 변화 중 하나는 증빙 서류입니다.
이제는 지역이나 국적과 관계없이 매매계약을 신고할 때 일정 서류를 반드시 함께 제출해야 합니다.

• 매매계약서 사본 (전자계약시 자동으로 첨부)
• 계약금 영수증 또는 입금증

계약금 지급 없이 먼저 신고하거나, 가격을 다르게 신고하는 행위를 막기 위한 조치입니다.

5. 시행 이후, 점검도 함께 시작됩니다

법만 바뀐것이 아닙니다. 실제 점검도 곧 이어집니다.

3월에는 지자체와 합동으로 토지거래허가구역 내 실거주 의무 이행 여부를 확인할 예정입니다.
허가만 받고 실제로 거주하지 않는 사례를 점검하겠다는 의미입니다.

8월에는 이상 거래에 대한 기획 조사가 예정되어 있습니다.
해외 자산 유입, 편법 증여 등 자금 출처가 불명확한 거래가 주요 대상이 될 가능성이 높습니다.

작년에도 다수의 위반 사례가 적발된 만큼,이번 조사는 훨씬 더 강력할 것으로 보입니다.

마무리하며..

이번 개정은 단순히 규제가 하나 더 생겼다고 보기보다는, 부동산 거래의 기준이 ‘투명성’ 쪽으로 확실히 이동했다고 보는 게 맞겠습니다.

가상자산, 해외 자금, 가족 간 차입처럼 그동안은 비교적 느슨하게 넘어가던 영역들도 이제는 제도 안에서 하나씩 점검받는 구조가 되었습니다.

요즘은 가격 협상도 중요하지만, 거래를 문제 없이 끝까지 마무리하는 것이 더 중요해졌다고 느낍니다.

2026년 2월 10일 이후의 시장에서는 설명 가능한 거래, 기록이 남는 거래가 가장 안정적입니다.

마지막으로 새롭게 개정된 자금조달계획서 양식을 첨부해드립니다.
세부 항목이나 개정 내용이 궁금하신 분들은 한 번 직접 확인해보셔도 좋겠습니다. 감사합니다.

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